"התחלנו את יורופורט ב-2007, ואחרי העסקה הראשונה המאזן של החברה עמד על 200 מיליון שקל. היום המאזן המאוחד של החברה גדול מ-2 מיליארד שקל", כך מתאר מוטי קירשנבאום, המנכ"ל ובעל השליטה בחברת יורופורט, את מגמת ההתרחבות של החברה.
היום הודיעה יורופורט על השלמת רכישת רשת בתי האבות והדיור המוגן משכנות כלל, אשר לה נכסים בהיקף של כ-1.5 מיליארד שקל, תמורת 114 מיליון שקל.
קירשנבאום בן ה-53 (ולא להתבלבל עם איש התקשורת) הוא יזם אשר קנה את פרסומו בפרויקט איירפורט סיטי הסמוך לנתב"ג, אותו תכנן והקים לאורך שנות התשעים, עד שמכר את חלקו בשנת 2001 לקבוצת יואל, הנמצאת בשליטת קובי מימון. לאחר מכן היה קירשנבאום לאחד מיזמי "איירפורט סיטי בלגרד", בו מכר את חלקו לחברה לישראל.
בתחום הדיור המוגן החל קירשנבאום את דרכו ביחד עם שותפו, בוריס לוין, ב-2002, אז רכש את "הבית ברמת השרון". כעת, עם השלמת רכישת בתי האבות של משכנות כלל, יצורף הבית ברמת השרון לפורטפוליו הנכסים של החברה הנרכשת.
מה הביא לרכישת משכנות כלל?
"נוצרה כאן הזדמנות שלא מתרחשת הרבה פעמים, שבה גורם כל כך משמעותי עם מותג מוביל כמו 'מגדלי הים התיכון' יוצא מהתחום. מדובר בחברה אחות לבריטיש ישראל, והם קיבלו החלטה להתמקד בליבת העסקים שלהם, ולשים את הפוקוס בקניונים, מה שיצר עבורנו את ההזדמנות".
מה הביא אותך להתמקד דווקא בתחום הדיור המוגן?
"אנחנו מזהים כבר היום בתחום הדיור המוגן פער בין הביקוש הקיים להיצע, שרק הולך וגודל. יש הצטרפות די משמעותית מדי שנה של לקוחות ודיירים, כשמנגד בצד עקומת הבניה אין עלייה ביחידות הדיור. זה נובע ממספר סיבות: בנייה כזו מחייבת תב"ע ספציפית הכרוכה בהליכי תכנון ארוכים, מעבר לכך שמדובר בהשקעה של מאות מילוני שקלים בבית כזה. צריך גם את הידע והניסיון, ולכן יש מעט מאוד היצע בתים חדשים. בנוסף, זה שאני כבר עוסק בתחום ומעורב בו, מאוד עזר".
במסגרת העסקה, רכשה יורופורט בעסקה משולבת את חברת מג'יק פיוצ'ר, המוחזקות בידי קירשנבאום ולוין, שמצידה רכשה את מלוא השליטה במשכנות כלל בתמורה להעמדת מימון והתחייבויות להעמדת ערבויות לבנקים בהיקף כולל של 114 מיליון שקל.
במקביל השקיעו יורופורט וקרנות המנוף בראשית ו-KCPS 175 מיליון שקל במג'יק פיוצ'ר, כאשר חלקה של יורופורט ברכישה זו מסתכם בכ-30 מיליון ש"ח, והיתרה, 145 מיליון שקל, הועמדה על-ידי קרנות המנוף.
כעת, לאחר השלמת העסקה, מחזיקה יורופורט ב-22% ממג'יק פיוצ'ר (שרכשה את מלוא הבעלות על משכנות), כאשר קרנות המנוף מחזיקות ב-33% מהחברה, וקירשנבאום ולוין מחזיקים בה 22.5% כל אחד. במסגרת ההסכם נחתמו הסכמי הצבעה בין יורופורט, קירשנבאום וקרנות המנוף, כך שיורופורט תהיה בעלת השליטה בחברה, ותאחד את תוצאות משכנות כלל בדו"חותיה.
עם סגירת העסקה, הפכה מג'יק פיוצ'ר לחברה הפרטית הגדולה בישראל בתחום הדיור לאוכלוסיה מבוגרת, כשבבעלותה חמישה בתי דיור במרכז הארץ הכוללים כ-1,300 יחידות דיור ו-358 מיטות סיעודיות. "התפוסה כעת עומדת על למעלה מ-95%", מציין קירשנבאום. היקף הנכסים של החברה הוא כאמור 1.5 מיליארד שקל, כאשר בשנת 2009 רשמה החברה המאוחדת הכנסות של כ-116 מיליון שקל ורווח של 41 מיליון שקל.
מה התוכניות העתידיות שלכם לגבי החברה?
"נכנסו לתחום מתוך מחשבה לצמוח בו. אנחנו נכנסים באופן מיידי להקמה של פרויקט בגני תקווה עם בית בהיקף של כ-300 יחידות דיור, ומלבד זאת נתמקד בהשבחת מצבת הנכסים הקיימת".
"העסק הולך ומתאושש"
יורופורט הוקמה בתחילת 2007, וגייסה אג"ח בהיקף של כ-85 מיליון שקל בריבית של 7.5%, כאשר תשלום הקרן הראשון שלה צפוי החודש. לא מן הנמנע כי בעתיד תנפיק החברה גם את מניותיה. יורופורט הוקמה על בסיס היכרות אישית רבת שנים עם גופים עסקיים ואנשים, כשבין היתר עד לאחרונה שימש יו"ר בנק הפועלים, יאיר סרוסי, כיו"ר דירקטוריון החברה. לדברי קירשנבאום, הוא פרש בעקבות יתר עיסוקיו.
