לכו על משכנתא בפריים

בחודשיים האחרונים עלה מדד המחירים לצרכן ב-1.3%, זאת לעומת ריבית הפריים בבנק ישראל שנותרה ללא שינוי.

אני סבור שעובדה זו מהווה אינדיקציה ברורה לכך שנטילת הלוואה שיש בה מרכיב פריים לא דומיננטי, אינה מהלך מסוכן.

בבדיקה, שאת פרטיה אציג במאמר זה, לגבי השפעת המדד על גובה יתרת המשכנתא ועל גובה ההחזרים החודשיים, עולה כי מסלול צמוד הפריים הינו מסלול עדיף על פני מסלול צמוד המדד וזאת בניגוד לרושם שנוצר בתקשורת לגבי הסיכון הכרוך בנטילת הלוואות במסלול הפריים.

תזכורת: מה הוא מסלול 'פריים'

מסלול הפריים הוא מסלול המתבסס על הריבית הבין בנקאית בישראל שקובע אחת לחודש על ידי בנק ישראל ומפורסמת בכל יום שני האחרון של החודש. הריבית הבין בנקאית כיום עומדת על 1.5% עליה מוסיפים כל הבנקים ריבית בשיעור 1.5% וכך נקבע הפריים.

שיעור הריבית הפריים אטרקטיבי בשל העובדה כי ניתן היום לקבל מהבנקים משכנתאות בריבית הנמוכה מריבית הפריים (ריבית הפריים ללווים בהלוואות לדיור עומדת כיום בממוצע על פריים מינוס חצי אחוז שמשמעותה משכתנא בריבית שנתית בסך 2.5%).

בשל העובדה שזה מסלול שאינו צמוד מדד והריבית בו יכולה להשתנות מידי חודש, אין במסלול מסוג זה עמלות היוון (קנסות בעת סילוק מוקדם) ולכן מסלול זה מאפשר מיחזור המשכנתא בכל רגע נתון ללא עמלות מיותרות. ניתן לקצר או להאריך את תקופת ההלוואה, להקטין או להגדיל את ההחזר החודשי.

החשוב מכל, בעיני, הוא שאם ריבית הפריים תעלה במידה משמעותית, אפשר להעביר את ההלוואה בקלות למסלולים אחרים.

טענת הבנקים היא שכאשר ריבית הפריים תעלה, ישפיע הדבר על ההחזר החודשי ועלול לפגוע ביכולת הלווה לעמוד בנטל התשלום. זה נכון, אבל צריך לקחת בחשבון שבהלוואה במסלול הפריים, הקרן יורדת במהירות רבה יותר ולכן בהלוואה מסוג זה נשלם הרבה פחות כסף במסלול פריים מאשר בהלוואה צמודת מדד.

דבר נוסף: במסלול כזה אפשר לעבור למסלולים אחרים ללא קנסות ולכן כדאי לנצל כעת את הריביות הנמוכות.

הבדיקה - השוואה בין שני מסלולים

לצורך הבדיקה נבחרו שני מסלולים להחזר הלוואה זהה בסך מיליון שקלים ל-25 שנים. המסלול הראשון הוא צמוד מדד והשני במסלול הצמוד לפריים. מסלול צמוד המדד שנבחר המסלול הוא בריבית משתנה בכול שנתיים וחצי.

הנחות היסוד בהשוואה הן אלה:

1.הריבית במסלול זה תעלה בשיעור 1% בכול שנתיים וחצי.

2.שיעור המדד יעלה ב-2.5% כל שנה.

3.הריבית ההתחלתית ב-2 המסלולים, היא 2.5% בשנה.

4.במסלול הפריים שיעור הריבית ההתחלתי יהיה זהה ויעמוד על 2.5% לשנה ויעלה ב-1% כל שנה עד לשיעור הגבוה במיוחד - 10%.

הנה גרף הממחיש את התנהגות התשלומים בכול אחד מהמסלולים.

