תוקעת מקל בגלגלי מחיר למשתכן: האיום החדש שסוגר את ברז הקרקעות לתוכנית במרכז

תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, שעתידה כבר עכשיו אינו ברור, עומדת בפני מכה לא מתוכננת. בשיחה עם "גלובס" הצהיר יו"ר קרן קיימת לישראל (קק"ל) דני עטר כי הארגון יפסיק להתיר לשווק במחיר מופחת קרקעות בבעלותו במסגרת מכרזי מחיר למשתכן במרכז הארץ. זאת לדבריו כחלק מהחזון החדש של הארגון לפעול לחיזוק משמעותי של הפריפריה בישראל.

עד היום שווקו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן קרקעות עם פוטנציאל לבניית 108,183 יחידות דיור לכל אורך המדינה. כעשירית מהן על קרקעות בבעלות קק"ל. כך למשל קרקע משמעותית מאוד ששווקה כחלק מהתוכנית נמצאת בגליל ים שבחלקה הייתה שייכת לקק"ל. ההשפעה של החלטת קק"ל על חלקה בתוכנית לא מסתכמת רק בשטח שבבעלותה בלבד - חלק מהשטחים שיוצאים למכרז מצויים בבעלות משותפת של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עם קק"ל - ועל כן הפסקת שיתוף הפעולה עימה, עלולה להשפיע על קרקעות שאת היקפן מוקדם להעריך.

 הקשר בין מחיר למשתכן ואדמות קקל

תוכנית מחיר למשתכן יצאה לדרך ב-2015, במטרה לסייע ברכישת דירה ראשונה לזוגות צעירים. התוכנית שינתה את שיטת שיווקי הקרקעות במדינה ובמידה רבה את שוק הנדל"ן המקומי. ממצב שבו הקרקעות נמכרו למרבה במחיר, במסגרת התוכנית היזמים מתחרים על מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר לדיירים.

ההערכות של עלות פרויקט מחיר למשתכן במונחי ויתור על הכנסות מגיע לסכום כולל של כ-6 מיליארד שקל. לפי נתונים שבידינו שליש מהסכום - כ-1.755 מיליארד שקל - מגיע מקרקעות קק"ל, והיתר מגיע מקרקעות שבניהול רמ"י. במילים אחרות בארגון הפסידו הכנסה של 1.7 מיליארד שקל בשל התוכנית.

לפי הנתונים ב-2017 לבדה הפסידה קק"ל כתוצאה משיווקי קרקעות על שטחים שלה כ-794 מיליון שקל, ובשנה שעברה כ-400 מיליון שקל. כעת בקק"ל מבקשים להפסיק את המתווה הקיים של שיווק קרקעות שבבעלותם במרכז הארץ במסגרת התוכנית, בה הקרקע מסובסדת.

 אובדן הכנסות קקל כתוצאה משיווקי מחיר למשתכן

בשיחה שקיים "גלובס" עם יו"ר קק"ל דני עטר הוא הסביר את הסיבה לשינוי המדיניות שלהם בנושא. "מתוך הבנה שהחוסן האסטרטגי של מדינת ישראל תלוי בהיותה של החברה הישראלית חברה בריאה ומאוזנת, שמה לה קק"ל למטרה לפעול לחיזוק משמעותי של הפריפריה הגאוגרפית והחברתית של מדינת ישראל, בדגש על אזורי הגליל והנגב. רק כך תוכל מדינת ישראל להמשיך להתקיים, כמדינה עצמאית, איתנה ודמוקרטית. לפיכך, קק"ל תמשיך לתמוך בפרויקטים ממשלתיים לדיור בר-השגה, אך מעתה רק באזורי הגליל והנגב".

שיווק קרקעות חקלאיות בשולי הערים יפגע

דבריו של עטר תואמים את תוכנית קק"ל שפורסמה בשנה שעברה תחת השם "ישראל 2040", ששמה דגש על חיזוק הפריפריה. בישיבת דירקטוריון קק"ל מפברואר השנה אף הוחלט להשקיע עשרות מיליוני שקלים בתוכניות דיור בר-השגה ורק ביישובי הפריפריה בנגב ובגליל.

