כדאי לכל מי שיש ברשותו בניין הכלול בתוכנית השימור של ת"א, או דירה שנמצאת בבניין כזה, לקחת לוח שנה ולהקיף בעיגול את ה-4 בספטמבר המתקרב ובה. תאריך זה מסמל את סוף התקופה שבה ניתן היה להגיש תביעות לירידת ערך בגין התוכנית. מי שלא ינצל את זכותו עד אז, לא יוכל לעשות זאת עוד. מדובר בתביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה המאפשר לתבוע את הרשות המקומית בגין ירידת ערך הנכס, עקב פגיעה כתוצאה מתוכנית כל שהיא. במקרה הזה - תוכנית השימור של תל אביב.
כשמדברים על תוכנית השימור של תל אביב, המחשבה שעולה לראש היא של אונסק"ו, 'העיר הלבנה', בתים ישנים ומקסימים.
והנה, מסתבר שתוכנית השימור עשתה לפעמים לא מעט כאב ראש לכמה אנשים, בעיקר לאלו שהתוכנית הוצנחה עליהם, כאשר קבעה יום בהיר אחד שהבית שלהם, או הדירה, נכנסו לרשימה השחורה של העיר הלבנה. למה שחורה? כי התוכנית עורמת לא מעט קשיים על בעלי הנכסים, גורמת לבעיות במכירה ועדיין קיים ויכוח חריף על תרומתה לערך הנכס.
עו"ד עופר טוייסטר שעוסק בתחום שנים רבות ומעורב בתביעות שהוגשו כנגד העירייה מגדיר את הבעיה: "אם התוכנית הייתה טובה כל כך, תושבי תל אביב היו עומדים בתור כדי להכניס את הבית שלהם לרשימה. בפועל, הם אומנם עומדים בתור, אבל כדי לנסות ולהוציא אותם".
למה הם תובעים? כי בעוד שעיריית תל אביב סבורה שהשימור מעלה את ערך הבתים, ולו רק בכך שהבית כלול בתוכנית ואפילו פעולת השימור טרם נעשתה בו, יש בעלי בתים שסבורים אחרת. במספר מקרים נדרשו לסוגיה שמאים מכריעים, וגם שם התגלעה מחלוקת בין שתי הגישות. הכרעה? היא עוד ככל הנראה עדיין רחוקה.
הרשימה הקדושה
"לרוב בעלי הבתים שהוכרזו לשימור הרגיל יש עילת תביעה", טוען טויסטר, "בניין לשימור זה להיט שמחר יכול להפוך לנטל. ברגע שבית מוכרז לשימור, הוא נפגע. קודם כל אבדה הזכות של בעליו להרוס אותו. גם אם היום לא כדאי להרוס, אולי יהיה - בעוד 10 שנים. הבניינים לא חדשים, כמה שיישפצו אותם, השלד שלהם עדיין נבנה בשנות ה-50. עבודות שימור בניין חייבות לכלול חיזוק מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38, אבל בבניינים לשימור לא מקבלים את תוספת הקומות שמקבל כל בניין אחר. בנוסף, אם הבניין בקטגוריה 'שימור מחמיר', אי אפשר ליהנות מתוכניות אחרות שחלות על כל הסביבה. אם עברה תוכנית שמאפשרת לבנות יציאה לגג או עוד חדר על הגג, במבנה לשימור זה בלתי אפשרי".
מבין 1,600 המבנים שנכללים ברשימת השימור, ה-300 שהוגדרו לשימור מחמיר הם הבעיה הקטנה, לפי טויסטר: "על 'שימור מחמיר' העירייה פיצתה באמצעות ניוד הזכויות, שערכו לפעמים עולה על הפגיעה שגורמת דרישת השימור". זה אבסורד אבל בדרך כלל מצבו של מי שבשימור מחמיר טוב ממצבו של מי שבשימור רגיל בגלל תמריצים מסוג זה. במבנים של השימור הרגיל הנזק שנגרם לבעלים בעקבות העדר האפשרות להרוס, העדר האפשרות לבנות תמ"א 38, עלות השיפוץ המיוחדת, השימור, בעיית החנייה ועוד, עולה על התועלת".
טויסטר מספר כי מאז שהוכרזה תוכנית השימור התחילו להגיע לעירייה תביעות, וכשהעירייה הייתה צריכה להתגונן, באה וטענה שבית לשימור שווה יותר מבית שלא לשימור. למה? בגלל המיתוג. "לדעתם", הוא אומר "עצם זה שהבית מופיע ברשימה הקדושה של תכנית השימור, הוא שווה יותר מהבית השכן למרות שהוא היה זהה לחלוטין. ועל זה התפתחה מלחמת עולם: האם יש מיתוג או אין מיתוג, והאם העירייה זכאית לתבוע את בעל הנכס".
- העיריה היא זו שתובעת את בעל הנכס?
