דן פרנס מנכל קרסו נדל"ן / צילום: שלומי יוסף
כמנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס, מעורב במיזמי נדל"ן מגוונים: ייזום, נדל"ן מניב למשרדים ולמסחר, התחדשות עירונית, בנייני בוטיק בכל הארץ אך מכל אלה, נראה שמה שמלהיב אותו יותר מכול, הוא פרויקט המיקרו-ליבינג של החברה: פרויקט פינוי-בינוי בשני בניינים בסוף רחוב אבן גבירול, שהתוצר הסופי שלו יהיו 55 דירות במתכונת מיקרו-ליבינג.
למיקרו-ליבינג עוד נחזור בהמשך, אבל בינתיים נאלץ פרנס להתמודד גם עם המהומה הפנימית בתוך החברה.
קרסו נדל"ן היא חברה פרטית המאגדת את עסקי הנדל"ן של קבוצת קרסו, הפועלת בתחום הרכב באמצעות קרסו מוטורס הציבורית. קבוצת קרסו נשלטת בידי תשעה בתי אב של משפחת קרסו, שהם הדור השלישי למייסד החברה, משה קרסו ז"ל.
פרנס הגיע לקרסו נדל"ן לפני 16 שנה, 12 מהן הוא משמש כמנכ"ל. למרות וההיכרות העמוקה עם המשפחה, שום דבר לא הכין אותו לפצצה שהטיל באחרונה אחד מבני המשפחה, מכבי קרסו, המשמש כדירקטור בחברה. בתביעה שהגיש הציג מכבי קרסו את ההתנהלות בחברה המשפחתית כבעייתית ביותר: הוא דיבר על עסקאות בעלי עניין המיטיבות עם חלק מבעלי המניות על חשבון החברה ועל חשבון יתר בעלי המניות, שבמסגרתן נכסים ומשאבים של החברה עוברים לחלק מבעלי המניות ולבני משפחותיהם ללא תמורה או בתמורה חלקית בלבד; טען שדירות מגורים בפרויקטים של החברה נמכרות לנושאי משרה בחברה ולבני משפחותיהם, שחלקם גם בעלי מניות בה, בעסקאות חשודות ותמוהות שהכדאיות העסקית שלהן (מצד החברה) מוטלת בספק; כנ"ל לגבי מקורביהם של חלק מבעלי המניות.
"הטענות לא מתאימות ל-DNA של קרסו"
בתביעה, שהוגשה באמצעות עו"ד שמוליק קסוטו, נטען עוד כי תחום הנדל"ן היזמי גורם לחברה הפסדים ניכרים ביותר, אולם איש מהנהלת החברה לא העלה זאת בפני חברי הדירקטוריון. עוד נטען כי פעילות הנדל"ן המניב מכסה את ההפסדים השוטפים בתחום הנדל"ן היזמי, שבו מושקעות גם רוב תשומות הניהול של החברה. ב-2019, לטענת מכבי קרסו, נרשם לחברה "בור" תקציבי של כ-30 מיליון שקל כתוצאה מהפעילות היזמית ובשנים 2018 ו-2017 ההפסד השנתי הממוצע עמד על כ-20 מיליון שקל. בצד זה, הוצאות הנהלה וכלליות גבוהות לטענתו באופן לא מידתי: כ-30 מיליון שקל בשנה.
פרנס הוא אחד הנתבעים בתביעה. "אני מכיר את המשפחה כבר 16 שנה", הוא אומר, "ומלווה אותה מקרוב. זו באמת משפחה מיוחדת ויוצאת דופן. מקובל לומר על חברות משפחתיות שדור ראשון בונה, דור שני שומר ודור שלישי הורס. במקרה הזה, הדור השלישי הצליח בעבודה נכונה ובשיתוף פעולה לקחת את החברות ולהביא אותן לשגשוג ולהמשך פיתוח, וזה לא בא סתם כך, אלא מעבודה נכונה. זו חברה שבעלי המניות שלה, שהם המשפחה, רוצים לפתח ולהכין לדור הרביעי.
"בני המשפחה הבינו שהם צריכים לצאת מתפקידי הניהול והפכו לדירקטורים. מאז 2005 צירפנו לדירקטוריון גם דירקטורים חיצוניים שהם אושיות נדל"ן, כמו שמעון הייבלום, משה מורג, איתן סורוקה. בנינו משטר תאגידי שהוא כמעט אחד לאחד כמו חברה ציבורית: כשרכשנו את הקרקע של פרויקט אבן גבירול, זה הובא לדירקטוריון, ועכשיו כשאנו מוציאים את הפרויקט לבנייה אנו מביאים אותו לדירקטוריון, ואח"כ יהיה מבוקר בכל מחצית. יש לנו מבקר פנים חיצוני, יש פה שקיפות מלאה. מכבי היה שותף לאורך השנים לתהליך הזה".
ומה אתה אומר לגבי הטענות הספציפיות שלו?
