כדור השלג של תדמור ועצמון: ועכשיו, משקיעים בקניון הראל

בהמשך לתחקיר "גלובס" שפורסם בשבוע שעבר (23.2.16) על קריסתה של חברת ההשקעות בנדל"ן אקסיום וטענות משקיעים כלפי בעלי החברה, דנה תדמור ואורי עצמון - ממשיכים להיערם ההליכים המשפטיים הנפתחים נגד חברות נוספות הקשורות לעץ החברות שבבעלות שני יזמי הנדל"ן, וכך גם הטענות לתרמית.

הפעם הגיע תורם של משקיעים בקניון הראל שבמבשרת ציון לטעון כי כספם נגזל, תוך שהוצג להם מידע חלקי ומטעה אודות הקניון והעסקאות השונות שבוצעו סביב הנכס. עוד טוענים המשקיעים כי ההון העצמי שגויס מהם לצורך רכישת הזכויות בקניון הראל, "גויס באופן בלתי חוקי, ללא תשקיף, ותוך הפרה בוטה של הוראות חוק ניירות ערך".

דברים אלה עולים במסגרת תגובה שהגישה קבוצה של 101 משקיעים בקניון הראל, לבקשה "בהולה" שהוגשה למינוי כונס נכסים-מפעיל זמני לחברת "קניון הראל בע"מ", המחזיקה בקניון. זאת, על רקע קריסת ניהול החברה והקניון, כנטען בבקשה.

קניון הראל הוא אחד מאפיקי ההשקעה אותה הציעה קבוצת החברות בבעלות תדמור ועצמון (אקסיום) למשקיעיה. ההשקעה ברכישת קניון הראל בוצעה באמצעות העברת כספי המשקיעים ל"חברה ייעודית" בשם חברת "א.ג.א החזקות", שהיא אחת החברות בעץ החברות שהיה בבעלות תדמור ועצמון. חברה זו שימשה כחברה המפקחת על ניהול הקניון עד לאחרונה, אז נכנסה להליכי פירוק, והפיקוח על הקניון עבר לידיהם של מפרקיה. 

את המשקיעים בקניון הראל מייצגים עורכי דין ליאור דגן ודני בלנקין ממשרד פירט, וילנסקי, מזרחי, כנעני.

הבוקר (א') קבע שופט המחוזי בתל-אביב, איתן אורנשטיין, כי בשלב זה לא ימונה כונס נכסים לקניון, אלא מנהל כספים שיפעל בשיתוף-פעולה עם מנהל הקניון כדי לטפל בבעיות הקיימות, בהן גביית דמי השכירות ודמי הניהול מהעבר ובשוטף; התקשרויות עם שוכרים; תפעול שוטף של המקום; שיפוצים והשקעות במידת הצורך; הכנת תוכנית; וכן עריכת והגשת דוחות כספיים.

ואולם, במסגרת המסמכים שהוגשו לבית המשפט לקראת הדיון ובמסגרת הדיון, עלו טענות חמורות של משקיעים על שידול מצד נציגי חברת אקסיום להשקיע את חסכונותיהם ברכישת הזכויות בקניון הראל, תוך ביצוע, לטענתם, של עבירות על חוק ניירות ערך. המשקיעים טוענים כי השקיעו למעלה מ-55 מיליון שקל בקניון, אך אינם יודעים מה עלה בגורל כספם. חמור מכך, לטענתם, הם "נפלו קורבן לתרמית חמורה, במסגרתה כספן ירד לטמיון ושימש כלי משחק בעסקה תמוהה ומקפחת שהתנהלה 'מעל ראשם'".

בקשת פירוק

את הבקשה למינוי כונס נכסים לקניון הראל הגישה חברת "מרכזי מסחר (אזו-ריט)", באמצעות עורכי הדין כפיר ידגר, נמרוד סביל ומורן בן משה-סבתו ממשרד גורניצקי ושות'. בבקשה נטען כי אזו-ריט מקבוצת מליסרון העמידה לטובת קניון הראל הלוואות סך מצטבר של כ-225 מיליון שקל, שעלולים לרדת לטמיון בכל רגע אם לא ייעשו פעולות מידיות להצלת הקניון. זאת, נטען, כיוון ש"נכון להיום הקניון משותק ולא מנוהל באופן סדיר, ובין היתר, הקניון לא מבצע גבייה של דמי שכירות ודמי ניהול באופן סדיר מהשוכרים בקניון, הקניון לא משלם באופן סדיר משכורות ותשלומים לעובדים, לא נעשים דיווחים כסדרם ובמועדם למע"מ וליתר הרשויות ועוד - דבר המביא לשחיקה משמעותית מרגע לרגע של שווי הקניון, המשמש כבטוחה שהועמדה לטובת אזו-ריט להבטחת פירעון ההלוואות שנתנה".

