ירוחם / צילום: איל יצהר
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אושרה לראשונה בשנת 2005. כבר ביום אישורה, דבר אחד היה ברור לכל העוסקים במלאכה, מדובר בתוכנית המתבססת על מתווה כלכלי נטו, שהוא זה שיאפשר לה לצאת לדרך ללא התערבות המדינה בעידוד השוק הפרטי. הבעיה היא שהמתווה הכלכלי המדובר, במסגרתו מקבלים בעלי דירות תוספת זכויות בנייה בבניין בו הם גרים ויכולים להתקשר עם יזם או קבלן שיבנה דירות חדשות, ימכור אותן וכך יממן את הליך החיזוק, יכול להתקיים רק במקום בו שווי הדירות גבוה מספיק כדי לממן את התהליך ולהיות כדאי ליזם או לקבלן.
מאז אושרה התוכנית עבר כבר עשור, ואת אותה הבעיה שעלתה כבר אז בדיונים לקראת אישורה של תמ"א 38 במועצה הארצית תכנון ובניה ניתן לראות בבירור בשטח. בערים כמו רמת גן, ראשון לציון, תל אביב-יפו, רעננה וכד' הנמצאות במרכז הארץ ומחירי הדירות בהן גבוהים התקדמה התמ"א בעוד בערים אחרות המרוחקות יותר מהמרכז, תמ"א 38 נותרה בגדר חלום רחוק שמימושו כמעט בלתי אפשרי.
הבעיה של יישום תמא 38 בפריפריה לא נעלמה מעיני קובעי המדיניות ובמהלך השנים התקיימו דיונים והועלו פתרונות הנוגעים לעידוד פרויקטים גם בערים מרוחקות. אחד הפתרונות הבולטים שנדון כבר מספר פעמים וגם זכה לתמיכה יחסית רחבה הוא שימוש במנגנון ניוד זכויות. על פי רעיון זה, יזם או קבלן שיחזק בניין בעיר פריפריאלית בה ההיתכנות הכלכלית מוטלת בספק או לא קיימת, יוכל לקבל זכויות בנייה נוספות באזור אחר באותה העיר. כך לדוגמה, אם יזם יחזק מבני מגורים ישן בעיר בית שאן הכולל 20 דירות קיימות, הוא יקבל זכויות לבניית דירות חדשות נוספות באזור אחר בעיר אותן יוכל למכור.
בעוד הרעיון נשמע קל וישים, כמו תמיד המציאות קצת שונה. שתי שאלות מרכזיות נותרו פתוחות במסגרת מנגנון מוצע זה: כיצד ייקבע היקף יחידות הדיור הנוספות שיקבל היזם ובמקביל, להיכן ינוידו הזכויות הנוספות שיקבל. פתרון אפשרי אחד לשאלה הראשונה היא שעל כל דירה שתחוזק יקבל היזם זכות לדירה דומה אחרת במקום אחר, אך אז עולה הבעיה שעל פי מתווה זה למעשה יקבל היזם זכויות החורגות מהזכויות הרגילות של תמ"א 38.
לגבי השאלה השנייה, המיקום אליו יוכלו להעביר את הזכויות, גם כאן עולה קושי ונשאלת השאלה האם מדובר במגרש פרטי אחר בבעלותו של אותו היזם או אולי שטח ציבורי שנמצא בבעלות עירונית. המקרה הראשון יחייב התאמה של הזכויות הנוספות לתוכנית קיימת ותשתיות קיימות, והשני עשוי לגרוע משטחי ציבור הנחוצים כל כך לעיר.
כאמור, הפתרונות קיימים על השולחן אך לבעיות המרכזיות טרם נמצאה תשובה. בראש ובראשונה צריכה המדינה, באמצעות שר הפנים, להחליט עד כמה רחוק היא מוכנה ללכת בעבור חיזוק המבנים בערים בפריפריה. במקביל, גם הרשויות המקומיות צריכות קודם כל לעודד תוכנית שכזו, ולא מעט רשויות לא ששות לעשות כן.
חשוב לציין שבעוד הפתרונות האמורים יכולים לעבוד על הנייר, יש לא מעט גורמים בענף הנדל"ן הטוענים כי ניוד זכויות בתוך העיר אינו בר יישום ולא יאפשר היתכנות כלכלית מספיקה וטוענים כי הפיתרון מצריך צעד קיצוני יותר. גם צעד זה מדבר על ניוד זכויות מפרויקט שיחוזק אבל לא בתוך העיר אלא מעיר לעיר. כך, יזם או קבלן שיחזקו בניין מגורים בטבריה, בית שאן, כרמיאל או קריית שמונה, יוכל לקבל זכויות לבניית דירות חדשות באחת מערי המרכז. במקרה כזה ההיתכנות הכלכלית תהיה רבה יותר. מצד שני, לתוכנית מעין זו התנגדות רחבה, הן מצד רשויות התכנון והן מצד ראשי הרשויות מסיבה פשוטה.
ניוד זכויות בין עיר אחת לעיר אחרת מפר למעשה את האיזון התכנוני בכל עיר. צריך להבין שלכל אחת מערי ישראל תוכנית מתאר הקובעת את זכויות הבנייה העתידיות ותכנון של תשתיות, ייעודי המבנים ועוד. ברגע שראש עירייה במרכז ייאלץ לקבל פתאום זכויות בנייה חדשות שמקורן בבניין שחוזק בעיר אחרת, לא יהיה לו כל תמריץ לעשות זאת והוא יטען כי הדבר פוגע בתוכניות הקיימות בעיר ובתכנון העתידי.
כך או כך, סוגיית קידום חיזוק המבנים בפריפריה היא סוגייה חשובה ששר הפנים החדש יצטרך להתמודד איתה, ולמצוא את הכלים הנכונים כדי לעודד את חיזוק המבנים בערים שזקוקות לכך יותר מכל, המצויות על קו השבר הסורי אפריקאי, מקום המועד לרעידות אדמה.