אישור משכנתא / צילום: שאטרסטוק
מיחזור משכנתא יכול לחסוך לכם הרבה כסף. אם בעת לקיחת המשכנתא המקורית הריבית הייתה גבוה יותר מהריבית הנוכחית, יש פוטנציאל לחיסכון כאשר ככל שפער הריביות גדול יותר כך החיסכון, משמע הרווח שלכם, גדול יותר.
לחישוב עמלת פירעון מוקדם וכדאיות מחזור משכנתא
הריבית הנוכחית נמצאת כיום בשפל (ויש סימנים שהיא מתחילה להרים ראש), כך שהסיכוי שתרוויחו ממהלך המחזור גדול. ורק כדי להמחיש, נתייחס למשכנתא ממוצעת שנלקחה לפני ארבע שנים ונשווה אותה להיום. המשכנתא הממוצעת היא משכנתא ממוצעת בגודל, ממוצעת בתנאים ששררו אז, ממוצעת במסלולים, וכשמתרגמים זאת למספרים - משכנתא של כ-650 אלף שקל שנלקחה בשלושה מסלולים שווים (משתנה ביחס לפריים, קבועה שקלית, ומשתנה כל חמש שנים) ל-25 שנה. המשכנתא הזו ביטאה אז בעת לקיחתה חוב כולל (כולל ריביות וכו') של כ-1 מיליון שקל. היום זה סדר גודל של 940-970 אלף שקל, ואפילו מתחת לכך! ניתן לחסוך סדר גודל כולל באם ממחזרים אותה היום של כ-30-60 אלף שקל. בפועל, זה אפילו יכול להיות גבוה מכך!
עוד על בחירת מסלול משכנתא
מתי כדאי למחזר?
מחזור משכנתא עושים בעיקר כשהריבית ירדה, אבל יש סיבות נוספות - אם אתם מתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא, אתם יכולים לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש מחזור של החוב. זה נכון וחכם יותר מאשר להיקלע לפיגורים בהחזרים שיגררו קנסות וצרות נוספות. המחזור מחדש הוא בעצם פריסה מחדש של המשכנתא כך שהתשלומים החודשיים יפחתו ואיתם תוכלו לחיות בשלום.
מחזור משכנתא נעשה גם אם פתאום זכיתם/ קיבלתם סכום גדול - חיסכון שנפרע, קרן השתלמות שהשתחררה, ירושה ועוד. במצב כזה כדאי במקרים רבים להחזיר חלק גדול מהמשכנתא מיד, או להקטין את תקופת המשכנתא ולהגדיל את ההחזרים החודשיים. השינויים האלו הם סוג של מחזור החוב.
חשוב ! לפני כל מחזור , ללא קשר למטרה - חיסכון כלכלי בגלל הפחתת הריבית, קושי בתשלומים החודשיים, קבלת כסף חד פעמי, לבדוק אם עליכם לשלם עמלת פירעון מוקדם (סוג של קנס שצריך לשלם אם רוצים להחזיר את ההלוואה לפני המועד שסוכם בתנאי ההלוואה). עמלות הפירעון הולכות וקטנות במשך השנים ומעבר לכך הם בעיקר על המרכיב/ מסלול עם הריבית הקבועה (ולא על המשכנתא עם הריבית המשתנה). צריך לבדוק אם מחזור משכנתא משתלם למרות הקנס, ואם הרווח כתוצאה מהמחזור עולה על עלות עמלת הפירעון המוקדם. סביר להניח שכן! אבל חשוב לבדוק.
ועוד חיסכון כשאתם עושים מחזור - מי שממחזר משכנתא יכול, על פי הנחיית המפקחת על הביטוח ושוק ההון באוצר, דורית סלינגר, לשמור על פוליסת ביטוח החיים הנלווית למשכנתא. לא צריך להיבדק מחדש, לא צריך לבטח מחדש, לא צריך לשלם יותר.
איך מתחילים?
החלטתם למחזר ? תשלפו את נתוני המשכנתא - יתרת ההלוואה, סכום החזר חודשי, שיעור הריבית, המסלולים השונים, תנאי הצמדה למדד או למט"ח, עמלת פירעון מוקדם ומועדי תחנות קרובות לשינוי הריבית. מועדי השינוי חשובים כי בהם אתם יכולים לצאת מבלי לשלם קנסות. בשלב הבא, בדקו מול הבנק למשכנתאות מהם התנאים לפירעון מוקדם של המשכנתא וקבלו הצעה חדשה, למשכנתא חדשה עם תשלומים חדשים. במשכנתא החדשה תציבו את התנאים החדשים שמתאימים לכם - החזר חודשי, גודל התשלום החודשי ועוד. זכרו שזו הצעה ראשונית, אפשר וצריך להתמקח עם הבנקים ולקבל הצעות טובות יותר גם בריבית וגם בעמלות השוטפות.