 אייל ליבוביץ פריים

1. במסלולים בהן הקרן צמודה למדד, הקרן תקטן במנות קטנות בהרבה בהשוואה למסלול הפריים שבו הקרן תקטן באופן משמעותי.
2. בשנת 2010 שבה ניתנה ההלוואה, יתרת הקרן להחזר עומדת בשני המסלולים היא מיליון שקלים.
3. בשנת 2011, בהלוואה במסלול צמוד המדד, יתרת ההלווה היא 996,265 שקלים, בעוד שבמסלול צמוד הפריים, היתרה היא 975,745 בלבד. החיסכון שהצטבר בשנה אחת הוא כעשרים אלף שקלים בקירוב.
4. בשנת 2016, גובה היתרה להחזר במסלול צמוד המדד יעמוד על 968,557 שקלים בעוד שבמסלול צמוד הפריים, יתרת ההחזר תהיה 861,375 שקלים בלבד. חיסכון מצטבר בסך 107,000 שקלים.
5. בשנת 2019, יתרת ההלוואה במסלול צמוד המדד תהיה 937,700 שקלים, בעוד שבמסלול הפריים ההחזר יהיה בגובה 788,897 שקלים בלבד. החיסכון המצטבר בתקופה זו יגיע לפיכך ל-148,803 שקלים.

לווה אשר נטל משכנתא במסלול צמוד פריים, ישלם כחצי מיליון שקלים פחות מלווה שנטל משכנתא במסלול צמוד מדד.

הפיתוי

ההחזר החודשי במסלול צמוד מדד במשך השנים הראשונות, ייתכן ויהיה נמוך ממסלול הצמוד בריבית הפריים, מאחר והריבית במסלול הפריים עלולה לעלות ולגרום להחזר החודשי לעלות בהתאם. עם זאת, אנו רואים כי היתרה במסלול הפריים, צפויה להיות פחותה באופן משמעותי מזו שתשולם במסלול הצמוד מדד.

הבנקים טוענים כי לא כדאי לקחת ריבית פריים מכיוון שההחזר החודשי עלול לעלות באופן פתאומי, מבלי שהציבור יוכל להיערך לכך. אלא שכפי שעולה מהנתונים, ייתכן וההחזר החודשי במסלול צמוד מדד, יהיה נמוך מההחזר החודשי במסלול צמוד פריים, אך לאורך זמן, יתרת ההחזר לבנק, תהיה גבוהה בהרבה, וזאת בלי לחשב קנסות פירעון מוקדם שייתכן ויחול במסלול צמוד מדד.

בנסיבות מסוימות בהחלט מתקבל על הדעת לקחת משכנתא שמחצית ממנה צמוד לריבית הפריים. כאן לא מתאים לקבוע כללי אצבע לכלל הצרכנים. יש להתאים לכל לקוח את המרכיב המתאים לו.

ללווה הסבור שיתקשה לעמוד בגידול בהחזר החודשי בשנים הראשונות, מוטב לצמצם את רכיב הפריים בהלוואה.

תכנון פיננסי מצריך יכולת חיזוי שעל פיה ייבחר המסלול המתאים לנוטל המשכנתא. קיים קושי לנבא את שיתרחש בפרק זמן רב, אולם אין מנוס מלקחת הנחות מסוימות שמצטיירות כהנחות ריאליות, ועל פיהן לבסס את הבחירה.

לפיכך, כל לווה נדרש לבחון את יכולת ההחזר החודשי ואפשרויות הסילוק העתידיות של המשכנתא שלו ורק על סמך זה, להחליט על התמהיל הנכון עבורו.

1. איל ליבוביץ', מנכ"ל משותף בחברת T-I-M, המתמחה ביעוץ לנוטלי משכנתאות. משכנתאות הפריים משתלמות ביותר למיחזור ולכן מהוות מרכיב מרכזי בעסקי החברה.