התחדשות עירונית בצפון הארץ / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
העלייה במחירי הדיור מדירה שינה מקברניטיה של המדינה אשר מחפשים כל דרך אפשרית לפתור את בעיית הדיור. יחד עם זאת, יצויין כי עליית המחירים של השנים האחרונות אפשרה את היתכנותם הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית בצפון הארץ. כאלו שעד לפני כ-5 שנים לא יצאו אל הפועל בשל מחירי הדירות הנמוכים באזור.
כיום, הלכה למעשה, הופך הצפון לכר פעולה מרכזי בתחום התמ"א 38, יותר ערים נכנסות למעגל ההתחדשות העירונית, בעיקר בכל הקשור בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 חיזוק מבנים. בעזרת עו"ד משה יונאי,ועו"ד הילה סלומון מוגילבסקי ממשרד רולוף&יונאי, עו"ד ונוטוריונים, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות התחדשות עירונית, ננסה להבין את הדינמיקה הקיימת כיום בתחום בצפון, מה מאפיין את הדייר הצפוני לעומת עמיתו במרכז וכיצד השניים רואים את עתיד ההתחדשות העירונית בערים שונות על המפה.
עו"ד יונאי מנסה להמחיש את נחיצות תמ"א 38 לתושבי הצפון באמצעות קוריוז: "מהנדס הוועדה לתכנון ולבנייה בקריות, משה יבין, 'מתנבא' כי רעידת האדמה הבאה תתרחש בשנה הבאה, 2017, שכן הקודמות חלו בשנים 1837 ו- 1927 בהפרשים של 90 שנה בדיוק ולכן חובה לזרז הליכים של תמ"א 38 לפני שיהיה מאוחר מדי". אם נותיר לרגע את "הנבואה" בצד, הרי שאם בערי המרכז, הנושא המיגוני-בטיחותי מהווה סוג של "תירוץ" לקידום פרויקטים של תמ"א 38, בצפון הגישה שונה לחלוטין. "כולם מכירים את השבר הסורי אפריקאי אך באזור חיפה והקריות קיים 'שבר יגור', כך שרמות הסיכון לרעידת אדמה דומה לזו אשר בבית שאן וטבריה", הוא מתריע.
"השיקול הביטחוני בצפון חזק הרבה יותר מאשר במרכז. הירידה למקלטים במלחמת לבנון השנייה היתה טראומטית עבור התושבים והם מחוייבים לשלום ילדיהם הקטנים והוריהם המבוגרים", טוענת עו"ד סלומון מוגילבסקי. "מבחינת הדייר הצפוני נושא החיזוק אינו רק תירוץ לשדרוג הבית, מדובר בצורך של ממש. אמנם עשור עבר מאז מלחמת לבנון השנייה, אך במהלכה הטילים פגעו בשכונות המגורים והדיירים אינם יכולים לשכוח את החוויה המאיימת ומבקשים למגן את בתיהם. עבורם תמ"א 38 היא פתרון בטחוני של ממש ו'האקסטרות' הכלכליות הן צ'ופר", מוסיפה עו"ד סלומון מוגילבסקי.
ועדיין, לא לכל תושבי הצפון יש הפריבילגיה לתמ"א 38 ולטענת עו"ד סלומון מוגילבסקי, צפונית לנהריה טרם החלו להירקם פרויקטים שכאלו. "דירות חדשות נמכרות באזור במחירים של עד מיליון שקל, ומחיר זה אינו כדאי לביצוע פרויקטי תמ"א 38. בנהריה עצמה ישנם מספר פרויקטים שהמשרד שלנו מקדם אך אלו מעטים, ומתעכבים בשל דרישות הרשות וחשש מגרעון תקציבי אשר ייגרם לה נוכח הצורך לחידוש התשתיות".
לטענת עו"ד יונאי מדובר בגישה שגויה, "ראשי הערים חוששים כי בשל פרויקטים של תמ"א 38 הם יצטרכו להשקיע בתשתיות, אך בפועל השקעה שכזו נעשית רק אם מבצעים מספר רב של פרויקטים ברחוב בודד, וזה רחוק מהמציאות. אדרבא, ברגע שבונים, נכנסים תשלומי ארנונה נוספים הן בשל הגדלת שטחי הדירות הקיימות, והן בשל תוספת הדירות החדשות וזאת לצד החייאת אזור הפרויקט באוכלוסייה צעירה וחזקה".
- גם בחיפה מאתגר יותר לקדם פרוייקטים של תמ"א 38.
