שמעון וינטרוב / צילום: תמר מצפי
דוחות חברת הנדל"ן הבינלאומית BCRE, שפורסמו בסוף השבוע האחרון, מעידים כי החברה - שבשליטת שמעון וינטרוב ורונן פלד - ממשיכה לרשום הפסדים כבדים בגין פעילותה ברוסיה. את 2016 סיימה BCRE עם הפסד של 4 מיליון אירו, בהמשך להפסד של 28 מיליון אירו שרשמה החברה ב-2015. למרות ההפסד, גדל ב-2016 ההון העצמי של החברה ב-5.6% ל-254 מיליון אירו, בין השאר עקב גיוס של כ-15 מיליון אירו באג"ח להמרה במהלך השנה.
BCRE נסחרת בבורסת לונדון לפי שווי של כ-170 מיליון אירו, ומונהגת בידי וינטרוב, ששולט ב-46.7% ממניותיה. החברה הונפקה בלונדון לפני כשלוש שנים, ומאז איבדה מנייתה כ-40% מערכה. בעלת מניות מהותית נוספת שלה היא חברת המכשור הרפואי מדינול של קובי ויהודית ריכטר, שמחזיקה ב-6.7% מ-BCRE.
פעילויותיה של BCRE מתחלקות כיום לשלושה שווקים מרכזיים: ארה"ב, רוסיה וגרמניה. הפעילות בארה"ב מתמקדת בעיקר במגזרי הדיור והמלונאות במנהטן. בתחום המגורים פועלת החברה הן בייזום פרויקטים, והן ברכישת מקבצי דיור להשכרה. לדברי היו"ר הארין תאקר, צפויה החברה להמשיך לרכוש מקבצי דיור להשכרה שם, ותחום זה ימשיך להוות חלק נכבד מכלל הפעילות בארה"ב. ב-2016 הניבה הפעילות בארה"ב רווח של 13 מיליון אירו, בהמשך לרווח של כ-95 מיליון אירו שהניבה פעילות זו שנה קודם לכן.
זרוע הפעילות של BCRE בגרמניה היא חברת בראק אן.וי, שנסחרת בבורסה בת"א לפי שווי של 623 מיליון אירו. בספטמבר 2016 מכרה BCRE מניות בראק אן.וי תמורת כ-32 מיליון אירו, וירדה להחזקה של 26.8% מהמניות, ששווי השוק שלהן בת"א כ-170 מיליון אירו. בעקבות המכירה, הפסיקה BCRE לאחד את פעילות בראק אן.וי בתוצאותיה הכספיות, והמהלך כולו יצר לה רווח של 51 מיליון אירו.
רווחים בגרמניה
עוד קודם למכירה והפסקת האיחוד, יצרה הפעילות בגרמניה רווח של כ-59 מיליון אירו בין תחילת ינואר לסוף ספטמבר, כך שבסך הכול רשמה BCRE ב-2016 רווח של כ-109 מיליון אירו מהפעילות של בראק אן.וי. נזכיר כי בין BCRE להנהלת בראק אן.וי פרץ לאחרונה מאבק יוצא דופן סביב סוגיית השליטה בדירקטוריון החברה.
כאמור, אל מול הרווחים הגבוהים בגרמניה ניצבים הפסדים כבדים ברוסיה. ב-2016 כולה רשמה BCRE הפסד של כ-100 מיליון אירו ברוסיה, בהמשך להפסד של 94 מיליון אירו שרשמה שם שנה קודם לכן. להפסד הכבד ברוסיה אחראי המצב הכלכלי הקשה שם, שהביא להאטה ניכרת בקצב החתמתם של שוכרים חדשים בנכסים המניבים, ובמקביל לירידה חדה בדמי השכירות שנגבים משוכרים קיימים. כתוצאה מכך נדרשו כלל חברות הנדל"ן במדינה להפחית באופן ניכר את שווי המבנים והקרקעות שבבעלותן שם.
בדוחות לסיכום 2016 הבהירה נאנסיה קוטסו, סמנכ"לית הכספים של BCRE, כי בשנה החולפת המשיכה הסביבה הכלכלית ברוסיה להשפיע באופן ניכר על תוצאות החברה, אולם מכאן והלאה צפויה הפעילות ברוסיה להיות מושפעת פחות מהמצב הכלכלי במדינה. לפי קוטסו, האסטרטגיה של החברה היא כיום להתמקד בפעילויותיה בגרמניה ובארה"ב, שנהנות מצמיחה כלכלית.
מניית זהב לבנקים
את הקמת הנכסים ברוסיה מימנו חובות בנקאיים, שיתרתם הנוכחית עומדת על כ-267 מיליון אירו. בדוחות מציינת BCRE, כי בחודש דצמבר האחרון היא הגיעה להסדר עם הבנקים המממנים בנוגע למרבית חובותיה שם, ובתמורה לדחייה של 3-5 שנים במועדי הפירעון, והפחתה של שיעורי הריבית, היא תעניק לבנקים מניית זהב בכל אחד מהנכסים. מניית זהב זו תעניק למלווים זכות וטו בהחלטות מרכזיות הקשורות בנכס, אולם היא ניתנת לרכישה בידי BCRE. הסדרים אלו אמורים להיחתם סופית במהלך השנה, לאחר קבלת האישורים הרגולטוריים המתאימים שנדרשים בשל הענקת מניות הזהב.
עם זאת, בקשר עם הלוואה אחת בהיקף של כ-15 מיליון אירו, שניתנה למימון אחד הנכסים, מדגישה BCRE כי נכון לסוף 2016 קיימת הפרה של הקובננטים שנקבעו בהלוואה, ועקב כך סווגה הלוואה זאת כחוב לטווח קצר. ההפרה נובעת מכך שההון העצמי של החברה הבת של BCRE ברוסיה נמוך לפי שעה מדרישת הקובננטים לכך שיהיה גבוה בכל עת בלפחות פי עשרה (קרי לפחות כ-150 מיליון אירו) מהיקף ההלוואה.
מדוחות הסולו של BCRE עולה, כי החברה סיימה את 2016 עם חוב פיננסי של כ-146 מיליון אירו למחזיקי האג"ח ולגופים מממנים אחרים, כשבקופתה כ-13 מיליון אירו במזומן. להבטחתו של עיקר החוב הפיננסי משועבדות לנושים מרבית החזקותיה של BCRE בבראק אן.וי.