דירה על הנייר/ צילום: Shutterstock א.ס.א.פ
מחירי הדירות במדינת ישראל מוסיפים לעלות, ודומה כי כל היוזמות להחזיר את שד מחירי הדיור לבקבוק, העלו עד עתה חרס. ציבור רוכשי הדירות במדינה מסתער על היצע הדירות גם מחשש שהמחירים יוסיפו לעלות. במציאות הנוכחית, שוק הדיור הישראלי הוא שוק של מוכרים, ומשמעות הדבר היא כי כוח המיקוח מצוי בידי מוכרי הדירות, ולא בידי הרוכשים הפוטנציאלים המתייצבים בשורה ארוכה במשרדי המכירות.
רוכשי דירות רבים רוכשים מיזמי/משווקי הנדל"ן דירות "על הנייר". דירות אלו יימסרו לקונים כעבור שנה-וחצי-שנתיים בממוצע (בהתאם להתקדמות הבנייה). הנוהג הוא, כי בעת החתימה על חוזה הרכישה משלם הרוכש אחוזים בודדים משווי הנכס, כשיתרת התמורה תועבר ליזם/משווק הנדל"ן על ציר הזמן עד למועד מסירת הדירה.
יזמי הנדל"ן נוהגים להצמיד את התמורה העתידית, התשלום, בגין הדירה ל"מדד תשומות הבנייה". מדד מחירי תשומות הבנייה בוחן את השינויים החלים על ציר הזמן בהוצאה הדרושה לקניית סל קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים, ומייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני-משנה. המדד כולל את מרכיבי הבנייה השונים כגון: שכר עבודה, חומרי בנייה ומחצבה, מלט, ומוצרים רבים נוספים בהם כלים ומכשור, מוצרי חשמל ועוד.
לעומת "מדד המחירים לצרכן" שהלך וירד בשנים האחרונות (אינפלציה שלילית), מדד תשומות הבנייה ממשיך במסעו צפונה, ועלה בשנת 2011 ב-3.7%, שיעור גבוה משמעותית מהעלייה במדד המחירים לצרכן, רק 2.2%. בשנת 2012 עלה מדד הבנייה ב-3.3% שהם כפול ממדד המחירים לצרכן. בשנת 2013 עלה מדד תשומות הבנייה ב-1.4% בעוד מדד המחירים לצרכן עלה ב-1.8.
אבל בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8%, בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, והיה שלילי, מינוס 0.2. ובשנת 2015, בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1%, מדד המחירים לצרכן ירד ב-1%.
גם בחודשיים הראשונים של 2016, בחודשים ינואר-פברואר השנה, נשמר הפער בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן - מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.8% במצטבר, בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב- 0.1%.
הצרה הגדולה ביותר עם מדד מחירים זה, תשומות הבנייה, היא שמדובר במדד שלא ניתן להיצמד אליו באמצעות השקעה במכשיר פיננסי או פיקדון בנקאי עוקב מדד, ולפיכך לא ניתן להתגונן מפני סכנה מוחשית זו ביעילות. העובדה שבעונת הקיץ עולה הביקוש לרכישת דירות, והפעילות בתחום הדיור גדולה יותר מאשר בחורף - ובהתאם לכך גם מדד תשומות הבנייה - מקשה עוד יותר למצוא הגנה מפני מדד מחירים זה. במציאות כזו, כל עלייה חדה במדד מחירי תשומות הבנייה היא קנס כבד על רוכשי הדירות, שלרוב אינם מתמחרים סיכון זה, ומוצאים עצמם חסרי אונים מול עלויות נשכניות שאותן אין בידם לממן, שכן המשכנתא שנלקחה לא הביאה תשלום זה בחשבון.
מכיוון שמחירי הדירות מרקיעים שחקים, והרוכשים מתקשים גם כך לגייס את המשאבים הנדרשים למימון הדירה, הוצאה נוספת של אלפי שקלים ולעיתים אף עשרות-אלפי שקלים, היא מכה קשה לרוכשים. פתרון תיאורטי לחשיפה זו יכול להיות נטילת המשכנתא במלואה מוקדם ככל האפשר, והקדמת התשלומים במלואם ליזמי הנדל"ן. אולם רוב רוכשי הדירות יחששו להעביר את מלוא התמורה ליזם הנדל"ן, על אף הגנות חוק-המכר, מחשש לבעיות עתידיות של היזם, כמו שחווינו לאחרונה בחברות נדל"ן.
פתרון חלקי נוסף הוא נטילת המשכנתא מוקדם ככל האפשר, והפקדתה בהשקעות צמודי-מדד. הבעיה המרכזית בפתרון זה היא, שמדד תשומות הבנייה מתנהג באופן שונה בתכלית ממדד המחירים לצרכן. האחד ממשיך להציג עליות משמעותיות בשנים האחרונות, בעוד השני, מדד המחירים לצרכן, יורד. יתר על כן, חלק מן ההצמדות למדד תשומות הבנייה הן רק בתרחיש של עלייה במדד; בעוד רכישת מכשירים צמודי-מדד המחירים חושפת את הרוכשים לירידת המדד אל מעבר לציפיות השוק.
הפתרון הנכון לבעיה הוא לבטל את ההצמדה של התשלומים למדד תשומות הבנייה. חברות הנדל"ן ודאי יתנגדו לביטול ההצמדה למדד, בטענה כי הן עצמן מחויבות במנגנון הצמדה דומה אל מול הספקים והגורמים המממנים, כך שביטול ההצמדה יגרום ליזמים נזק.
אלא שמדובר ברציונל עקום, שכן הגוף המקצועי היוזם את הקמת הדירות, מתגונן באופן מלא מפני עליות המחירים; ואילו האזרח הקטן נותר חסר-אונים מול הצמדה זו. יתר על כן, מרכיב הקרקע בדירה ומרכיב הרווח היזמי והקבלני, אינם חשופים לעליית תשומות הבנייה, ולפיכך הצמדה של כל תמורת הדירה למדד תשומות הבנייה, היא שוד לאור יום ודרך לא-לגיטימית להוציא עוד אלפי שקלים מן הרוכשים.
הפתרון המתבקש הוא - איסור הצמדה למדד מחירים שאינו מדד המחירים לצרכן, הן בחוזים של יזמי הנדל"ן מול הספקים שלהם והגורמים המממנים אותם; והן של יזמי הנדל"ן מול רוכשי הדירות. לחלופין, על מדינת ישראל להשיק פיקדון בגיבוי ממשלתי המאפשר לרוכשי הדירות להיצמד להצמדה הדרקונית שלה הממשלה נותנת חסות.
הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון