בניין בשיפוץ של תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
בטרם נכנס יזם לפרויקט תמ"א 38 עליו לקחת נשימה ארוכה במיוחד ולהתכונן למערכה לא פשוטה, כיוון שעליו לעמוד בפני אתגרים רבים בכל החזיתות האפשריות. גם אם עבר את משוכות הדיירים, משוכת תכנון בשטח מוגבל, משוכת הבירוקרטיה המוניציפאלית והוועדות השונות והמשונות, מסתבר כי עדיין לא הגיע אל עבר המנוחה והנחלה, לעיתים תקנות כיבוי האש תוקעות טריז בתהליך. כך שבמקרים רבים אין אפשרות מעשית לעמוד בהן ולכן יש לנטוש את הפרוייקט.
מדובר על תקנות כיבוי אש הקשורות לחניות המכניות, המהוות פתרון חניה נפוץ, ולעיתים קרובות גם יחיד, בעיקר בכל הקשור לפרויקטי תמ"א 38/1. מדובר למעשה ביחידה מבטון המוחדרת לתוך האדמה, כאשר ישנו מתקן רובוטי דמוי מלגזה שבלחיצת כפתור פונה אל הרכב הרלוונטי ומעביר אותו אל עבר הקופסה המיועדת לחניה עבורו. תקנות כיבוי האש הישראליות לחניות מכניות קובעות כי יש לאפשר הנגשה של הכבאי לנקודות על פני המתקן על מנת שיוכל להגיע (אליו) בצורה עבירה.
"כדי לעמוד בתקן היזם צריך לנפח את החלק היחסי ביחידה וכך את גודל המתקן", מסביר אייל אוכמן מנכ"ל תל דן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית. הוא מוסיף כי "אם יכולתי לעשות זאת אז כנראה שלא הייתי צריך את המתקן מלכתחילה שכן סביר שהיה לי מספיק מקום להקים חניה תת קרקעית סטנדרטית שמבחינתי היא הפתרון המועדף והזול".
אסף שאול שותף במשרד אדריכלים CPSL מסביר את הבעייתיות של התקן: "פתרון של מתקן חנייה מכנית קל יותר לביצוע על קרקע בתולית, אך בתמ"א 38/1 אין זה המצב שכן אנו פועלים על מבנה קיים ומגבלות שטח שלא ניתן להרחיב. מאחר ולעיתים מדובר בפתרון יחיד אז מתאמצים ליישמו, אבל תקנות כיבוי אש במקרים רבים הופכות זאת לבלתי אפשרי. לכן חייבת להיות הבנה שמאחר ומדובר בתמ"א צריך לחשוב קצת אחרת ויש לתת הקלות אובייקטיביות לפרוייקטים שכאלו מאחר ובסיומם, הבניין יהיה מחוזק ומחודש בטוח הרבה יותר עבור הדיירים, בטח לעומת מצבו הקודם, גם במידה ולא יחול עליו תקן הכבאות הקיים".
האם לא וידאו כי ניתן לעמוד בתקן?
"לא נכון לקבוע תקן כה מחמיר בלי לבדוק מראש האם הוא ישים. אני בטוח שבמידה והיו בודקים מעשית האם התקן שיצרו פרקטי, היו מבינים כי צריך למצוא אלטרנטיבה אחרת. מה גם שאני לא רואה כבאי שנכנס לתוך קופסה בוערת ומסכן את חייו משום שבלאו הכי אין שם בני אדם והנזק הינו רק לרכוש, אין בכך כל צורך".
אוכמן מוסיף כי "גם בגרמניה אין דרישה שכזו, שם, לדוגמה, צריך ליצור גישה מסויימת בלבד למתקן ולא לכל נקודה בו כפי שמכתיב התקן הישראלי".
ומה אומרים על כך בעירייה?
"נאמר לנו שידיה כבולות ועלינו לעמוד אחר בתקנים גם אם הם קיימת הבנה שאינם ישימים ביצועית".
בלי חניה אין מכירה
בתמ"א 38/1 קיימת חובה לייצר חניות עבור דירות היזם ולעיתים ניתן לאכוף התניה זו על ידי תשלום כופר חניה. רשות הכבאות יכולה לבוא ולומר כי במידה ולא ניתן לעמוד בתקנים הפרוייקט יוקם ללא חניות. אוכמן מסתייג מכך: "יזם היום לא יקים פרויקט ללא פתרון חניות מכיוון שהוא מלכתחילה לא יסכים לבנות דירה נחותה מאחר ואין ביקוש למוצר כזה. החניה מוסיפה ערך רב לשווי הדירה, לעיתים חניה יכולה להוסיף לשווי דירה בודדת כ-2 מיליון שקלים ובלעדיה מלכתחילה לא הייתה כדאיות כלכלית לפרוייקט והוא ייגנז. בתמ"א חלק נכבד מן הדירות הינן דירות מיוחדות כדוגמת דופלקסים ופנטהאוזים, לא סביר שאדם ישקיע מיליוני שקלים רבים בדירה שכזו בלי שתהיה לו חניה".
איך לדעתכם ניתן לפתור את הבעיה?
"הפתרון לדעתי הוא בהתקנת ספרינקלרים ונקודות להתזת מים שמכסים את שטח הקופסה וכך מכבים את האש. בעבר היה לנו שיתוף פעולה פורה עם רשות הכבאות. הם הבינו למשל שיש שוני בין בניינים רגילים ובניינים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/1 ובשל כך הקלו במעט בדרישות כיבוי אש בבניינים, המוגדרים כגבוהים - מעל 21 מטר, שעוברים חיזוק ויצרו תקנים חדשים, שאמנם קשים מבחינתנו ביצועית וכספית, אך לפחות הם ישימים. בקרוב נשלח לרשות הכבאות נייר עמדה בנושא ואנו מקווים כי נמשיך לשתף פעולה באופן פורה ונגיע לפתרון מוסכם על שני הצדדים, גם אם הנושא יעלה לנו יותר כסף".
טפסר בכיר חיים תמם, מטעם ראש אגף בטיחות אש וחקירות מסר בשם הרשות הארצית לכבאות והצלה: "אחסון רכבים במתקן אוטומאטי הוא חדש ולאור זאת הנציבות נרתמה והכינה הצעה של דרישות כבאות. ההנחיות פורסמו בפומבי באתר והועברו לגורמים הרלוונטיים ומאחר ולא נתקבלו תגובות אנו פועלים לפיהם. נשמח לדון בנושא עם כל גורם ולשקול הערותיו. אנו פתוחים בעניין".