שני שכנים חיים במשך שנים זה לצד זה בבתים צמודי קרקע, עד שיום אחד מתברר כי אחד מהם מחזיק שלא כדין, אך בתום-לב, בחלק מזערי ממקרקעי שכנו. אלפי מקרים מסוג זה קיימים בארץ, ולעתים מדובר במטרים ספורים ובדרישה שעלולה להצטייר כ"קטנונית":
השכן הפולש עשה במשך עשרות שנים כמנהג בעלים בקרקע באין מפריע, והחזרת החזקה בשטח עלולה לגרום לו נזק גדול בהרבה מהתועלת שיפיק שכנו. עם זאת, לזכות שכנו עומדת זכות הקניין שאין עליה עוררין.
כיצד תוכרע המחלוקת? האם בהשארת המצב על כנו, האם בפינוי הפולש - או שמא בפסיקת תשלום דמי שימוש ראויים?
בשאלה עקרונית זו פסק באחרונה בית המשפט העליון, מפי השופטת אסתר חיות, והפך את החלטתו של בית המשפט המחוזי (נעמה נ' טורקיה, ע"א 8661/10).
קשיים הנדסיים
מדובר בזוג שכנים משכונת יד-אליהו בתל-אביב, שבה נבנו בשנות ה-50 בתים חד-קומתיים רבים, לרבות דו-משפחתיים. השכונה נהנתה בשנים האחרונות מעליית ערך משמעותית.
הדייר יוסף נעמה הוכיח, באמצעות עו"ד מוטי בניאן, כי שכנתו תמר טורקיה מחזיקה 5.23 מטרים-רבועים מהמגרש שבבעלותו - כמחצית משטח זה מצויה בחצר, וכמחציתו בתוך ביתה של טורקיה, החולק קיר משותף עם נעמה.
נעמה תבע את סילוקה של טורקיה מהשטח הנ"ל, דמי שימוש עבור שטח הפלישה ופיצויים בגין הוצאותיו ועוגמת-הנפש שנגרמה לו. לטענתו, פיר פתוח שהפריד בין הבתים נסגר על-ידי טורקיה, ונבנתה בו תוספת למטבח, תוך "סיפוח" שטח הפיר כולו - שמחציתו שייכת לו.
טורקיה מצידה נאחזה בטענת תום-הלב ושכנעה את בית המשפט כי הפלישה בוצעה עוד קודם שרכשה את הנכס, וכי היא לא ידעה ולא יכלה לדעת עליה - מה גם שהיא רכשה את הבית מחברת השיכון הממשלתית חלמיש. צילום אוויר הוכיח כי הבנייה האמורה בוצעה לכאורה בסוף שנות ה-70, בעוד היא נכנסה לבית ב-1983.
בית המשפט המחוזי פסק לטובת הנתבעת בהסתמך על הוראות סעיף 74 לפקודת הנזיקין, שלפיו בית המשפט לא ייתן ציווי אם הוא סבור כי הפגיעה או הנזק שנגרמו לתובע קטנים וניתנים להערכה בכסף ולפיצוי בתשלום כסף, ואם מתן ציווי יהיה בו משום התעמרות בנתבע.
שופטי המחוזי הדגישו כי הצו שנתבקש יש בו כדי לגרום לטורקיה נזק העולה באופן משמעותי על נזקו של נעמה, וציינו כי יש להביא בחשבון בהקשר זה את היקפו המצומצם של שטח הפלישה, את העובדה שהריסת הבנוי על שטח זה תסב לה קשיים הנדסיים משמעותיים, את השנים הרבות שחלפו מן המועד שבו בוצעה הפלישה הנטענת, וכן את האפשרות שלא טורקיה ביצעה את הרחבת הבנייה. נוכח כל אלה נקבע כי סעד ההריסה "אינו מידתי ואינו משקף את איזון הזכויות הראוי בין הצדדים".
מאזן הנוחות
נעמה הגיש ערעור על ההחלטה. בית המשפט העליון הפך את הפסיקה וקיבל את הערעור שהגיש עו"ד בניאן בשמו של נעמה.
השופטת חיות קבעה כי הרחבת הבנייה במקרה דנן יש בה משום פגיעה בזכות הבעלות של המערער בשטח הפלישה.
"העובדה כי מדובר בזכות קניינית מן המעלה הראשונה מהווה לכאורה שיקול מרכזי הדוחה מפניו את יתר השיקולים ומצמצם את היקף תחולת עיקרון תום-הלב. אולם דומני כי בנסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן יש בשיקולים שמנגד כדי להטות את הכף אל עבר המסקנה השוללת סעדים של הריסת הבנוי וסילוק ידה של המשיבה בחלק משטח הפלישה, וכוונתי לשטח של 2.3 מ"ר שעליו בנוי חלק ממטבח ביתה של המשיבה. זאת להבדיל מקטע הפלישה בחצר הקדמית של המשיבה, ששטחו 2.93 מ"ר".
כלומר, בית המשפט שקל את מאזן הנוחות במקרה זה וקבע כי הפולשת תחזיר מיד את שטח החצר שהיא מחזיקה בו לא כדין, אך את חלקו של המטבח שנבנה על אדמת השכן היא לא תיאלץ כרגע להרוס ולהעביר בו חזקה.
חיות נימקה החלטה מורכבת זו באומרה כי מצד אחד אין די בעובדה ששטח הפלישה קטן כדי לשלול את צו ההריסה, "נוכח מעמדה הרם של זכות הקניין ונוכח החשיבות שיש לייחס לשמירה על שלטון החוק ולקיום הרתעה יעילה מפני בנייה במקרקעי הזולת"; עם זאת, שקלול יתר העובדות בתיק מטה את הכף לטובת טורקיה בעניין הריסת השטח הבנוי והתוצאה הקשה שתיגרם מהריסתו.
פלישות זעירות
בית המשפט הדגיש כי שלילת הסעדים של הריסת השטח הבנוי במטבח אין בה כדי להקנות לטורקיה זכות קניינית כלשהי בשטח זה, ולכן, "לכשתחדל להתגורר בנכס מכל סיבה שהיא, לא יהיו דייריו או בעליו החדשים זכאים להיבנות עוד ממחסום זה, ומשמעות הדבר היא כי באותו שלב יהיה המערער או מי שיבוא בנעליו זכאי לדרוש כי השטח האמור יוחזר אל תחום הנכס שלו". חיות הורתה אף לרשום הערות מתאימות במרשם המקרקעין.
יחד עם זאת, התקבלה תביעתו של נעמה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין הפלישה, ונקבע כי הם ישולמו רק החל מהמועד שבו אישרה ועדת המשנה את דבר הפלישה (פברואר 2005), שכן "מאותו מועד ואילך הייתה המשיבה מודעת לדבר הפלישה ויכולה הייתה לכלכל את צעדיה בהתאם לסיכון הכרוך באחיזה בשטח שאינו בבעלותה".
על בסיס חוות-דעת שמאית נקבע פיצוי של 20 אלף שקל; בנוסף, עבור המשך החזקת החלק במטבח שנבנה על אדמת השכן תשלם טורקיה 132 שקל לחודש, צמוד למדד, כל עוד תמשיך להתגורר בנכס.
לדברי בא-כוח המערער, עו"ד בניאן, "מדובר בפסק דין עקרוני ומנחה בהיבט של דיני קניין ודיני הסגת גבול, שיש לו השלכה על רבבות מקרים במציאות הישראלית בנוגע לפלישות זעירות ורבות-שנים".