אלון גל / צילום: איל יצהר
עקבו אחר הפודקאסט בספוטיפיי, באפל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה- RSS
האם מחירי הדירות יעלו בשנים הקרובות? לפי נתוני השנה האחרונה, הכיוון הכללי מצביע למעלה. גם אנשי נדל"ן רבים שעמם שוחח גלובס בחודשים האחרונים טוענים כי על רקע ההיצע הנמוך, מדובר בתרחיש כמעט ודאי.
אלא שהתחזית שמציג המאמן הפיננסי אלון גל, שונה. "הנבואה אמנם ניתנה לשוטים, אבל אני מאמין שמחירי הנדל"ן בעוד 20 שנה לא יהיו גבוהים יותר מאשר היום". פגשנו את גל במסגרת הפרק הראשון בעונה השלישית של "כסף בקיר": פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שמארח בכל פעם דמות אחרת לשיחה על עולם השקעות הנדל"ן. לאור התחזית השונה משהו של גל בנוגע למחירים, ביקשנו שיעבור לשלב הנימוקים.
"יש משהו שהרבה אנשים בתחום מתעלמים ממנו. איך הדור הזה, החבר'ה הצעירים, קונים דירות? הם הצליחו להגיע לסכום הראשוני בזכות ההורים. ואיך היו להורים? הם לא היו עשירים אבל הם קנו דירה במעט מאוד משכורות, ולכן הייתה להם האפשרות לעשות את הדבר הזה.
"לרוב בני הדור של היום אין בתים משלהם, ואין להם אפשרות להגיע לדירה בעצמם. איך הם יעזרו לילדים שלהם בעוד 15 שנה, בעוד 20 שנה? אני חושב שאנשים לא מבינים את המהות של מה שמתחולל פה. המהות של היום לקנות דירה או לפני 30 שנה זה הבדלים מטורפים באפשרויות של משפחה ממוצעת".
אתה לא חושב שאתה מתעלם מההיצע והביקוש?
" יש שני דברים מקבילים. אחד זה כוח קנייה והשני זה באמת היצע וביקוש. לדעתי, לבנות היום על רווחי הון עצומים מדירה להשקעה - אני לא רואה את זה קורה. אתה ואני יודעים שמול התשואה השוטפת מדירות להשכרה כיום יש אלטרנטיבות יותר טובות ויותר בטוחות. אנחנו מדברים על תשואות של 3%-4% בברוטו מהשכירות. מול זה במסלולים אחרים אפשר לקבל שיעורים דומים, אז למה להתעסק עם דירות בהנחה שאין תחזית לעליית ערך הנכסים".
לדבריו, כדי להיכנס לתחום ולהרוויח צריך למצוא נכסים מתחת למחיר השוק, ולשם כך צריך לעשות מחקר שוק מעמיק. "חובה להתמקצע ולכתת רגליים, לעשות עבודה. תמיד אפשר למצוא", הוא אומר ומוסיף כי, "כשאני קונה דירה להשקעה אני מבלה שבועיים-שלושה באזור. אני גם לא מקשיב למתווך שאומר כמה אפשר לקבל שכר דירה. אני יושב בחוץ, ושואל מישהו כמה אפשר להשכיר.
"אני מצאתי תמיד דירות בפחות ממחירי שוק. לא מזמן הגעתי לבית ש-10 אחים ירשו ששוויו כ-700 אלף שקל. זה אומר שכל אחד בברוטו יקבל 70 אלף שקל. לא מעניין אותם כרגע לחכות ולהתעסק, אז אתה קונה אותה פתאום ב 620 אלף שקל ובשיפוץ של 30 אלף היא שווה 800". כשאנחנו מבררים האם העסקה נחתמה, הוא צוחק ומסביר שהעביר את העסקה לחבר "שהיה צריך יותר ממני".
לדבריו, שיטה שהוא פיתח היא להציע את כל הכסף במכה אחת - למי שיש באפשרותו כמובן. "ברכישות של דירות להשקעה אני מביא איתי את כל הכסף. אנשים נורא אוהבים כסף במקום. זה שווה, לא אגזים, 10% במחיר. פשוט פסיכי. אני אומר 'סגרנו אנחנו עוד שבועיים שלושה אצל עו"ד, למחרת כל הכסף אצלך בחשבון'. זה משגע אנשים. זה שווה הרבה מאוד כסף".
"תשקיעו כשאתם צעירים"
לדברי גל, מי שצריכים לשים לב להשקעות, לרוב השקעות בנדל"ן הם בעיקר צעירים. "ככל שאנשים צעירים יותר, ככה הם צריכים להתחיל בהשקעות בנדל"ן. אולי באזור שיש סיכוי שיהיה איזה מהפך כמו פינוי בינוי, אזורים שעומדים לבנות בהם כבישים משמעותיים. זה חלק מעבודת ההכנה. הם צריכים להחזיק פורטפוליו השקעות לעתיד".