גורמים בענף הנדל"ן הביעו חשש מכך, שהימנעות קק"ל מהשתתפות בפרויקטים במרכז הארץ עלולה לפגוע בשיווקי הקרקע המשותפים של רמ"י וקק"ל באזור המרכז, בעיקר בתוכניות על קרקע חקלאית בשולי הערים. רוב התוכניות האלה מקודמות על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), הפועלת בשליטת שר האוצר משה כחלון במסגרת מינהל התכנון.

תוקף הוראת השעה להפעלת הוועדה היה אמור לפוג בחודש הבא, אבל בשל אי הרכבת ממשלה ופיזור הכנסת, הוארך אוטומטית התוקף עד לתחילת שנת 2020. לאור הדרישה הקואליציונית המסתמנת של מפלגת ש"ס והעומד בראשה אריה דרעי, להחזיר את מינהל התכנון ממשרד האוצר למשרד הפנים, קשה להעריך בשלב זה האם בעתיד הוותמ"ל תמשיך לפעול. כך או אחרת הערכות של גורמים בשוק, כמו גם עמדת ראש מינהל התכנון דלית זילבר, היא שיש לשנות את אופן הפעלת הוותמ"ל כך שהיא תתמקד בהתחדשות עירונית.

לקק"ל יש כוח רב במועצת מקרקעי ישראל

גורם בכיר במשרד האוצר הסביר השבוע ל"גלובס" כי על מנת לבצע תפנית כזו בשיווקי הקרקעות של קק"ל, נדרשת הסכמה של מועצת מקרקעי ישראל, שהיא הגורם הקובע בשאלות של מדיניות קרקע. לדבריו, לאור העובדה שמדובר בממשלת מעבר, ספק אם ניתן לבצע שינוי כזה, אלא במסגרת הממשלה הבאה, שתוקם במקרה הטוב בסוף השנה, ועדיין לא ברור איזה שר ישמש כיו"ר המועצה ומה תהיה עמדתו בנושא. במסגרת יחסי הכוחות במועצת מקרקעי ישראל, לקק"ל יש עוצמה לא מבוטלת. מתוך 13 חברי מועצה, ארבעה הם נציגי הארגון, וצפויים להתווסף אליהם עוד שני נציגי קק"ל.

יו"ר מטה הדיור זאב ביילסקי אמר בתגובה לדברים כי "השיווק המשותף נועד לייעל את התהליך, ואני לא חושש מתסריט של בעיה בשיווקים. יחד עם זאת, אם יש קרקע קק"ל במרכז הארץ והיא בהליך של שיווק, אי אפשר לגרוע אותה פתאום. הקרקע תימכר והכסף ישמש את קק"ל לביצוע משימות לאומיות בגליל ובנגב. אני חושב שזה הדבר הנכון. את הציונות צריך להגשים בפריפריה, כי לרשויות במרכז הארץ יש יתרון אדיר מול הפריפריה. בטווח הקצר קידום הפריפריה יביא לקליטה של צעירים בגליל ובנגב". 

ויכוח סוער בין קק"ל לאוצר על העברת תקציבים למדינה

אף שבעבר נחתמה אמנה שמשרטטת את היחסים בין המדינה לבין קרן קיימת לישראל (קק"ל), בין הצדדים מתנהל למעלה מחמש שנים עימות כספי חריף. העימות בין קק"ל לבין משרד האוצר החל עוד בימיו של יאיר לפיד כשר אוצר, כאשר הוא חיפש מקורות כספיים חדשים לתקציב. כמה מאצבעות הבכירים במשרד האוצר הופנו כלפי קק"ל, שקרקעותיה מנוהלות ומשווקות לציבור באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

חקיקה ייחודית פטרה את קק"ל ממסים על עסקאות הנדל"ן ומחובת מכרזים, אף שתמיד היו בפעילותה אספקטים ציבוריים מובהקים. רק ב-2014, ביוזמה של שרת המשפטים דאז ציפי לבני, הוחלו על קק"ל חובות שקיפות מסוימים, על ידי הפיכתה מאגודה עותומאנית ל"חברה לתועלת הציבור" המדווחת על פעולותיה לרשם התאגידים, והיא הוכפפה לראשונה גם לביקורת חלקית של מבקר המדינה.

באוצר תמיד טענו שקרקעותיה של קק"ל נהנות מהשבחה בזכות תהליכי פיתוח שהמדינה יוזמת ומממנת. על כן לפיד כשר אוצר הפנה כלפיה דרישה להשתתף בתקציב המדינה. וזאת בין היתר על רקע העובדה שקק"ל נהנית מהכנסה שנתית ממוצעת ממכירת קרקע בהיקף של כמיליארד שקל.