הרקע להגשת הבקשה למינוי כונס הנכסים לקניון הראל הוא בקשת הפירוק שהגישו בחודש שעבר חברת אקסיום וחברת "א.ג. שירותי ניהול", הנותנת שירותי ניהול לאקסיום, בטענה לחדלות פירעון, וכן מינוי המפרקים לשתי חברות אלה. בבקשת הפירוק נטען כי אקסיום נקלעה לקשיים עקב הליכי כינוס אליו נכנס פרויקט נדל"ני אותו שיווקה למשקיעיה בקנדה - מרכז מסחרי זלרס. לחברה מונו מפרקים זמניים הבוחנים כעת נסיבות קריסתה.

בדצמבר האחרון פורסמה ב"גלובס" ידיעה על העיקולים שהוטלו ועל טענותיהם של המשקיעים כי תדמור הסתירה מהם את הליך הכינוס של פרויקט זלרס. אקסיום טענה בבקשת הפירוק כי פרסום זה גרם "לזעזוע עמוק באקסיום, עד כדי עצירת עבודתה השוטפת בגיוס משקיעים לפרויקטים פוטנציאלים נוספים". עוד נטען כי משקיעים קיימים שקראו את הכתבה דרשו מאקסיום למשוך את כספיהם מההשקעות השונות, וכי אף צפוי גל תביעות נגד אקסיום ממשקיעיה להחזר הלוואותיהם.

"אי-דיוקים וחצאי אמיתות"

במקביל, ברקע ההליך המשפטי, הגיעו ל"גלובס" טענות של משקיעים נגד הבעלים, תדמור ועצמון, הבטחות שלטענתם לא קוימו והסכמי הלוואה בעייתיים. בתגובתם לטענות המשקיעי, הבהירו תדמור ועצמון כי הטענות על כספים שירדו לטמיון בגין תרמית או הונאה אינן נכונות וחסרות בסיס, וכן כי מתוך אחריות למשקיעים בפרויקטים האחרים - אשר לא נפגעו לטענתם - החברה יזמה הליך של פירוק, כדי שניתן יהיה לשמר את הנכסים הקיימים, לרבות נכסים מצוינים שנרכשו עבור משקיעי החברות, כגון הקניון בעכו וקניון הראל.

ואולם, בבקשה למינוי כונס נכסים לקניון הראל מוצגת תמונה שונה. בבקשה נטען כי "הגם שמבחינה משפטית החברות שבפירוק זמני (אקסיום ו'א.ג. שירותי ניהול') אינן בעלות מניות בחברת קניון הראל או ב'א.ג.א החזקות' (החברה הייעודית שהוקמה לצורך ניהול השקעות קניון הראל), ותדמור ועצמון אינם נושאי משרה בחברת קניון הראל או ב'א.ג.א החזקות' - הרי שבפועל קריסת החברות שבפירוק זמני הובילו לכך שתדמור ועצמון חדלו מפעילותם העסקית, ובכלל זה חדלו גם לנהל חברות אחרות הקשורות אליהם".

בתגובה הגישו מפרקי אקסיום התנגדות למינוי כונס נכסים זמני, ובין היתר טענו כי מדובר בניסיון השתלטות עוינת של קבוצת מליסרון באמצעות החברה-הבת "אזו-ריט" על קניון הראל, תוך כתיבת אי-דיוקים וחצאי אמיתות בבקשה.

לטענתם, "ככל הנראה, חקירות ובדיקות המפרקים הזמניים לא מוצאות חן בעיני קבוצת מליסרון... שהחלו לחקור היכן 'שאסור' וכתוצאה מכך 'אזו-ריט', אשר 'ישנה' על זכויותיה עד היום, ולא העמידה את ההלוואות לפירעון מיידי אלא לפני 7 ימים נזכרה כי היא רוצה לנהל (לא לממש) את הבטוחה".