כשאנחנו שואלים מאיפה הכסף, הוא מציג, שוב, גישה שונה מהמקובל. "הסטטיסטיקות מדברות היום על תשעה מעשרה זוגות צעירים שיקנו דירה למגורים. וזה לא נכון להם".
למה?
"כי הם לוקחים מקסימום משכנתה על דירות שהם לא רוצים לגור בהם, כי לא יכולים להרשות לעצמם. בקיצור כל טעות אפשרית בספר. רובם אגב לא יסתפקו במשכנתה, אין להם מספיק הון עצמי אז הם לוקחים הלוואות להון העצמי. אין מודל כלכלי שיכול לאפשר את זה. ולכן אני חושב שזוגות צעירים בישראל צריכים לעבור מהרעיון של רכישת דירות באפשרויות שאין להם, להשקעות בנדל"ן. זה הרבה יותר חכם. קנית דירה ב-600 או 700 אלף שקל שאתה יכול להרשות לעצמך. ואתה מתחיל להתקדם. אתה לא משלם עליה, אפילו משאיר לך גרוש וחצי משכר הדירה, והולך לגור בשכירות. בהמשך, אולי אפילו אפשר לעשות פליפ, וככה אתה עולה במדרגות. נדל"ן זה מדרגות. בכל העולם זה מקובל. רק בישראל יש איזה עניין שאתה בן 26 התחתנתם יש לכם 130 אלף שקל ואתם רוצים לקנות את דירת המגורים שאתם רוצים לגור בה עם כלב".
"רצון להצליח ואפס מוכנות להשקיע"
את הפריצה של גל לעין הציבורית הוא עשה ב-2006 עם תוכנית המציאות "משפחה חורגת", שהפכה אותו לסוג של "מאמן" לאומי, שאף מחזיק תוכנית רדיו משלו (103FM). הפגישה עימו התקיימה בפתח תקוה במשרדי חברת האימון "תות" שייסד. במסדרונות ניתן למצוא משפטים ממריצים כמו "לכל חלום יש תוכנית עבודה". "לאנשים יש רצון עז להצליח ולהגיע לעצמאות כלכלית, ואפס מוכנות לעמוד מאחורי הרצון שלהם", הוא מצהיר, ומסביר כי לא משנה באיזה מסלול השקעה אנשים יבחרו, העיקר שישקיעו.
"אם אתה לא משקיע כספים, אתה מהמר על העתיד שלך בצורה הכי הכי מסוכנת. אתה מהמר שכל חייך אתה או אשתך או שניכם תהיו במצב שאתם תרוויחו בדיוק אותו דבר. שום דבר לא יטלטל אתכם, כלום לא יקרה במשפחה וזה ההימור הכי מסוכן ומשוגע אפילו. אדם חייב לייצר לעצמו מבנה השקעות כדי שיתמוך בו בזמנים הפחות טובים שיהיו בחיים, אין מה לעשות, כולנו עוברים דברים", הוא אומר ובכדי להמחיש, חושף את הפגיעות של הענף שלו בימים אלה.
"תראה אותי כרגע. לא אכניס אותך לכיס שלי, אבל אתה לא מבין את סכומי העתק שהפסדתי מתחילת הקורונה רק כדי להחזיק את הארגון הזה בחיים. ממה אני מתפרנס? מהרצאות בסדנאות באירועים גדולים של חברות. כשיש כנסים באילת, אני ההדספיקר. איזה כיף. אלא שהמקצוע שלי נעלם. זה קרה בדקה וחצי. לא לעולם חוסן. הדרך היחידה לייצר מבנה ארוך טווח הגיוני, היא שיהיו לך השקעות".
פינת המומחה / אריק מירובסקי
כלכלת הירושות איתנו לעוד 20 שנה לפחות
אלון גל אומר שכל אחד צריך להשקיע בנדל"ן ולא לפחד, אבל אני דווקא תמיד אומר למשקיעים ש"אשרי המפחד תמיד". בדבר אחר אני מסכים איתו: בהשקעות צריך להיות בעל חושים מפותחים, לשאול את השאלות הנכונות, להתמקצע. להבין במה אתה משקיע ומדוע אתה משקיע.
אלון אומר שהמחירים לא יעלו ב-20 השנים הקרובות. הוא סבור שהמחירים עלו ועלו ויש גבול לכמה שיוכלו לעלות כי ההכנסה של משק הבית לא תוכל לעמוד בזה. אבל כבר לפני 10 שנים אמרו את זה. יש בישראל מספיק הון בשביל שהמחירים ימשיכו לעלות. יש כאן כלכלת ירושות ואנחנו מסתמכים על הרכוש של הדורות הקודמים.
אתה יכול לא להרוויח הרבה אבל שיהיה לך נכס בזכות הסבא והסבתא, ולהיפך - שתרוויח טוב אבל לא יהיה לך מספיק הון עצמי לבית. לדעתי, כלכלת הירושות תהיה איתנו לפחות עוד 20 שנה.
גילוי מלא: בדיעבד נודע לנו כי קיימות תלונות שונות נגד פעילותו של אלון גל בנושא, אנו מצרפים כאן את הכתבה שפרסמנו בעניין.