יעוד קרקע מוזר: דיור מוגן אסור - בית אבות מותר

בקשה לבנות דיור מוגן בשטח בישוב יד-בנימין, הגיעה לערכאות משום שבתב"ע נכתב שהקרקע מיועדת לבנייה של בית אבות ומוסדות ציבור. מספר שנים לאחר שוועדת ערר אישרה את בנית דיור מוגן, הוועדה המחוזית לתכנון הנחתה את הוועדה המקומית לבטל את האישור. בית המשפט ביטל את החלטת הוועדה מחוזית וקבע כי דיור מוגן זו גרסה מודרנית של בית אבות

לאחרונה דן בית משפט המחוזי מרכז בסוגיה מורכבת כשנתבקש להכריע בשאלה תכנונית המעסיקה מזה שנים את ועדות התכנון, והיא ההבחנה בין דיור מוגן לבין בית אבות.

נקדים ונזכיר שההיררכיה הקיימת בהליכי תכנון מציבה את הוועדה המקומית כתחנה ראשונה שהאזרח פוגש ברצותו למצות את הפוטנציאל התכנוני של קרקע שברשותו. מעל הוועדה המקומית פועלות שתי וועדות שלכל אחת מהן סמכות פיקוח על החלטות ופעולות הוועדה המקומית. בעוד שוועדת ערר נועדה לסוגיות כגון אי מתן היתר וכיוצא באלה, הוועדה המחוזית משגיחה כי ההיתרים יהיו לפי תכניות שאישרה הוועדה המחוזית. סמכות הוועדה מחוזית היא כזו שיכולה אף ליטול סמכויות של ועדה מקומית ולהכתיב לה הוראות

במקרה שלנו, חברת אלי ודן רכשו ב-2005 קרקע מהמינהל, בישוב יד בנימין לשם הקמת דיור מוגן. בטרם הרכישה בדקה החברה את הייעוד ברשויות המתאימות ואלו אישרו כי היעוד הוא גם לדיור מוגן. דא עקא, לאחר שנים של התנצחות בוועדות שונות, שבסופה וועדת ערר אישרה את פרויקט הדיור מוגן, פנתה הוועדה המחוזית לוועדה מקומית, והורתה לה לא להנפיק היתר לדיור מוגן בטענה, כי המושג "דיור מוגן" לא מופיע ברשימת הייעודים המותרים בקרקע. לדעת הוועדה המחוזית, בתכנית מצוינים הייעודים: בית אבות ומוסדות רווחה ושרות לציבור, ולדעת הוועדה מחוזית אין הרי "בית אבות" כהרי "דיור מוגן".

השופטת זהבה בוסתן, שדנה בסוגיה קבעה שהתערבות הוועדה המחוזית, כשלוש שנים לאחר שניתנה החלטת וועדת ערר, היתה מאוחרת מדי. וכן כי ועדה מקומית לא מוסמכת לפנות שוב לוועדת ערר כדי לשנות החלטה, לאחר שהפכה להיות סופית. אם הוועדה המקומית לא מוסמכת לעשות צעד כזה, אז גם ועדה מחוזית לא מוסמכת להורות לוועדה מקומית לפעול באופן שוועדה מקומית תחרוג מסמכותה.

בוסתן הוסיפה שאין למעשה הבדל משמעותי בין מוסד המכונה "בית אבות" לבין מוסד המכונה "דיור מוגן" וזאת כלשונה: "מלבד השוני המילולי, שלעיתים מבטא גם שוני ברמת השירותים, מבחינה תכליתית מהותית אין שוני... ודיור מוגן אינו אלא צורה מודרנית ומשופרת של בית אבות ואין להוציאו מכלל הגדרת בית אבות."

פסק דין חשוב זה מצד אחד מבהיר את גבולות ההתערבות של ועדה מחוזית ויכולתה ליטול סמכות של ועדה מקומית, ומצד שני ואולי הכי חשוב לציבור הרחב, פסק דין זה נותן מענה לתיקים רבים בוועדות תכנון אשר מתנהל עליהם מאבק ממושך, לגבי גורל קרקעות אשר היעוד המוגדר בתוכנית בנין עיר הינו בית אבות והיזם מבקש לבנות שם דיור מוגן.

עת"מ 7640-07010 אלי ודן חברה לבנין בע"מ

הכותב מומחה לתכנון ובנייה

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988