"קרה שבעל נכס תובע ירידת ערך, והעירייה אומרת שהוא בכלל הרוויח מהשבחתו. כלומר, לכאורה, יכולה העירייה לבוא ולדרוש היטל השבחה מכוח תכנית השימור".
- כלומר, ייתכן מצב שבו כל 1,600 המבנים שנמצאים בתכנית צפויים לקבל היטלי השבחה מהעירייה?
"צפויים לקבל היטל. כן".
- אז למה לא הגיע מבול חיובים?
"כי העירייה מתעסקת בהיטל השבחה רק כשמבקשים לבנות או מבקשים למכור. רוב הבתים לשימור הם סטאטיים. הדיירים בבניין יגלו את הבעיה כשירצו לשנות משהו או למכור. אם מנסים לתבוע את העירייה על ירידת ערך - פתאום מגלים שהעירייה תובעת היטל השבחה".
- ומה פסק בית המשפט?
"בינתיים תביעות מסוג זה עוד לא הגיעו לבית המשפט, רק לשמאים מכריעים, וגם הם עוד לא הגיעו למסקנה חד משמעית. העירייה הגישה ערער לוועדת ערער כנגד ההחלטות הללו ושם זה עומד. ורק עוד שנה - שנתיים יהיה דיון".
השימור מעורר ויכוח לא מעט שנים. יש יזמים שמצאו בתוכנית מכרה זהב וההשקעות הכספיות הגדולות בפרויקטים כאלה ברחבי העיר, מוכיחות שיש יזמים שמאמינים ששימור משתלם.
התוכנית היא אסון
טויסטר מסביר שמי שסובל מהתוכנית אינם המחזיקים בנכסים רבים, אלא דווקא בעלי דירה אחת, שנקלעו לתוכנית בעל כורחם: "בנייני השימור כוללים לרוב יותר מ-10 יחידות דיור. לכל דירה יש בעלים, במקרה הפשוט ויורשים רבים, במקרה המסובך. בשביל לשמר את הבניין ולמכור את הזכויות צריך את הסכמת כל הדיירים. יותר מזה - אם רוצים לשמר את הבניין, מבקשים להחזיר את אותו למצבו המקורי. לפעמים זה אומר לפתוח מרפסות שנסגרו. ואם יש דייר מוגן בבניין, איך פתאום יפתחו לו מרפסת?
"בית כזה צריך טיפול והביצוע עולה פי כמה מכל דבר. אם זה שימור רגיל אז אין לו גם תמריצים. גם אם זה שימור מחמיר אתה לא מסוגל לארגן את כל ה-12 דירות לעסקה אחת. כל עסקה אגב זה מיסוי בפני עצמה כי אין פטור ממס על השימור. בקיצור, מה שיקרה ברוב הבניינים האלה שלדעתי אנשים לא מודעים לזכותם לתבוע, והם גם יקבלו בבוא יום דרישה להיטל השבחה. הם עוד לא יודעים את זה ובאותו זמן הם כבר לא יוכלו לתבוע. העירייה לא דורשת היטל השבחה, כי לא בוער לה כלום עד ספטמבר, כי היום כל מי שמקבל דרישה כזאת הולך לעו"ד שלו, לשמאי שלו ומבין שיש עילה לתביעה. אחרי ספטמבר זה ייגמר".
קבלנים מפחדים, יזמים מתייאשים
עד היום שומרו מעט בתים. "יש מספר אנשים מצומצם שידעו איך ליהנות מהשימור והם נעלמים, כי זה לא פשוט" טוען טויסטר.
יזמים מספרים על תלאות העבודה מול בעלי המקצוע, אך עדיין טוענים חד משמעית שתוכנית השימור עושה טוב לפרויקטים, ובעיקר למחירים, למרות הקושי.
התשואה בפרויקט לשימור לא תואמת את ההשקעה אומר שלמה גרופמן, בעלים ויו"ר משותף של קרן פייר, הבונה בימים אלה את 'הירקון 96' בת"א - פרויקט שכולל גם בניין לשימור מחמיר. גרופמן: "האם יש צורך בשימור המחמיר? האם צריכים להגיע לפרויקט 10-15 פעמים ולבדוק אם צבע הטיח אפור כהה או בהיר? צריך להקל. אחרי שעברתי את התהליך הזה אני אומר חד משמעית שלא אלך שוב לשימור. אני מקדיש לפרויקט אחד כזה יותר זמן ומאמץ מאשר ל-500 דירות שאני בונה במקום אחר".
ליאו לבקוביץ הוא יזם שהוסיף שתי קומות ושימר בניין ברחוב אחד העם 138 בתל אביב. את הבניין קנה ממספר בעלים לפני כשנתיים וחצי בכ-13 מיליון שקל. "עבודות השימור על בניין יקרות יותר ב-50% מעבודת בנייה רגילה. רק דלתות הכניסה עלו לי 15 אלף שקל כל אחת. ויש מעקות העץ שהיה צריך לשחזר את הצנרת החיצונית, המרזבים. הכול עולה הרבה מאוד כסף. בתור יזם היה לי הרבה יותר קל פשוט להרוס ולבנות את הבניין מחדש".