"החברה לא מכרה למישהו מבין בעלי המניות או הדירקטורים או מקורבים בהנחה מיוחדת. הכול מלווה על ידי בנק ויש הסכמי מכר, כך שנורא קל לבדוק והעובדות מוכיחות ההיפך לחלוטין. הוצאות הנהלה וכלליות הן לא חריגות, והחברה מרוויחה גם ביזמות וגם במגזר המניב.
"צר לי שהוא העלה טענות מופרכות ואני מאוד מקווה שזה יסתיים בדרך ה'קרסואית', של הידברות והסכמות, וממש בימים האחרונים יש התחלה של גישור, אצל השופט בדימוס, איתן אורנשטיין".
למה לדעתך הוא טען את הטענות האלה אם הן מצוצות מהאצבע?
"אני לא יודע. אני ממש מצטער על זה, כי זו לא הדרך של קרסו. זו משפחה עם אינטגריטי וזה לא מתאים ל-DNA שלה. הדברים מוכיחים שחור על גבי לבן שהטענות מופרכות לחלוטין".
"מתכונת מגורים מודולרית וקומפקטית"
בחזרה למיקרו-ליבינג. הכוונה היא לדירות "עירוניות", קומפקטיות, המתוכננות בצורה מלאה כולל נגרות, למיצוי פוטנציאל המקום: הדופן של אי האכילה במטבח משמשת מצידה השני לטלוויזיה; מיטת הילדים מוגבהת ובתחתיתה ארון; חדר השינה משמש גם כחדר עבודה. זו מתכונת מגורים מודולרית וקומפקטית, המתאימה לערים צפופות ומבוקשות שמאופיינות במחירי דיור גבוהים. המטרה היא שאדם יוכל להתגורר בדירת 40 מ"ר ולהתנהל כמו בחלל של 60 מ"ר, או לשלם עבור דירת 80 מ"ר, שמרגישה כמו דירת 100 מ"ר.
"זה לא סתם גימיק", אומר פרנס, המזדהה עמוקות עם הרעיון. "אני רואה בדבר הזה מענה חלקי וראוי לבעיית יוקר הדיור. הקונספט אומר שצריך להסתכל על דירה בצורה אחרת: במקום להסתכל על מספר חדרים או על שטח במ"ר, מסתכלים על שימושים: איך אנו דואגים שיהיה ניתן לעשות את הפעולות בדירה תוך ניצול מקסימלי של החלל. אנחנו יוצרים למעשה עירוב שימושים בתוך הדירה. זה מאפשר לכאלה שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירת 100 מ"ר, לקנות דירה שהיא כמו 100 מ"ר.
"נכון שהמחיר למ"ר יהיה גבוה יותר (לדברי פרנס, המחיר הממוצע למ"ר עומד על 55 אלף שקל - ה"מ), אבל עדיין המחיר בשורה התחתונה נמוך יותר. הדירות נמסרות עם כל הנגרות והניצול החכם של השטחים, כך שהדייר צריך להביא איתו מזרן, שטיח, ספה וכלי אוכל. וזה הכול. אמנם אנו רק בתחילת הפרי-סייל, אבל יש לנו פידבקים מאוד טובים. אני רואה איך זה הולך".
המתעניינים הם בעיקר צעירים שרוצים דירות כאלה למגורים לעצמם, או משקיעים?
"גם וגם. מה שכן, יגורו שם אנשים שאוהבים את תל אביב, שרוצים לגור במרכז העיר, במקום נגיש, שכיף להם להתנייד בעיר ללא מכונית. אם מדובר במשקיעים, הניסיון ממנהטן וטוקיו, מראה שהדירות האלה מושכרות בשכר דירה גבוה יותר בהשוואה לשוק".
למה רק שני בניינים?
"אם זה היה תלוי בי, הייתי עושה את זה בכל הבניינים באבן גבירול, אבל צריך להגיע להסכמה עם בעלי הקרקע, שהם בעלי הדירות. בטווח של קילומטר מהפרויקט הזה יש לנו שבעה-שמונה פרויקטים נוספים בשלבי רישוי וייתכן שבחלקם נאמץ את עקרונות התכנון של המיקרו ליבינג".
הקורונה שינתה משהו בתכנון של הדירות?
"לא. הקורונה זה אירוע מאוד דרמטי ויוצא דופן שעדיין לא הסתיים. צריכים לתת לדברים לשקוע ולראות אם דברים ישתנו או יחזרו לקדמותם. בכל אופן, הפרויקט הזה תוכנן במשך כמה שנים והוא לא השתנה בגלל הקורונה. במקרה יצא לנו שתכננו בדירה גם חלל עבודה, בפוקס".
וכל עניין הבריחה מהערים לטובת אזורים כפריים בגלל הקורונה - זה משהו שחלף בראשכם?
