למכירה במלטה: נדל"ן אטרקטיבי ואזרחות של האיחוד האירופי

בוני ומייקל קלי היו להוטים לקנות בית באירופה אחרי שמייקל יצא לגמלאות מעבודתו בחברת תרופות. אחרי שנתיים-שלוש של שיקולים, בני הזוג ממדינת מיין בארה"ב בחרו במלטה שבים התיכון, במרחק 80 ק"מ מדרום לסיציליה, איטליה.

בני הזוג אהבו את הגישה הנוחה מהאי לאירופה היבשתית, את מזג האוויר הנוח ואת העדר מחסום השפה. ואולי החשוב ביותר, הם אהבו את העובדה שמלטה מציעה לבעלי נכסים אופציה להפוך לאזרחים של האיחוד האירופי. אף על פי שהם ישמרו על אזרחותם האמריקאית, האופציה במלטה תאפשר לילדיהם להתגורר ולעבוד באיחוד האירופי.

הזוג קלי הם חלק מגל נהירה של זרים שגילו את מלטה, והפכו את שוק הנדל"ן שלה לאחד החזקים בעולם. המחירים המבוקשים עלו ב-10.8% ברבעון הראשון השנה ביחס לרבעון הראשון ב-2018, לפי מדד מחירי הדיור העולמי של סוכנות הנכסים נייט פרנק. חוקי ההיצע והביקוש בהחלט חלים כאן: השוק, כמו המדינה, הוא קטנטן. הכלכלה חזקה, והממשלה ממריצה אותה על ידי מתן תמריצים לקונים ולעסקים זרים.

כך הפכה מלטה ללהיט נדל"ן שעוקף את שכניו האירופים. Notaires de France, שירות המעקב הרשמי של צרפת אחרי מחירי דיור, תיעד עלייה שנתית של 3.2% במחירי הבתים במלטה בשנה שעברה. לשכת הסטטיסטיקה האיטלקית תיעדה דווקא ירידה של 0.4% במחירים במלטה מהשנה שעברה.

מי רוצה לגור ב"מייל הזהב"?

האתרים הפופולריים ביותר במלטה שוכנים על "מייל הזהב", הרצועה שנמתחת בין העיירות סנט ג'וליאן וגזירה (Gzira) בצד המזרחי של האי. קו החוף הזה זרוע בתי מלון ובנייני דירות מודרניים, אבל הסמטאות שלו מכילות כנסיות עתיקות ושכונות מגורים שקטות.

אלן גרימה, מנכ"ל סוכנות הנכסים Dhalia, אומר שקונים שרוצים לחיות על מייל הזהב משלמים פרמיה משמעותית תמורת הזכות הזו. הוא מעריך שדירת שני חדרי שינה על החוף המזרחי עולה כ-247,000 דולר. על מייל הזהב אותה דירה תעלה 448 עד 505 אלף דולר, אם כי מחירי נכסי היוקרה יכולים להיות גבוהים בהרבה.

דירה של ארבעה חדרי שינה שמשקיפה על פורטומסו מרינה בסנט ג'וליאן רשומה כעת למכירה בסוכנות סותבי'ס נדל"ן בינלאומי ב-7.4 מיליון דולר. שטח הנכס 7,266 רגל רבועה (675 מ"ר), והוא היה במקור שני פנטהאוזים שחוברו ליחידה אחת.

סמוך לנכס הזה הולך ומוקם מגדל דירות חדש, מרקיורי טאואר, אחד הפרויקטים האחרונים שעיצבה אדריכלית העל המנוחה זוכת פרס פריצקר זאהה חדיד. זו הסבה והרחבה של בניין משרדים נטוש שנבנה ב-1903. הקומות התחתונות יכילו 275 דירות של חדר שינה יחיד, ואילו החלק העליון יכלול מלון בוטיק של החברה הצרפתית מאליה הוטלס אינטרנשיונל. הבניין בן 31 הקומות אמור להיות מושלם במחצית השנייה של 2020. הדירות, שאפשר להחכיר למלון כיחידות להשכרה, מתומחרות ב-420,700 עד 830,300 דולר, ועד כה נמכרו כבר כולן, להוציא 15. שלב ב' של הפרויקט יכלול מגדל נוסף עם דירות גדולות יותר של שלושה חדרי שינה.

