הבניין ברחוב רדינג. "לא הוכח שיקרוס ברעש אדמה" / צילום: איל יצהר
מחלוקת משפטית בין רוב בעלי דירות בבניין החפץ במימוש תמ"א 38 לבין מיעוט סרבן, לא תמיד מסתיימת לטובת הרוב. כך לפחות עולה מפסק דין שניתן לאחרונה בעניין פרויקט תמ"א 38 ברמת-אביב.
הסיפור המוזר והיוצא דופן מתייחס לשני בניינים ברחוב רדינג 18-20 ברמת-אביב הירוקה, שבהם 56 בעלי דירות.
45 מתוך 56 בעלי דירות בבניין חתמו על הסכמות עם חברת "פנינת אביב הירוקה" למימוש פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת בנייה, במסגרתו התחייבה החברה לבצע עבודות חיזוק ושיפוץ הבניין, הוספת 37 מ"ר כולל ממ"ד, מרפסת ומחסן לכל דירה, בתמורה להוספת דירות בבניין. 9 מבעלי הדירות כאמור סירבו לחתום על ההסכם.
45 החותמים הגישו תביעה נגד תשעת האחרים, על בסיס חוק חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה משנת 2008. התובעים ביקשו מהמפקחת לאכוף על הנתבעים את ביצוע העבודות, תוך שהם מדגישים כי הבניינים עלולים לקרוס ברעידת האדמה הראשונה שתתרחש.
הנתבעים טענו במסגרת ההליך כי ההסכם עם החברה פקע ומבוטל, וכי הם חוששים מהאיתנות הפיננסית של היזם. עוד הם טענו כי היזם הגיש בקשה להיתר לקומה נוספת בתרמית, ואף מכר את זכויותיו לצדדים שלישיים בניגוד מפורש להסכם.
המפקחת מירה אריאלי קיבלה את התביעה וקבעה כי השתכנעה כי התובעים שאישרו את הפרויקט ואת ההסכם, ערכו בדיקות מקיפות טרם אישור ההסכם עם היזם והגדירה את התנגדות המיעוט לזהותו של היזם "התנשאות", מאחר שהדיירים הנתבעים סבורים כי רק להם נתונה היכולת לשקול היתכנות לביצוע הפרויקט על-ידי היזם הנבחר.
נוסף לכך קבעה אריאלי כי היא מאמינה ליזם שהוא מבצע כמה פרויקטים עם ליווי פיננסי סגור של הבנק לצורך כך. אריאלי גם לא קיבלה את טענות חלק מהנתבעים כי הבניין שנבנה בשנות ה-70 כולל גם מקלט ועל כן עבודות חיזוק אינן נדרשות בו, וזאת מאחר שעיריית תל-אביב עצמה מצאה שהבניין טעון חיזוק ונתנה היתר בנייה לכך.
"התנגדות הנתבעים לביצוע הפרויקט היא שמונעת ומעכבת את ביצוע הפרויקט לו מצפים בכיליון-עיניים יתר בעלי הדירות", ציינה אריאלי. "מועד התחלת ביצוע הפרויקט לחיזוק הבית נדחה עקב התנגדות הנתבעים שהוגשה לוועדה המקומית ונדחתה".
אריאלי כאמור קיבלה את התביעה ואישרה לתובעים לבצע את הפרויקט בהתאם לחוק החיזוק ואף מינתה לשם כך את עורכי הדין אור קראוס ואלירן מגער לחתום בשם הנתבעים על המסמכים הדרושים לצורך ביצוע הפרויקט. הנתבעים חויבו בתשלום הוצאות משפט בסך 28 אלף שקל.
"בניינים מטופחים בני 7 קומות עם מעלית"
הנתבעים הגישו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב ערעור על החלטת המפקחת, ובו טענו כי אריאלי שגתה שהורתה לאכוף עליהם את ההסכם, התעלמה מהראיות שהוצגו בפניה, ולפיכך ביקשו לבטל את ההחלטה.
בערעור, שהוגש באמצעות עו"ד שלמה ארבץ ממשרד ארבץ שני מור ושות', טענו המערערים כי בניגוד לבנייני רכבת ישנים שנבנו בשנות ה-50 שאינם עולים על 4 קומות, הרי שבמקרה של הבניינים ברחוב רדינג 18-20, מדובר בבניינים מטופחים בני 7 קומות עם מעלית שנבנו בשנת 1972, הכוללים מקלט גדול שמשמש את דיירי הבית בעת חירום.
עוד צוין בערעור כי טענת התובעים לפיה הבניינים עלולים לקרוס בכל רגע, לא הוכחה ורחוקה שנות אור מהמציאות.
