השמאי הממשלתי מתעקש שהדירות בישראל ממשיכות להתייקר

בשבוע שעבר התחוללה סערה בשוק הנדל"ן, על רקע נתונים סותרים כביכול שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לעומת השמאי הממשלתי הראשי. הראשונה דיווחה על ירידה של 1.3% במחירי הדירות ברבעון השני של השנה, בעוד השמאי הממשלתי הוציא דוח המצביע על עלייה של 2.5% במחירים באותה תקופה בדיוק. הסערה התקשורתית זלגה גם למישור הפוליטי, כשמקורביו של שר האוצר משה כחלון, שלא אהבו כמובן את הנתונים על המשך העליות למרות צעדי האוצר לצינון השוק, התבטאו כנגד השמאי הממשלתי וכנגד הדוח שפירסם.

"מוודא את טיב הנתונים"

"צריך לדעת לקרוא נכון את הנתונים" מסביר טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי. "גם בנתונים של הלמ"ס המתעדכנים בכל חודש (מדד מחירי דירות בבעלות) דווח על עלייה של 1.4% במחירי הדירות בחודש אפריל, עלייה של 0.4% בחודש מאי, וירידה של 0.3% בחודש יוני. אי הבנה של הנתונים יצרה את הרעש התקשורתי המיותר שנוצר". הנתון הסותר של הלמ"ס הופיע במסגרת נתון רבעוני שהיא מפרסמת, "מחירים ממוצעים של דירות בבעלות", הבוחן את כלל העסקאות ב-67 יישובים בארץ, ושיקף כאמור דווקא ירידה של 1.3%.

- הביקורת המרכזית באוצר טוענת שהדוח שלך מצומצם. הוא כולל רק דירות 4 חדרים ב-16 ערים בלבד.

"הנתונים שלנו איתנים דיים על מנת לשקף את הלך הרוח בשוק המגורים. דירות 4 חדרים הן עדיין מוצר נורמטיבי שכיח, שנתון הכי פחות להטיות של שטחים מרובים או מצומצמים האופייניים לדירות פרימיום או לדירות קטנות במיוחד. דירות 4 חדרים בערים הגדולות בישראל הן בדרך כלל דירות סטנדרטיות ללא שיפורים של הרחבות או גינות, ומשכך הן המוצר שיש בו לדעתי לשקף הכי נכונה את המציאות בשוק הנדל"ן. זאת, לעומת סקירות אחרות שלוקחות ריבוי פרמטרים ולכן הן רגישות יותר לסטיות ולהטיות".

אלדרוטי מוסיף כי "הסקירה שלנו מבוססת על נתוני אמת של מכירת דירות ודיווח לרשות המיסים כחוק, ולא על נתונים אחרים. מעבר לכך, אם בעיניים שמאיות אני נתקל בעסקאות שלא נראות לי הגיוניות כמו עסקה של דירת 4 חדרים בשטח של 30 מ"ר, אני גורע אותה מהסקירה כדי שלא תיווצר סטייה בנתוני האמת. בנוסף, אם אני נתקל בריבוי מכירות באותו מקום, אני פונה לשמאים שעובדים באותה עיר ובודק האם היתה מכירה מוקדמת (פריסייל) של קבלן מסויים בפרויקט מסוים, שואב מידע רלוונטי, ויודע איך להתייחס נכון לנתונים. אני בעצם מוודא את טיב הנתונים".

- ח"כ רועי פולקמן, יו"ר סיעת כולנו, אמר שהדוח שלך מוטה, הנתונים בעייתיים, ושאתה נכנע ללחצי קבלנים.

"אני מעריך את ח"כ פולקמן ופועלו, אבל חבל שהדברים נאמרו והאמת היא שהם לא ראויים להתייחסות. המדד שלנו עקבי ואחיד מזה 9 שנים, ואם אנשים יקראו נכון את הנתונים ויבדקו אותם גם אחורה, יראו שבסוף נתוני הלמ"ס ונתוני השמאי הממשלתי תמיד היו קרובים והצביעו על אותה מגמה".

- הרצון של משרדי הממשלה לראות ירידת מחירים משפיע על התגובות?

"אין בלבי ספק שכל גורמי הממשלה כמו מרבית הציבור מייחלים לראות את מחירי הדירות מתמתנים ומתייצבים לרמה שפויה. עם זאת, לא נכון בעיניי לאלץ את הנתונים ואת העובדות על מנת שיתאימו למשאלת הלב. אני חושב שלממשלה יש יכולת ויש נחישות והן יבואו בסופו של דבר למימוש היעדים שלה. אי אפשר לפקפק בנחישות של הממשלה ויש להאמין ביכולות שלה".

"רק 2,000 דירות מחיר למשתכן"

פולקמן ביקר בין היתר את אלדרוטי על כך שהוא אינו כולל שיווק של 17 אלף יחידות דיור מוזלות במסגרת מחיר למשתכן בנתונים בפרסם. לדברי השמאי הממשלתי, "אי אפשר לכלול 17 אלף יחידות דיור ששווקו ליזמים, ועוד לא שווקו לרוכשי דירות זכאים. 2,000 דירות בלבד שווקו לרוכשים".

- לדעתך תוכנית מחיר למשתכן תשפיע על המחירים?

"לא בשלב הזה. תוכנית מחיר למשתכן אמנם עתידה לכלול את כל השיווקים שמוציאה המדינה, הנאמדים ב-70 אלף יחידות דיור, אבל היא תעניק הנחות גבוהות רק לפלח האוכלוסיה הספציפי שזכאי להנות מהן וכרגע רק 2,000 דירות נמכרו לרוכשי דירות זכאים, כאלה שבמסגרתן בוצעה עסקת מכר. יתר הדירות שווקו ליזמים בלבד ויארך זמן רב עד שיגיעו לזכאים, ורק אז נוכל להתייחס אליהן כעסקאות מכר. נכון לעכשיו 2,000 עסקאות בלוד, בכורדני (קרית מוצקין) או בעפולה לא משפיעות על השוק".

- וביום שישווקו כל 70 אלף יחידות הדיור לזכאים?

"ראשית, נראה שייארך זמן רב עד שהתוכניות הללו יגיעו לכדי עסקאות מכר לזכאים, וגם אז לא יהיה נכון לכלול את העסקאות האלה כמחירי שוק, אלא להתייחס אליהן כעסקאות שכרוכות בהנחה משמעותית שהמדינה נתנה לאוכלוסיה ספציפית. באופן תיאורטי, זכאי שרכש דירה בהנחה יכול למחרת למכור אותה - גם אם הדבר כרוך בתשלום קנס - לפי שווי השוק.

"המבחן האמיתי של מחיר למשתכן יהיה רק כאשר נבחן האם הכמות הגדולה של הדירות שתימכרנה בעתיד לזכאים, תשפיע על מחירי דירות אחרות בשוק החופשי שאינן נהנות מהטבה ממשלתית. אם את שואלת אותי, זאת תהיה המלחמה הבאה, אם להכליל את נתוני מחיר למשתכן בנתונים או לא".