בתגובה מוסיפים המפרקים כי הקניון מנוהל על-ידי צוות מקצועי, בראשותו של המנכ"ל אבי שטרית, שהוא איש מליסרון ובעל 20 שנות ניסיון בענף הקניונים. ואולם לדבריהם, "אזו-ריט" "מבקשת לצייר תמונה מעוותת על-מנת להשתלט באופן אלים על הקניון, באמצעות מינויו של כונס מפעיל מטעמה".

הקניון לכאורה ניצל מכינוס, ואולם הדברים שנאמרו במסגרת הדיון והמסמכים שהוגשו לבית המשפט פתחו זירה חדשה לחלוטין במסגרת פירוק אקסיום: הזירה של רשות ניירות ערך. בתגובת לבקשה למינוי כונס לקניון, מעלים המשקיעים טענות נגד קבוצת מליסרון, וטענות חמורות עוד יותר נגד אקסיום.

"ההון העצמי ששולם למליסרון במסגרת עסקת רכישת הזכויות בקניון הראל (כספי המשקיעים), גויס באופן בלתי חוקי, ללא תשקיף, ותוך הפרה בוטה של חוק ניירות ערך", נכתב בתגובת המשקיעים. לטענתם, קבוצת מליסרון הציגה בפני "א.ג.א החזקות ובפני המשקיעים מצגים כוזבים ומטעים אודות מצבו הפיננסי האמיתי של קניון הראל או שקבוצת מליסרון נתנה ידה להעמקת מצבת החובות וההתחייבויות של 'א.ג.א אחזקות', בכך שהמשיכה להעמיד לה הלוואות בסכומי-עתק (שהועברו מכיס לכיס בקבוצת מליסרון) בריבית נשך ובתנאים מקפחים".

קבוצת המשקיעים ששלחה תגובה לבקשת הכינוס, מונה 101 פרטים שהשקיעו את חסכונותיהם, בסך כולל של למעלה מ-55 מיליון שקל ברכישת זכויות במגרשים עליהם בנוי המכרז המסחרי הידוע בשם "קניון הראל", במבשרת ציון. בבקשה נכתב כי "המשקיעים הם בחלקם הגדול אנשים מחוסרי אמצעים, קשי-יום, אשר השקיעו את כל חסכונותיהם במיזם קניון הראל באמצעות חברת 'א.ג.א החזקות', ולמרבה חרדתם גילו כי נפלו קורבן לתרמית חמורה".

לטענת המשקיעים, בשנים 2013-2015 שידלו נציגי חברת אקסיום את יחידי קבוצת המשקיעים (כל משקיע בנפרד), להשקיע את חסכונותיהם ברכישת הזכויות בקניון הראל. בהסכם ההשקעה, הסכימו חברי קבוצת המשקיעים, כי ביצוע עסקת רכישת הזכויות בקניון הראל וכן ניהול הקניון עצמו יבוצע באמצעות חברת "א.ג.א ניהול" (מבשרת ציון), שבבעלות תדמור ועצמון, הבעלים של חברת אקסיום.

באוקטובר 2013, צוין, התקשרה "א.ג.א החזקות" בעסקה לרכישת הזכויות בקניון הראל מידי חברת "ע.ר.ד עמרי ורועי בע"מ" שבשליטת חברת מליסרון, ומידי "בן דוד-סנד ניהול נכסים והשקעות". התמורה אותה התחייבה "א.ג.א החזקות" להעמיד במסגרת הסכם הרכישה הייתה בסך של 302 מיליון שקל, שמתוכם ישולמו 77 מיליון שקל כהון עצמי (מתוך כספי המשקיעים והמלווים), ואילו היתרה - בסך כולל של 225 מיליון שקל - תשולם באמצעות הלוואה. רכיב הלוואה בתמורת המכירה הועמד על-ידי חברת אזו-ריט מקבוצת מליסרון, כאמור. כפי שנטען בבקשתה של "אזו-ריט", "א.ג.א החזקות" אינה עומדת בהעברת התשלום האחרון עבור רכישת קניון הראל בסך של 14 מיליון שקל.

לטענת המשקיעים, "מתוך ההון שגייסה 'א.ג.א החזקות' מהמשקיעים, נטלו בעלי השליטה באקסיום - דנה ותדמור ואורי עצמון - לכיסם 'עמלה' בשיעור של כ-5% משווי העסקה כולה (להבדיל מההון העצמי שגויס מהמשקיעים לצורך העסקה), שהם סך של 15 מיליוני שקל, אותם שילשלו בעלי השליטה לכיסם. זאת, מבלי שהושלמה עסקת רכישת הקניון". סכום העמלה, נטען, "היווה כ-25% מהסכום הכולל שגויס מהמשקיעים עצמם".

עוד לטענת המשקיעים, "חברי קבוצת המשקיעים גילו בדיעבד, כי גיוס ההשקעה ב'א.ג.א החזקות', על-דרך של הקצאת מניות לקבוצה של למעלה מ-100 משקיעים שונים, ללא תשקיף, נעשתה תוך הפרה בוטה של סעיף 15 לחוק ניירות ערך", וכן כי "נתון נוסף שנחשף בפני המשקיעים בשלב מאוחר, הייתה ש'א.ג.א החזקות' גייסה, ככל הנראה, עשרות מיליוני שקלים נוספים (בנוסף להשקעת המשקיעים) באמצעות 'הסכמי אג"ח', אשר תשלומי הריבית בגינם שולמו מתוך כספי המשקיעים".

"הערכת שווי מנופחת"

לדברי המשקיעים, "בשלהי 2015, כאשר תדמור ועצמון ידעו בוודאות כי עסקת רכישת הזכויות בקניון הראל עומדת בפני קריסה, המשיכות השניים, באמצעות חברת אקסיום, לגייס סכומי-עתק ממשקיעים חדשים, תוך שהם מציגים להם מצגים כוזבים ומסמכים מטעים. "כך ובין היתר, תדמור ועצמון פיתו משקיעים חדשים להשקיע את חסכונותיהם בקניון הראל, באמצעות הצגת הערכת שווי היסטורית, שנערכה לצורך עסקת הרכישה, ושהייתה הערכת שווי מטעה, מנופחת וכוזבת, אשר אינה משקפת את השווי הנכון של הקניון", נכתב בבקשה.

המשקיעים מציינים בבקשתם כי הם סבורים כי "הליכי גיוס הכספים של עצמון ותדמור נעשו במירמה, תוך הצגת מצגי-שווא למשקיעים, בידיעה כי לא ניתן יהיה להשלים את העסקה (אלא בדרך של גיוס כספים נוספים מקורבנות חדשים)". עובדות אלה, נטען, היו ידועות לקבוצת מליסרון. "המשקיעים סבורים כי קבוצת מליסרון ידעה היטב על מעשי התרמית, שיתפה פעולה ביצירת מצגים כוזבים כלפי משקיעים והייתה מעורבת ב'סיכול ממוקד' של כספי המשקיעים".

תדמור ועצמון: "טענות חסרות שחר ובלתי מבוססות"

בא-כוחם של דנה תדמור ואורי עצמון, עו"ד שלום (שולי) גולדבלט, מסר בתגובה: "הטענות שהועלו על-ידי המשקיעים הן חסרות שחר ובלתי מבוססות, ומוטב היה שלא היו עולות כלל. בית המשפט נתן לחברה זכות להגיב לטענות האמורות, ותגובה כזאת תוגש בהתאם".

מטעם מליסרון נמסר בתגובה: "טענות המשקיעים מופרכות. מליסרון לא הייתה קשורה בשום שלב לגיוס המשקיעים על-ידי אקסיום. העסקה, במסגרתה מכרה חברה נכדה של מליסרון את החזקותיה בחברת הקניון (40%), נעשתה מול חברה בשליטת דנה תדמור ואורי עצמון מקבוצת אקסיום, וכל המשא-ומתן וההתנהלות נערכו מולם בלבד, מבלי שהיה למליסרון כל קשר עם מי מהמשקיעים. ממילא ברור כי מליסרון לא הציגה למשקיעים כל מצג.

"באשר לטענות לגבי המצגים בעסקה וכן באשר לטענות לגבי עבירות לכאורה על חוק ניירות ערך, נציין כי תדמור ועצמון יוצגו בעסקה על-ידי משרד עורכי דין מהגדולים בארץ, רואי חשבון ושמאים, אשר ערכו בדיקות נאותות מקיפות בעסקה. לכל אלה אין ומעולם לא היה כל קשר למליסרון, אשר כאמור כלל לא הייתה מעורבת בעסקאות שערכה אקסיום עם המשקיעים, אשר גויסו על-ידי תדמור ועצמון, תוך מידור מוחלט של מליסרון מהנושא.

"יודגש כי בדיון שנערך היום בבית המשפט, הבהיר השופט איתן אורנשטיין כי אין למשקיעים כל מעמד כלפי מליסרון, אלא כלפי אקסיום בלבד".