אל תסתפקו בשלב הזה, תפנו גם לבנקים אחרים כדי לקבל הצעות נוספות. סקר שוק בין הבנקים זה הכרח ואתם גם יכולים לבדוק מול גופים פיננסים נוספים שמספקים משכנתאות.
לפני שאתם בוחרים את הגוף שממנו תקחו משכנתא, טיפ קטן - אם תחזרו לבנק המקורי עם הצעה טובה שקיבלתם ממקום אחר, יש סיכוי טוב שהוא ישווה את התנאים.
מה שעוד צריך לקחת בחשבון - יש הנחיות חדשות של בנק ישראל (חדשות מאז שלקחתם את המשכנתא הקודמת), לרבות שיעור המימון מסך ערך הנכס, גובה ההון העצמי, היקף החלק/ מרכיב המשכנתא המשתנה ועוד. תבדקו אם המיחזור אפשרי, מיחזור זה לקיחת משכנתא חדשה וחשוב לוודא שאתם עומדים במבחנים של בנק ישראל - גובה הון עצמי, הגבלה על מסלול משתנה ועוד. והנה המחשה - נניח שלקחתם משכנתא בריבית משתנה בלבד לפני 10 שנים. אם תמחזרו את המשכנתא הזו (לא בטוח כי המרכיב המשתנה, משתנה אם הריבית ירדה ולכן הוא אמור עדיין להיות אטרקטיבי) לא תוכלו להשאירה במסלול המשתנה כי הוראות בנק ישראל מגבילות את החלק של המשתנה (כתלות בפריים) בשיעור של שליש מהמשכנתא. עוד דוגמה - נניח שלקחתם משכנתא בשיעור של 90% מערך הנכס. היום זה לא אפשרי, ולכן אם תנסו למחזר משכנתא כזו כמובן שלא יתנו לכם.
הכל כסף: תבדקו כמה אתם חוסכים בסך אורך חיי המשכנתא, תבדקו את העלויות שאתם צריכים להוסיף - פתיחת תיק, סגירת משכנתא ועוד (ושוב - אחרי שאתם מתמקחים עם הבנק) ואז תראו כמה זה חוסך לכם - התוצאות צפויות להפתיע אתכם, זה הרבה כסף!
מחזור משכנתא הוא לא רק במקרים שבהם אתם רוצים להפחית את סכום ההחזר החודשי. נכון, רבים מהממחזרים עושים זאת כדי להפחית את ההחזר, אבל רבים (אפילו רבים יותר) ממחזרים כדי להרוויח - מסתבר שבריביות הנמוכות הקיימות היום, מיחזור משכנתא חוסך לכם הרבה כסף. מבדיקה של אתר הון, מדריכים פיננסים עולה כי הרווח שלכם (הקטנת ההחזר הכולל) עשויה לסתכם בין 3% ל-5% מערך המשכנתא כולה, וזה בהתחשב בעמלות פירעון מוקדם.
והנה המחשה - זוג רכש דירה ב-2011 ולקח משכנתא בבנק מזרחי טפחות, כיום ערך המשכנתא שלהם מסתכם ב-740 אלף שקל, כאשר ישנו מרכיב קבוע בסכום של 260 אלף שקל בריבית של 5.3%. יתר המשכנתא בפריים ובריבית משתנה (כל 5 שנים). הבעיה במשכנתא הזו היא המרכיב הקבוע (וגם המשתנה כל 5 שנים, אם כי לא באופן משמעותי) - הריביות הקבועות לתקופה דומה הם סדר גודל של 3.2%-3.5% ברוב הבנקים למשכנתאות. אז הזוג הזה הלך לבנק מזרחי טפחות לנסות למחזר ובבנק אמרו להם שלא כדאי למחזר כי יש קנס גדול של 21 אלף שקל.