עם הקמתה היה לחברה תחום פעילות אחד והוא תחום הייזום vהקמה והפיתוח של פארקי עסקים, המשלבים משרדים, לוגיסטיקה, מלונאות ומסחר במרכז ובמזרח אירופה. המודל היה יצירת מרכז עסקי בדומה לאיירפורט סיטי.
בהתאם לכך, עסקה החברה באיתור פרויקטים של פארקי עסקים באוקראינה, לטביה, רומניה, בולגריה והונגריה, כאשר במהלך 2008 נרכשו מקרקעין באודסה שבאוקראינה. מאוחר יותר הצטרפה גם חברת GTC לפרויקט היחידי של יורופורט עד היום.
בסוף 2007 נכנסה לחברה כלל ביטוח, שהשקיעה 2.5 מיליון דולר תמורת 10% ממניות החברה, המייצגות שווי חברה של 25 מיליון דולר אחרי הכסף. GTC עצמה הפכה להיות גם בעלת מניות בקיץ 2008 והשקיעה 5.5 מיליון דולר תמורת 10% המייצגים שווי חברה של 55 מיליון דולר, וזאת לאחר שלקרקע שנרכשה ברומניה התקבלו אישורי בניה שונים.
כעת ממתינים ביורופורט עם פיתוח הקרקע, שרשומה בספריהם לפי שווי של 6 מיליון דולר. "קיבלנו היתרי בינוי ונתחיל לבנות רק אחרי שיהיה לנו שוכר שהוא טריפל A, ונוכל לקבל מימון. אנחנו שומעים מהשותף המקומי שלנו שם שהעסק הולך ומתאושש, אבל רק כשניגש עם תוכנית לבנק נוכל לדעת באמת מה המצב", אומר קירשנבאום.
"כשהתחיל המשבר הפיננסי, קיבלנו החלטה באופן טבעי שלא להמשיך ולהשקיע בפרויקטים של ייזום מהסוג הזה בגלל חוסר זמינות של מימון באזורים הללו, והחלטנו על אפיקים אחרים למזומנים ולתשומות הניהוליות שלנו. התחלנו לחפש חברות במוצקה, שנמצאות בסינרגיה לפעילותינו, כך שנוכל להביא לשם ערך", הוא מסביר את הרקע להשתלטות על חברת דירקט קפיטל, שהייתה בשליטת משפחת פרשקובסקי, וגייסה חוב אותו לא יכלה להחזיר למשקיעים, לאחר שרכשה נכסי נדל"ן מניב ומקרקעין ברחבי העולם.
"אין תלות בנכס ספציפי"
מצבת הנכסים של דירקט קפיטל, עליה השתלטה יורופורט לאחר שהפכה 225 מיליון שקל של חוב להון מניות, כללה כעשרים נכסים מניבים במספר ערים בגרמניה בשווי כולל של 90 מיליון יורו, וכן קרקע בבלגרד, אשר כנגדה נלקחה הלוואה מבנק HVB. "מדובר באותו הבנק דרכו מימנו את פרויקט איירפורסט סיטי בבלגרד", מציין קירשנבאום, תוך שהוא מזכיר כי הניסיון וההיכרות בפעילות בעיר היו חלק מהשיקולים לרכישת השליטה בחברה.
לאחר שהגיע להסדר עם הבנק, הושלמה רכישת השליטה בדירקט קפיטל, שהביאה לכך שבעלי האג"ח הפכו לבעלי מניות בחברה, ואילו דירקט קפיטל הפכה לבעלת השליטה עם בעלות על כ-30% ממניותיה, תמורת הזרמה של כעשרים מיליון שקל.
על פעילות דירקט קפיטל בגרמניה אומר קירשנבאום כי "שם מדובר בפיזור די גדול של נכסים, שנמצא בתפוסות גבוהות כאשר אין תלות בנכס ספציפי. כמחצית מהנכסים הם משרדים, והשאר הם מסחר ולוגיסטיקה, והתפוסות בהן גבוהות. עד היום תזרים המזומנים המתקבל מהנכסים השאיר עודפים לאחר החזרי החוב שנלקחו למימונם, אולם נגרם הפסד חשבונאי כתוצאה מירידת שווי הנכסים".
מצבת הנכסים אותה ירשה יורופורט מדירקט קפיטל כוללת גם קרקעות בקזחסטאן ובהודו, המיועדות למגורים ורשומות לפי שווי של 2.3 מיליון אירו ו-1.1 מיליון אירו בהתאמה. "אין לנו כוונה כרגע לפתח אותם", אומר קירשנבאום. מלבד זאת, דירקט גם שותפה בפרויקט פינוי-בינוי בשכונת נווה שרת בת"א, בו אמורות להיבנות 414 יחידות דיור, אשר מתוכו צפויים לקבל הדיירים הנוכחיים 154 דירות".
האם נראה עוד רכישות של יורופורט בקרוב?
"כרגע אנחנו מתרכזים בעיכול והטמעה של הדברים הקיימים, אחרי ההתרחבות יש באחריותנו יותר מ-2 מיליארד שקל שרובם הם די חדשים, מה שמחייב היערכות מסודרת".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