מי שחפץ בחיים שקטים יותר פונה לאי השכן גוזו (השייך למלטה), שהוא כפרי ופחות מפותח אך נמצא במרחק 20 דקות בלבד במעבורת למלטה. הריחוק היחסי והעדר הפינוקים לתיירים שומרים על מחירים נמוכים. דירת שני חדרי שינה תעלה 157 עד 180 אלף דולר, לפי המתווך גרימה. וילה על קצה צוק שמשקיפה על מפרץ רמלה בגוזו, עם חמישה חדרי שינה, חצר אחורית ובריכה, רשומה בסוכנות שלו ב-5.6 מיליון דולר.

בעוד שקונים זרים מעדיפים בדרך כלל את הדירות המוגמרות והמצוידות או וילות מפוארות, למלטה יש גם מאגר עשיר של בתי חווה, וילות או פלאצו (בית טורי) היסטוריים.

בעיר רבאט בצפון מלטה, למשל, סוכנות הנכסים Cluttons משווקת בית בסגנון איטלקי עם ארבעה חדרי שינה מהמאה ה-18 ב-4.7 מיליון דולר. הנכס זקוק לשיפוץ אבל הוא מגיע עם ציורי פרסקו (תקרה) וקמינים מקוריים.

חובבי בתים היסטוריים נוהרים גם ל"שלוש הערים" - השכונות העתיקות של סנגלי, בירגו וקוספיקואה שלצד הנמל הגדול, במרחק קפיצה באוטובוס מים לעיר הבירה ואלטה, ממש מדרום למייל הזהב.

בית דו קומתי צר של שלושה חדרי שינה באחת ה"ערים" המבוצרות הללו יעלה כ-560 אלף דולר, אם כי נוף לנמל (גרנד הרבור) יעלה את המחיר בכשליש.

גרימה אומר שכ-60% מהקונים הזרים הם מהאיחוד האירופי, כולל עובדים של חברת בינלאומיות (ראויות לציון חברות הימורים מקוונות, ולאחרונה גם חברות מטבעות מוצפנים), שהממשלה מעודדת לפתוח משרדים במלטה.

קבוצה אחרת של קונים אמידים מגיעה מאזורים מרוחקים יותר, בחיפוש אחרי אזרחות במדינה של האיחוד האירופי. תוכנית המשקיע האינדיבידואלי (IIP) של מלטה מציעה אזרחות במדינה זו של מיסוי נמוך ויציב (מס ההכנסה המרבי הוא 35% ואין מיסי עושר). בתמורה, המבקשים צריכים לעמוד בכמה תנאים, כמו שכירה או קנייה של רכוש.

תהליך קנייה פשוט אבל איטי

תהליך הקנייה במלטה הוא פשוט אבל איטי למדי. הקונים חותמים תחילה על "קונבניו" (הבטחת מכירה, כעין זכרון דברים) ומפקידים 10% מערך העסקה בתוספת מס רכישה של 5%. סגירת העסקה דורשת עוד שלושה עד שישה חודשים, אמר בנג'מין גרק, מנכ"ל סוכנות Engel & Volkers. ההגבלה היחידה כמעט על קונים זרים היא בעלות על נכס יחיד במלטה, אלא אם כן הנכס הנוסף הוא במיזם של פיתוח מיוחד או שהוא נרכש על ידי חברת מסחר.

בעלים המחזיק בנכס שלוש שנים לפחות, אינו משלם מס מכירה כאשר הוא מממש אותו. מכירה לפני שלוש שנות בעלות חייבת במס של 5% מהמחיר, וזהו בהחלט תנאי שמרתיע העברה מהירה של נכסים מיד ליד.