ובכל זאת הם התעקשו, עשו בירורים והגיעו לבנק אגוד. שם הם קיבלו משכנתא עם ריבית קבועה של כ-3% (לצד הטבה לפותחי חשבון בנק), כך שהחיסכון שלה בהחזרים לעומת המשכנתא במזרחי טפחות, מסתכם ב-40 אלף שקל אחרי שלוקחים בחשבון את הקנס. אבל זה לא רק ההחזר הכולל שטוב יותר. זה גם מח"מ המשכנתא שמתקצר בכמה שנים וזה גם הריביות הממוצעות שירדו משמעותית.
איך זה יכול להיות? בבנק מזרחי אמרו לנו - "אנחנו לא יכולים להתחרות בריביות שקיבלתם"; בבנק אגוד אומרים - "אנחנו מאוד חזקים בריביות קבועות לממחזרי משכנתא".
כן, גם אם אומרים לכם בבנק שלא כדאי למחזר, אל תוותרו - בבנקים בודקים אם שווה או לא שווה למחזר בהינתן הריביות שלהם, אבל בחוץ יש ריביות טובות יותר.
למדריכי משכנתא באתר הון, מדריכים פיננסים
ומה צריך לבדוק שממחזרים?
נתחיל בעמלת פירעון מוקדם. העמלה הזו היא בעצם עמלת פערי ריבית - עמלה בגין ההפסד של הבנק למשכנתאות. העמלה הזו אפקטיבית כאשר הלווים נטלו משכנתא בריבית קבועה, ומאז הריביות בשוק ירדו כך שהריבית בזמן הפירעון המוקדם נמוכה מריבית בזמן לקיחת המשכנתא. זה גם קורה כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה עם תחנות של שינוי ריבית. במידה ופורעים את המשכנתא שלא בתחנות האלו יכול להיווצר הפסד לבנק ומכאן שגם עמלת פירעון מוקדם. במסלולי המשכנתא עם הריבית המשתנה (ללא תחנות, אלא מסלולים שהריבית בהן זזה כל הזמן) אין עמלת פירעון מוקדם מסוג זה.
בבנק ישראל קבעו כי הקנס בגין פירעון מוקדם יהיה קשור לאורך חיי המשכנתא. הקנס יופחת ככל שהמשכנתא ארוכה יותר. במסלולי המשכנתא הסטנדרטיים, הקנס / העמלה תופחת ב-20% אחרי 3 שנים מלקיחת המשכנתא ו-30% אחרי 5 שנים מלקיחת המשכנתא.
חשוב להדגיש כי עמלת הפירעון נגזרת מהפער בין הריבית בעת ההלוואה לריבית הנוכחית הממוצעת לתקופה שנותרה. אך בתחילת 2015 בנק ישראל הורה לבנקים למשכנתאות לעשות חישוב נוסף - הפער בין הריבית הממוצעת שהיתה בזמן שלקחנו את ההלוואה (שימו לב - לא הריבית בפועל, אלא ריבית ממוצעת) לבין הריבית הממוצעת לתקופה שנותרה. ואז יש לקחת את הנמוך שבתוצאות ולהכפיל במס השנים כדי לקבל אומדן לעמלת הפירעון המוקדם.
אם התנאים שלכם אז, בעת לקיחת המשכנתא היו טובים, אז השינוי הזה בחישוב לא ישנה לכם את התוצאה. אבל לאלו שלקחו משכנתא בתנאים פחות טובים (לווים בסיכון, לווים שלא התמקחו; לווים שלקחו משכנתא למטרות שונות) זה עשוי לעזור ולהפחית את עמלת הפירעון המוקדם.
מעבר לעמלת פירעון מוקדם, חשוב להדגיש כי אתם הולכים להוציא סכום כסף נוסף - עמלת פתיחת תיק (יש מקומות שמתעקשים ללא הנחה או הנחה נמוכה 15%-20%) , שמאי - שזה עוד כמה מאות טובות - והוצאות מסביב של כמה מאות (נסח טאבו וכו'). ועדיין - זה כאמור יכול להיות משתלם מאוד.