לבקוביץ מספר שלאחר השימור, הוספת שתי קומות וחניות לבניין הוא יגיע לעלות בגובה 25 מיליון שקל לפרויקט. "את הפרויקט הייתי יכול לסיים תוך שנה וחצי, אבל אני נגרר איתי בגלל השימור. צריך גב כלכלי חזק בשביל שני הדברים הללו. יש הרבה קבלנים שמפחדים להיכנס לזה בגלל השימור ובגלל מחלקת השימור בעירייה. אבל הם בסדר, כל עוד אתה עובד איתם ולא נגדם".
נמאס מהמגדלים
לבקוביץ אומר ש"העובדה שהבית נכלל ברשימה זה נותן לו ערך מוסף ולדבריו יש לא מעט קונים שמחפשים בדיוק את זה".
אם נחזור לרגע לפרויקט של קרן פייר ברחוב הירקון - גם שם מסכים גרופמן חד משמעית שהשימור העלה את הערך. "אנשים מחפשים היום את המיוחד. נמאס להם מעוד מגדל. הם רוצים ערך מוסף. הם אומרים שלקנות דירה בבניין לשימור זה לקנות אמנות".
עלות השימור מגולגלת בסופו של דבר למחיר הדירות. בפרויקט של קרן פייר, למשל, מוצע למכירה הפנטהאוז היקר ביותר בארץ ב-120 מיליון שקל. גם בפרויקט של לבקוביץ באחד העם זה כך: דירות בשטח 80 מ"ר עולות 3 מיליון שקל ודירות 160 מ"ר לא פחות מ-8.
עיריית תל אביב מסרה בתגובה: "העירייה ערה לביקוש רב מצד יזמים ואדריכלים בכל הנוגע לשיפוץ, ניוד זכויות והוצאת היתרים למבנים לשימור ולהערכתנו אין בדרישות כדי לפגוע בהיענות. העירייה מעמידה לרשות בעלי הנכסים קרן, שהוקמה במטרה לסייע לבעלי בתים לשימור לשפץ את בתיהם. בכל מקרה, העירייה אינה מונעת הגשת תביעות ממי שסבורים שנפגעו מהכללתם בתכנית.
"תכנית השימור מעניקה תמריצים לבעלי הנכסים, בנוסף למיתוגו של נכס כמבנה לשימור, המשביח אותו ומעלה את ערכו, הדבר הוכח בשומות שנערכו על ידי שמאים מכריעים".
מעשה בעיר לבנה - תולדות השימור בת"א
על תוכנית השימור של תל אביב דיברו שנים ארוכות אך היא אושרה סופית כתוכנית 2650 ב', רק לפני קצת פחות משלוש שנים. מטרת תוכנית השימור, היא לשמר את המרקם העירוני ההיסטורי של העיר הלבנה שהוכרזה ב-2003 על ידי אונס"קו כאתר לשימור מורשת אדריכלות הסגנון הבינלאומי.
מובילת התוכנית היא האדריכלית ניצה סמוק שהקימה את המחלקת השימור בעירייה ועשתה עבודת מיפוי מקיפה ברחבי העיר מטעמה. תוכנית השימור קבעה קריטריונים לצבירת "ניקוד" הקובע אם בניין ראוי לשימור, ובמקרים מסוימים, לשימור מחמיר. בין הקריטריונים לשימור, בנוסף לייחוד אדריכלי, גם: האדריכל שתכנן, אירוע היסטורי שהתרחש בו ודייר מפורסם שהתגורר בבניין. הבניינים שנכנסו לתוכנית ניצבים במרכז תל אביב בין הרחובות אבן גבירול ודרך בגין במזרח, אלנבי והרכבת בדרום, נחל הירקון בצפון והים במערב. בודדים הוכרזו גם מחוץ לגבולות אלו.
בתקופה הממושכת שבה הוכנה, הוקפאו נכסים שונים ברחבי העיר בהמתנה להשלמת התוכנית ולבירור אם הם "לשימור" אם לאו. אי אפשר היה להרוס אותם, לשפצם וגם לא לתבוע פיצויים בגין ירידת ערכם. לבסוף, התוכנית כוללת כ-1,600 מבנים ברחבי העיר (קשה לנקוב במספר מדויק בגלל שיש גם מתחמים וקבוצות בתים) ו-300 בתים מתוכם הוכרזו כמבנים לשימור בהגבלות מחמירות ("לשימור מחמיר"). בניינים לשימור כוללים גם דירות שבבעלות דיירים רבים, ומכאן שיש לה השפעה על אלפי אנשים.