לפיד קידם בחוק ההסדרים לשנת 2015 חקיקה למיסוי קק"ל, מה שהוביל לעתירה לבג"צ מצד הארגון. אולם בעקבות סיום הקדנציה של הממשלה החקיקה לא מומשה. בהמשך השר להגנת הסביבה דאז אבי גבאי, בשליחות שר האוצר החדש משה כחלון, פתח במשא ומתן עם קק"ל, שבראשה עמד אז אפי שטנצלר. בסוף המשא ומתן הסכימה קק"ל להעביר למדינה 2.4 מיליארד שקל בשנים 2016-2017.

בהמשך טענה קק"ל, כי בהתחשבנות היסטורית בינה לבין רמ"י קיים חוב גדול כלפיה, אותו היא מעריכה בשלושה מיליארד שקל לפחות. היוזמה למינוי בודק חיצוני לטענת החוב לא מומשה בגלל מחלוקת על אופן הבדיקה, וסוגיה זו נותרה פתוחה גם כיום. דוח מבקר המדינה הראשון בענייני קק"ל הצביע על היעדר נתונים כספיים אמינים לגבי השיווקים ההיסטוריים של הארגון.

עד כה לא הסתיים לחלוטין גם הסדר חילופי הקרקעות בין קק"ל לרמ"י, לפיו קק"ל תעביר לרמ"י קרקעות במרכז ובצפון, ותקבל בנגב קרקעות בהיקף זהה. בנוסף, עדיין לא הוסדר עם רשות המסים אופן המיסוי של קק"ל.

ב-2017 עלה באוצר שוב חשש ממצוקה תקציבית, ומנכ"ל האוצר שי באב"ד פנה לקק"ל בדרישה לקבל כמיליארד שקל. הוא הופיע בפני דירקטוריון קק"ל, אבל נתקל בסירוב בטענה שהקרן העבירה כבר למדינה בסיבוב הקודם סכום של 2.4 מיליארד שקל. האוצר העלה את הדרישה החדשה לשני מיליארד שקל, ואיים בחקיקה שתבטל את הפטור ממסים ותכיל על קק"ל את חוק חופש המידע.

באב"ד יצא להתקפה חריפה על קק"ל ועל ההסדרים הפוליטיים בצמרת הארגון. הוא פרסם מאמר ב"גלובס" שבו טען כי "כשזוג צעיר קונה דירה בגליל ים, קק"ל היא הנהנית הבלעדית של התגמולים מהקרקע, במקום שהכסף יועבר למדינה". באב"ד הלך רחוק עוד יותר והביע תמיהה: "האם כ-70 שנה לאחר קום המדינה יש צורך בגופים מעין קק"ל?".

העימות הגיע לדרגים הפוליטיים ולוויכוח עקרוני על זכות קיומה של קק"ל כישות עצמאית, מול העמדה שתפקידה ההיסטורי הסתיים ויש להלאים את הארגון ואת קרקעותיו. העמדה של שימור עצמאות קק"ל נתמכה בעיקר על ידי הימין הפוליטי, המחזיק בעמדה שבבסיסה הטענה כי יש לקיים את המנדט הבסיסי של קק"ל - סיוע להתיישבות היהודית בישראל, שניתן לפרש אותה כהצדקה למכירת קרקעות קק"ל ליהודים בלבד - דבר שאיננו אפשרי כאשר רמ"י משווקת עבור קק"ל את הקרקע. גם ויכוח זה טרם הוכרע. 

קרן קיימת לישראל (קק"ל) היא חברה פרטית שהוקמה ב-1901 ונמצאת בשליטת ההסתדרות הציונית העולמית. היא מחזיקה כ-2.4 מיליון דונם מקרקעות המדינה, שהם כ-17% מהאדמות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). כ-1.4 מיליון דונם נרכשו לפני הקמת המדינה מכספי תרומות של יהדות העולם, למטרת "הכשרת קרקעות וסיוע להתיישבות היהודית בארץ ישראל", וכמיליון דונם נוספים קיבלה קק"ל בעקבות הפקעת הקרקעות הגדולה מערבים אחרי הקמת המדינה. רוב קרקעות קק"ל הן מצפון לבאר שבע.