מה שעוד חשוב לדעת, זה את מסלולי הריביות השונים, ואת ההבחנה ביניהם. אז קודם כל, יש אבחנה חשובה בין ריבית קבועה למשתנה. המשתנה אולי מפתה כי הריבית נמוכה יותר מהקבועה, אבל המשתנה עשויה לעלות בעתיד במקביל לעלייה בריבית, ולכן היא יותר מסוכנת. הקבועה מנגד גבוה יותר, אבל היא בטוחה, היא לא תשתנה במצב של עלייה בריבית. עדיף כמובן לגוון בין הריביות כאשר מרכיב הפריים (פריים מינוס), זול כל כך, שכמעט כולם מעדיפים לקחת אותו עד לגובה המגבלה (שליש מהיקף המשכנתא), יתר המסלולים המשתנים זולים מהקבועה כאמור, אבל לא כמו הפריים מינוס, ולכן בחירה בהם זה כבר עניין של התחזית שלכם להמשך (מתי ובכמה תעלה ריבית המשכנתא), והאופי שלכם - רוצים לישון טוב בלילה על חשבון ריבית גבוה יותר, או שמוכנים לקחת סיכון מסוים וללכת על המשתנה?
כך או אחרת, יש היום שפע רב של מסלולים, וקיימים מסלולים שלכאורה נראים דומים או קרובים וחשוב להבין אותם. הנה לדוגמה מסלול בריבית קבועה לעומת מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ).
עוד על תמהיל משכנתא והמסלולים
מה זה קל"צ?
מה עדיף - מסלול בריבית קבועה או מסלול בריבית קבועה לא צמודה? ובכן, ריבית קבועה היא ריבית לא צמודה, כלומר ריבית שקלית. בנוסף יש את הריבית הקבועה הצמודה (קבועה צמודה למדד - קל"צ).
הריבית הקבועה השקלית שאינה צמודה היא מצב של וודאות מלאה - אתם לוקחים משכנתא ויודעים בדיוק מה יקרה בהמשך, מה יהיו ההחזרים בכל חודש וחודש. הריבית השקלית הקבועה הצמודה (הקל"צ) אמנם לא יכולה להפתיע אתכם מכיוון הריבית במשק - שינוי בריבית לא ישפיע עליכם, אבל היא כן יכולה להפתיע אתכם עם מדדים גבוהים.
ככלל, כאשר מציעים לכם את המסלולים האלו, אתם אמורים לעשות חישוב כדאיות מאוד פשוט - ההפרש בין הריביות מבטא בקירוב את המדד, ואם אתם חושבים שהמדד יהיה גבוה יותר, לכאורה עדיפה לכם הריבית הקבועה השקלית (לא צמוד), ואם אתם סבורים שהמדד יהיה נמוך יותר, לכאורה עדיפה הריבית הקבועה הצמודה, אבל זהירות זה לא מדויק - אם הריבית השקלית הצמודה היא לדוגמה 2.5%, והריבית הלא צמודה 3.2% והמדד צפוי להיות מעל 2%, אז נראה שהצמודה ממש לא כדאית. אבל זה רק בגלל שיש כאן פער גדול, אם בנתונים האלו המדד הצפוי הוא 1% זה כבר לא כזה בטוח וצריך לחשב במדויק (לוח סילוקין, מחשבון).
החזרים לפי - "לוח שפיצר" או "קרן שווה"?
עוד עניין חשוב שצריך לבחון בעת מחזור משכנתא - את צורת התשלומים שלכם. קיימות שתי אפשרויות - אפשרות ראשונה החזרים על פי לוח תשלומים רגיל - לוח שפיצר, אפשרות שנייה על פי לוח קרן שווה. להרחבה לחצו כאן
על פי לוח סילוקין שפיצר הסכום החודשי שמשלם הלווה על חשבון הלוואה כולה (הקרן והריבית) נשאר קבוע למשך כל תקופת ההלוואה. במשכנתאות צמודות למדד יש להוסיף לתשלום הקבוע את ההצמדה (כלומר, הסכום הריאלי נשאר קבוע).
המסלול השני - קרן שווה מגלם החזר קבוע על הקרן, להבדיל משפיצר שבו ההחזר החודשי הכולל (קרן וריבית) קבוע. ואם ההחזר על הקרן קבוע, אנחנו מקבלים שהקרן מופחתת כל חודש ובהתאמה גם ההחזר בגין הריבית מופחת , ובסה"כ בקרן שווה מקבלים שההחזרים לאורך התקופה יורדים.
למדריכים נוספים מאתר הון:
ריבית משכנתא - נתונים ותחזית
מחשבון משכנתא
משכנתא כמה להחזיר כל חודש?
* המאמר נכתב על ידי אתר הון מדריכים פיננסים. התכנים והמידע במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור מניות, קרנות נאמנות וניירות ערך אחרים; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.