מושב בני ציון. אין מסתערים על וילות ב–10 מיליון שקל / צילום: בר־אל
היו ימים, לא מזמן, שבהם נחלה בבני ציון הייתה הנדל"ן היוקרתי ביותר שניתן לחשוב עליו בישראל. המיליארדרים פשטו על המושב, שנמצא בסמוך לכביש 4, צפונית לרעננה, וחיפשו וילות על מגרשים גדולים. הראשונה בגל הרכישות הייתה שרי אריסון, במחצית השנייה של שנות ה-90, ואחריה ליאורה עופר, נועם לניר ואחרים. הלהט היה כה גדול, שנחלה שנרכשה ב-2000 ב-8.3 מיליון שקל, נמכרה תשע שנים מאוחר יותר ב-18.6 מיליון שקל - עוד לפני עליות המחירים בכלל השוק.
מהר מאוד התפשטו המיליונים גם למושבים אחרים בסביבה, המחירים המריאו, והחלום הישראלי של צמוד קרקע עם גינה התגלם כולו במושבי השרון. עסקות גבוהות מאוד נמצאו במקומות כפריים כמו בצרה, אודים, שדה ורבורג, חירות ועוד.
אבל הימים הללו חלפו, והיום אין למצוא עסקאות ביותר מ-10 מיליון שקל, וגם אלה נדירות.
הטרנד של היוקרה הכפרית השתנה. עם הזמן התברר שחלק גדול מהעשירים שרכשו את הנחלות והקימו עליהן וילות מפוארות - לא גרו בהן בכלל. אולי משום שפקקי התנועה בדרך לתל-אביב מתייחסים בשוויוניות לכולם, עשירים כעניים, והיה קשה להגיע מהבית המפואר למשרד; אולי משום שלפני 15 שנים מגדלי היוקרה התל-אביביים החלו לצבור תאוצה, ונמצאה אלטרנטיבה להישאר בעיר ולשמור על פאר ועל פרטיות.
איזו מן הסיבות היא הנכונה? המתווך תומר הורן מסוכנות TH נכסים, והשמאי סער פלד, שפועלים באזור, סבורים שאף אחת מהן. "תמיד היו מגדלים בתל-אביב, והקהל שלהם היה מלכתחילה שונה", אומר הורן, "אני חושב שאנשים פשוט הפסיקו לשלם מחירים מופרזים עבור נחלות ומשקים. היום עסקאות לא עולות על 10 מיליון שקל, ורבים מאלה שרכשו בזמנו משקים ומכרו אותם, הודו שהם מצטערים על העסקאות הללו, כי הן לא כלכליות, והמשקים אינם נכסים נזילים. לוקח זמן, לעתים שנתיים-שלוש, עד שמוכרים אותם".
לעתים זמן המכירה הוא אפילו ארוך מזה - הווילות של ליאורה עופר ושל שרי אריסון מוצעות למכירה כבר שנים מספר, עם תגי מחיר של יותר מ-20 מיליון שקל - ואין מסתערים.
"לכל דבר יש מחיר, ואם אדם יכול להשקיע 20 מיליון שקל ויותר בנחלה, סביר שהוא יעדיף לרכוש נחלה 'עירומה' ולבנות אותה לפי טעמו וצרכיו", אומר פלד. "אני לא חושב שיש קשר בין שני שוקי היוקרה הללו, שמציעים יתרונות אחרים לבעליהם".
אז מי קונה במושבים היום?
"הרוכשים של היום הם בעיקר משפרי דיור ואנשי הייטק, שלא יכולים להוציא סכומים כאלה על מגורים. אנשים רואים שפנטהאוז בכפר סבא הירוקה כבר נושק ל-4 מיליון שקל, מוסיפים עוד קצת משכנתה ורוכשים בית פרטי", אומר הורן. לכן, רוב העסקות על מגורים כיום על הנכסים הכפריים בשרון, נעים בין 4-7 מיליון שקל.
ספקולציות על קרקעות חקלאיות
נושא אחר שבולט מאוד בקרקעות השרון הוא ריבוי העסקות הספקולטיביות על קרקעות חקלאיות. "רואים את זה הרבה, לאו דווקא בשרון, אבל גם שם. אנשים חושבים שאם הם רוכשים קרקע חקלאית ליד יישוב בנוי, יש סיכוי גדול שיגיע יום והקרקע הזו תתגלה כבעלת פוטנציאל בנייה. זה לא נכון בהכרח, וקירבה לשטח בנוי עירוני אינה אומרת, שגם הקרקע הגובלת תופשר", מוסיף פלד. בשנים האחרונות אכן בוצעו לא מעט עסקות מהסוג הזה, שחלק ניכר מהן ניתן לכנות "מפוקפקות".
אם חוזרים ליוקרה הכפרית של השרון, הנוסחה הכלכלית הסכמטית שפעלה תמיד, עושה את שלה גם היום: הנכסים היקרים ביותר נמצאים מכביש 2 מערבה, הנכסים במחירי הביניים נמצאים במרחב שבין כביש 2 לכביש 4, והנכסים הפחות יקרים - אי אפשר לדבר על "מוזלים" באזור הזה - נמצאים בין כביש 4 לכביש 6. מזרחה מכביש 6 כבר לא שייך גאוגרפית לאזור השרון, וגם המחירים בסדרי גודל נמוכים מאלה של מושבי השרון.
החידוש: ניתן לפצל נחלות למגורי בנים
רוב העסקות על צמודי קרקע למטרות מגורים, אכן נעות בסביבות של עד 8 מיליון שקל: ברחוב הכלנית בהרחבה של אודים, רחוב שמשקיף על נחל פולג ועל כביש החוף, נרכש קוטג' במחיר של 5.8 מיליון שקל. בפרויקט צוקי ארסוף, שממוקם למעשה בקיבוץ געש, נמכר קוטג' בשטח 300 מ"ר ב-6.65 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים 61 מ"ר במחירים של 3-4.5 מיליון שקל; ברחוב הרימון בכפר נטר, מושב הסמוך לאבן יהודה, נמכר קוטג' ב-6.7 מיליון שקל. בגן חיים נמכר בית ישן לשיפוץ, על מגרש של דונם, ב-6.7 מיליון שקל. להערכת פלד, אחרי השיפוץ העלות הכוללת עבור הרוכש תגיע ל-8 מיליון שקל.
ואולם יש גם עסקות "מהנוסח הישן": באוגוסט 2018, נרכשה קרקע ברחוב הרימונים בבני ציון, בשטח של כ-4 דונם, שעליה מבנה צמוד קרקע משנות ה-50 ב-14.8 מיליון שקל; ברחוב קיבוץ גלויות בבצרה נרכש בית ב-10 מיליון שקל. בשני המקרים מדובר בנחלות.
החידוש העיקרי בנחלות של היום, הוא מתן אפשרות לפצל אותן למגורי בנים, בתמורה לתשלום דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל, וזאת בניגוד למצב נחלות לא מוסדרות, שבהן צריך לשלם דמי הסכמה בעת מכירתן, בעלות גבוהה. אופציה זו השיגה לבעלי הקרקעות שליטה גדולה יותר על אפשרויות הבנייה למגורים, מה שגרם למעשה להשבחתן.