עו"ד יונאי: "לאחרונה יצא בחיפה מסמך מדיניות חדש שחילק את העיר לאזורים והבהיר את מדיניות העירייה ביחס לפרויקטים של התחדשות עירונית. ברור כי יש מקומות ויזמים אשר אינם מרוצים ממדיניות העירייה, אך יש לברך על מסמך מדיניות, המאפשר תכנון מראש, בידיעה ברורה הן של הדיירים והן של היזמים מה ניתן לבצע בכל אזור ואזור".
עו"ד סלומון מוגילבסקי: "חיפה מצטיירת כעיר ירוקה, אשר בשכונות רבות בה נהנים מהנוף המקסים של המפרץ או מנופי הכרמל. לפיכך העירייה, במסמך המדיניות שלה מבקשת להביא בחשבון את נושא הנוף הייחודי של העיר. כך למשל לא תאושר בנייה של מלוא 2.5 קומות בפרויקט תמ"א 38 אשר עלול להסתיר את הנוף לבניין שכן".
לצוות המשרד יש מילים טובות לומר במיוחד על קברניטי הקריות. "עלי לציין לשבח את ראשי ערי הקריות, שם ישנה דחיפה משמעותית לקידום התוכנית ותמיכה מצד העיריות והוועדה לתכנון ובנייה להתכנות פרויקטים של התחדשות עירונית. כך למשל, משרדנו מקדם היום פרויקט מאוד גדול בקרית ים, לחיזוק 60 יחידות דיור ובנייה של 60 יח"ד נוספות. פרויקט זה יצא לדרך בברכת ראש העיר ובתמיכתו, תוך קבלת סיוע ממשרד השיכון. כל זאת מתוך הבנה ששכונות חלשות יותר יהפכו בסוף ההליך לשכונות מודרניות ויביאו לשינוי דמוגרפי מבורך באזור", מספר עו"ד יונאי.
- מה מאפיין את הדייר הצפוני לעומת עמיתו מהמרכז?
עו"ד סלומון מוגילבסקי: "מאחר והאינטרס של הדיירים לקדם פרויקט תמ"א 38 נובע גם מהשיקול הביטחוני, הדייר בצפון מוכן לקבל תמורה פחותה יותר מדייר במרכז ומוכן לבצע פשרות בעניין, גם מאחר ונקודת הפתיחה שלו פחות טובה, שכן שווי הקרקע בצפון נמוך לצערי משווי הקרקע במרכז והדבר משליך על ערך הנכס ועל יחסי הכוחות. לדעתי, העובדה שהדייר מגיע מנקודת פתיחה שונה מזו של דייר במרכז דווקא מסייעת בקידום המו"מ, כיוון שיש יותר נכונות בקרב הצדדים להגיע אל עמק השווה".
עו"ד יונאי: לדיירים בצפון אין 'עיניים גדולות' והם מאוד ממוקדי מטרה. בתחילת הדרך היו אף כאלו אשר הוסיפו מכספם עשרות אלפי שקלים ליחידת דיור על מנת שהפרויקט יהיה ריווחי ליזם ויוכל לצאת אל הפועל. כיום, בשל עליית מחירי הדיור אין הדיירים נדרשים לעלויות, אך עדיין אינם מקבלים את מלוא התמורה האפשרית ע"פ תמ"א 38 - מתוך הבנה כי מדובר בפרויקט גבולי עבור היזם והם יעשו את המיטב על מנת שניתן יהיה לקדמו".
"בצפון מתרכזים באיכות ופחות בכמות", מצהירה סלומון מוגילבסקי ומסבירה: "רוב הפרויקטים מתנהלים ללא מימון בנקאי שכן אין מספיק נפח על מנת לעניין את הבנק לממן את הפרויקט. הדבר גורם לכך שהיזם עצמו מממן את הפרויקט מהון עצמי ועל כן הדיירים בודקים אותו מלכתחילה בצורה מדוקדקת יותר".
עו"ד יונאי מסכם באנקדוטה המאפיינת לדעתו את קו המחשבה של דיירי הצפון. "לפני חמישים שנה נבנה פרויקט מגורים בקרית מוצקין על ידי חברת גלבוע וכעבור יובל, הפרויקט הראשון של תמ"א 38 באזור, בוצע על ידי לא אחרת, מחברת גלבוע עצמה. זה מראה על ערכיות, על כך שהדיירים בוחרים יותר מתוך שיקולים איכותיים ופחות חומריים".