לטענתם, היזם הפר ברגל גסה את ההסכם כשהגיש בקשה לוועדה המקומית במסגרתה ביקש לקבל קומה נוספת מעבר לכתוב בהסכם. ליזם הותר לבנות 6 דירות חדשות על פני קומה וחצי, והוא התחייב להגיש בקשה להיתר שאינה סותרת את הוראות ההסכם. עוד נקבע כי כל שינוי בעבודות יהיה מותנה באישור כל הבעלים שזכויותיהם נפגעו כתוצאה מכך.
בסופו של דבר הגיש היזם בקשה להיתר שכללה תוספת קומה כך ש-6 הדירות יהיו פרוסות על פני 2.6 קומות במקום על פני קומה וחצי, והבקשה אושרה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב.
לטענת המערערים, לדיירים שחתמו על ההסכם כלל לא היה מושג לגבי תוספת הקומה שביקש היזם מעבר לסיכום עמם, תוספת שלטענתם משקפת תמורה עודפת ליזם בשווי 29 מיליון שקל.
בנוסף טענו המערערים כי בניגוד להסכם שכלל תנאי יסודי לפיו היזם לא יוכל להעביר זכויותיו בפרויקט לכל גורם אחר, היזם העביר את זכויותיו בפרויקט לגורמים שלישיים תמורת 2.5 מיליון שקל, בניגוד להסכם, והוא נעדר יכולת כלכלית לביצוע הפרויקט, ועל כן אין לאכוף על המערערים את ההתקשרות עמו. "אותו יזם שסיפר לדיירים ולנציגות הרים וגבעות ונפלאות על מי ומה הוא ואיזה שחקן הגון הוא, התברר כקבלן חתימות, מתווך ותו לא שמיהר לגלגל את העסקה ממנו והלאה", ציינו המערערים.
לטענתם, מכיוון שעלויות ביצוע הפרויקט עשויות להגיע לעשרות מיליוני שקלים, בעלי הדירות עלולים להיחשף לסיכונים לא סבירים, וקיים סיכון סביר שהיזם "ייתקע" או יפגר מאוד בלוחות הזמנים, דבר שיפגע קשות באיכות חיי בעלי הדירות ויגרום להם נזקים כבדים שפיצוי כספי, גם אם ימומש, לא ירפא אותם.
עוד טענו המערערים כי נציגות הדיירים אינה ממלאת את תפקידה, כשאישרה ליזם ללא סמכות שינויים והקלות שמשמעותן הכלכלית אדירה תוך פגיעה בזכויות הקניין של כלל הדיירים ולמרות שההסכם מציין במפורש כי כל שינוי מחייב הסכמה של כל אחד מבעלי הדירות בבניין.
מלבד זאת טענו המערערים כי מעולם לא התקיים הליך בחירה של נציגות הדיירים כמחויב על-פי דין. לכך הוסיפו המערערים את העובדה כי ההסכם כולל בטוחה של 3 מיליון שקל שאינה מספיקה כדי לאפשר את המשכת הפרויקט במקרה שייתקע.
"הרוב לא הצליח לכפות על המיעוט"
בדיון שהתקיים בחודש יוני האחרון בבית המשפט המחוזי, התעכבה השופטת לימור ביבי על הפער בין הבקשה להיתר שהגיש היזם לתוספת 2.6 קומות, בעוד שבהסכם נקבע כי הפרויקט יכלול תוספת של קומה וחצי בלבד, וכל שינוי ידרוש הסכמה של כלל בעלי הדירות, הסכמה שכאמור לא ניתנה.
ביבי שלחה את הצדדים להידבר, ופסקה לאחרונה כי לאור הסכמת הצדדים היא מבטלת את פסק הדין שנתנה המפקחת על רישום מקרקעין ואת ההוצאות שהושתו על המערערים.
לדברי עו"ד שלמה ארבץ, שייצג את המערערים, "למרות שהמפקחת קיבלה את התביעה וחייבה את המתנגדים שהיו מיעוט לבצע את פרויקט התמ"א, בית המשפט המחוזי ביטל את פסק הדין והלכה למעשה הרוב לא הצליח לכפות על המיעוט את ביצוע הפרויקט חרף היותו הרוב, בגלל שהמיעוט הצביע על פגמים חמורים בהתנהלות היזם והנציגות, כאשר הסוגיה המהותית שממנה התרשם בית המשפט הייתה הפער בין מספר הקומות בהיתר שניתן בפועל לבין מספר הקומות שהותרו על-פי ההסכם. סוגיה שאליה לא התייחסה כלל המפקחת בפסק הדין שנתנה".