"אנחנו כל הזמן חושבים על המצב ועל ההשלכות. זה מעסיק אותנו מאוד. הקורונה פוגשת אותנו בהרבה מקומות: גם בתחום המגורים, גם בתחום המסחר השכונתי, וגם במשרדים. אנחנו נוטים להעריך שלא תהיה מהפכה באופן שבו אנשים גרים ועובדים, אנו לא חושבים שהטרנד של עבודה מהבית יהפוך להיות המיינסטרים. תהיה זליגה לזה, ולכן אנחנו כן חושבים על פתרונות כמו לייצר פינות עבודה בדירות. אבל עדיין אנו מאמינים שטבע האדם הוא לרצות לצאת מהבית, להגיע לעבודה, לפגוש פיזית עמיתים. זה מה שיהיה להערכתנו במיינסטרים".
"יש בארץ מקומות עם הצפה של דירות"
בינתיים, בכל אופן, גם בתחום המשרדים אצלם, אומר פרנס, כמעט לא מרגישים את הקורונה. החברה, המחזיקה בנייני משרדים בתל אביב ובירושלים, נפגעה לדבריו רק במעט. שטחי המשרדים שלה בירושלים מושכרים "ללקוח הכי טוב שיכול להיות בתקופת הקורונה", צוחק פרנס. "משרד הבריאות". בתל אביב יש אמנם שוכרים פרטיים מתחומי מקצועות חופשיים, אך גם הייטק, והפגיעה הייתה מועטה, הוא אומר. ואילו במרכזים השכונתיים - כאלה יש לקרסו בין היתר בפתח תקווה, במעלה אדומים, באבן יהודה, ביבנה הירוקה ועוד אחד בבנייה בחדרה - השוכרים הם קופות חולים, מרפאות, רשתות פארם ועסקי מזון, כך שרוב השוכרים המשיכו להפעיל את עסקיהם גם בתקופת הסגר.
נחזור למגורים. בין מיזמי המגורים המעניינים של החברה בתל אביב אפשר למנות את פרויקט בצלאל ליד שוק בצלאל, המאוכלס כבר, וכן את אנדרומדה ריבורן, פרויקט המשך לאנדרומדה, שבנייתו צפויה להסתיים בסוף השנה, ובסופו יכלול 55 דירות הצופות לים בשני מגדלים. יש להם שני שותפים בפרויקט: צמח המרמן, השותפה איתם גם בפרויקט בצלאל, ושמואל ולודינגר.
"מה שמאפיין אותנו", אומר פרנס, "זה שאנו מחפשים את הקרקעות באופן אקטיבי, לעסקאות מול בעלי קרקע פרטיים. אנו מחפשים במקומות שבהם אנו חושבים שיש פוטנציאל, שצפוי ביקוש, ולא למקומות שבהם המדינה מוציאה מכרז".
אתה לא חושב שמחירי הדירות יצאו מפרופורציה?
"אי אפשר להשוות אותנו כמעט לאף אחת מהמדינות, כי אנו מדינה מפותחת שצומחת בקצב של 2 אחוזים בשנה, לכן חייבים לייצר כל שנה 55 אלף יחידות. בצד השני, לא מצליחים לייצר את ההיצע שעונה על הביקוש. גמר הבנייה לא מגיע למספרים האלה, כך שיש כאן תמונה של ביקוש והיצע שתומכת בעליית המחירים.
"מעבר לזה, יש סביבת ריבית נמוכה מנגד, יש השלכות של הקורונה, שימתנו קצת את הביקושים, אבל התמונה הכללית תומכת בכך שנחווה עליית מחירים בשנים הקרובות".
הפתרונות לכך, הוא אומר, מצויים בפיתוח דיור מוסדי להשכרה. "אפשר לקחת את הכסף המוסדי שקיים בשפע, ולתעל אותו באמצעות תמריצים לפיתוח של פרויקטים כאלה, ואז צעירים יוכלו לשכור דירה בידיעה שיש להם אופק רחוק של שכירות, שעליית דמי השכירות תהיה הגיונית, ושרמת השירות שתינתן תהיה גבוהה יותר, כי הדירות חדשות. זה משחרר לחלוטין את המשפחות גם מהעמדת הון עצמי וגם מהתחייבות לתשלום משכנתה למשך 30 שנה.
"חוקקו תקנות לכניסתן של קרנות ריט שמתמחות ברכישה והשכרת דירות לשנים ארוכות וזה כיוון חיובי אך אני חושב המדינה צריכה לייצר עוד תמריצים כדי לדחוף עוד גורמים מוסדיים לתחום הזה ולהפוך אותו ליותר אטרקטיבי.
"מעבר לזה, להתחדשות עירונית יש פוטנציאל להגדיל את ההיצע של הדירות ולחדש את מרכזי הערים. אבל זה תהליך שחייבים לפשט אותו, לייצר ודאות, לקצר תהליכים".
דן פרנס
בן 56, נשוי ואב לשניים, מתגורר בבצרה • בעל תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, שניהם מאונ' ת"א • בעבר היה עורך דין במשרד בועז רווה, סמנכל שיווק ופיתוח עסקי במליבו ישראל, מנהל אגף נכסים ברבוע כחול ומנהל פעילות הנדל"ן בקבוצת קרסו • מאז 2009 משמש כמנכ"ל קרסו נדל"ן