רחוב אילת, בת ים / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף דייברגון
ככל שנושא ההתפתחות העירונית הולך ותופש נתח גדול יותר בתהודה התקשורתית, גוברת ההבנה בקרב הציבור כי אכן מדובר בפתרון יעיל להרחבת היצע הדירות לצד נושא חיזוק המבנים. כך גם המשקיעים מבינים כי עומדת בפניהם אלטרנטיבה ליצירת תשואה עודפת לכספם, במיוחד בתקופה זו בה הריבית נושקת לרמת האפס.
אותה לגיטימציה ציבורית לתחום ההתפתחות העירונית בכלל והתמ"א 38 בפרט פותחת בפני היזמים צוהר מימוני נרחב, המאפשר התכנות והתנעת הפרויקטים. את תפקיד ה"שדכן" בין היזמים לבין המשקיעים תופשות כיום קרנות מימון שונות המהוות לא רק צינור דרכו עובר ההון בין שני הגורמים, אלא גם הגורם המקצועי שייעודו להבטיח כי כספי המשקיעים מנוצלים עד תום על ידי היזם בהקמת הפרויקט. במיוחד לאור העובדה כי מדובר עדיין בתחום חדש אשר הידע בו הן בפן המימוני והן בפן הנדל"ני עדיין מוגבל, תפקידן של אותן קרנות הופך לקריטי למען הצלחת שני הגופים.
"בקרנות מסוג אלה יכולות נדל"ניות חשובות יותר מיכולות מימוניות", טוענת הדס ברקת סמנכ"לית תפעול בקבוצת דייברגון, "אם יש לך יכולות מימוניות כלכליות זה עדיין לא הופך אותך לנדל"ניסט. פרופסור לכלכלה ומומחה במניות, עם כל הכבוד להם, לא יודעים לתמחר פרויקטים ולפתור בעיות בינוי, ובעיות שכאלה ישנן במיוחד בתחום של תמ"א 38 שהינו תחום חדש ומורכב".
אותן יכולות נדל"ניות, על פי ברקת, הינן קריטיות הן עבור הצלחת היזם והן בעבור הצלחת ההשקעה. "כל משקיע רוצה וצריך לדעת מה עושה הכסף שלו ולכן חובה על הקרן לנפק לו דוחות מקצועיים אחת לתקופה מוסכמת שבעזרתם יוכל לעקוב אחר כל הפרויקטים בהם הוא משקיע ולוודא שהכסף שלו עובד ולא שוכב סתם אלא עומד בלוחות הזמנים של הקרן", מספרת ברקת ואומרת כי "תפקיד הקרן לספק דוחות כאלו אשר יופקו על ידי מפקח מטעמנו ובמקרים של אי עמידה בזמנים עליה לפעול", כך למשל קרה מקרה, שמפקח מטעם הקרן הזהיר כי הקבלן לא עומד בזמנים עליהם התחייב היזם ולכן האחרון פעל להחלפתו. "זוהי דוגמה, אחת מיני רבות, בה ניתן לראות כי ניסיון והבנה בנדל"ן, קריטיים הן להצלחת היזם והן להצלחת ההשקעה", אומרת ברקת
ליידע על התנאים
עוד בטרם נכנס הפרויקט לביצוע,תפקידה של הקרן לאמת את המשקיעים והיזמים באשר לתנאי ההסכם ולוודא כי רמות הסיכון אליהם נחשפים, הן היזם והן המשקיע, מתאימות לציפיותיהם. "בדייברגון למשל המשקיעים יודעים שהכסף מושקע בפרויקט שיש לו היתר בנייה בעל 100% חתימות ושיעור הריווחיות עומד על לפחות 25%, כך שמדובר בפרויקט ריווחי שיש מאיפה להחזיר את הכסף. בכל קרן ישנם מדדי השקעה אחרים, הכל לגיטימי, אך חשוב ביותר שבכל קרן יהיו קריטריונים ברורים".
לאחר שכל אחד מן הצדדים אכן יודע ואומת לגבי רמות הסיכון והתנאים, על הקרן לוודא כי הכסף מתחיל לפעול מיד בעת גיוסו. מבחינתו של המשקיע חשיבות העניין ברורה שכן הוא צופה להחזר הקרן והריבית בתום התקופה שהוגדרה, ומבחינתו של היזם העניין קריטי לא רק לצורך התנעת המיזם אלא אף על מנת לחסוך הוצאות מימון עתידיות. "חשוב שהיזם יבחר בקרן אשר תעביר לו את הכספים בזמן, כך שבקונסטלציה מסוימת ובשילוב עם מכירת דירות, יוכל להימנע מנטילת הלוואה בנקאית", מסבירה ברקת.
גדר הפרדה
נכון, לקרן, ליזם ולמשקיע ישנו אינטרס אחד משותף שהינו הצלחת הפרויקט, אך כדרך הטבע, כל צד רוצה לאכול חלק גדול יותר מהעוגה כך שבשורה התחתונה ישנם אינטרסים מנוגדים ליזם ולמשקיע. אחד מתפקידי הקרן, איפה, לצד התאמת הסיכון המבוקש לתשואה המתאימה, הוא לדאוג כי כל צד יבין את האינטרס של האחר. "בקרנות תמ"א 38 העוסקות במתן מימון ליזמים בשלבים של טרום היתר בנייה, הסיכון גבוה מאוד ולכן ברובן יש מנגנון של חלוקה ברווחים לצד ריבית תקופתית. גם אם הציעו לי בקרן כזו תנאים מצוינים של ריבית גבוהה ושיעור יחסית גבוה בחלוקת הרווחים, חובה על המשקיע לבדוק מה יישאר ליזם, כי אם היזם בסופו של דבר לא מרוויח, אז לפרויקט צפויות בעיות לאורך הדרך וההשקעה תקרטע", מדגימה ברקת.
למרות שבפועל הקרן עושה סוג של התאמה בין היזם לבין המשקיע ברקת גורסת כי עדיין חשוב לשמור על דרגות החופש של כל אחד מן הצדדים וכן להוות סוג של גדר הפרדה בין הצדדים. "לנו בתור קרן חשוב להשאיר את המשקיע כל הזמן בעניינים ולספק לו את האינפורמציה ההכרחית, אך מצד שני חשוב לא פחות לאפשר ליזם דרגות חופש, לעבוד על פי הסטנדרטיים שלו, כל עוד אילו עומדים בתנאי הסף עליהם חתמנו מולו וכל עוד הוא עומד בתקציב. למשל, הקרן לדעתי לא צריכה להתערב בכל התנאים המסחריים שבין היזם לבין רוכש דירה, שכן אנו מכבדים את מקצועיותו כל עוד זו עומדת גם בהסכמים שלו מולנו. מבחינת היזם הצינור קרי הקרן הינו מנגנון שמרחיק את המשקיעים ונותן לו לעבוד בשקט. עדיף שהיזם יתמקד בעבודה שכן אין הוא פנוי לענות עכשיו לכל אותם משקיעים", היא מסכמת.