פרויקט המגורים אורסוס בוורשה / צילום: מצגת החברה
חברות הנדל"ן הישראליות פועלות כיום בארבע מדינות מרכזיות במזרח אירופה: פולין, צ'כיה, רומניה וסרביה. בפולין למשל, צמח התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) בשיעור שנתי ממוצע של 4.25% בין השנים 2014-2019, לפני שירד ב-2.7% ב-2020 ל-594 מיליארד דולר, בעקבות התפרצות מגפת הקורונה בעולם.
מתי קבוצת לוזון נכנסה לפולין ולמה:
פעילות הנדל"ן למגורים של קבוצת לוזון בפולין הייתה אחת מה"ירושות" המוצלחות יותר שקיבל בעל השליטה בקבוצה, עמוס לוזון, בתחילת שנת 2016, בעת רכישת חברת א. דורי (שבהמשך אימצה את שמו של בעל השליטה הנוכחי) מידי גזית גלוב של חיים כצמן.
לוזון פועלת בתחום של ייזום, הקמה ומכירת דירות למגורים בפולין באמצעות החברה הבת רונסון, הנסחרת בבורסה בוורשה משנת 2007, ושווייה שם עומד כיום על יותר מ-300 מיליון שקל.
בשורה התחתונה, רונסון הייתה אחראית לחלק ניכר מרווחיה של קבוצת לוזון בשנה וחצי האחרונות, והיוותה חלק משמעותי ממחזור הפעילות שלה. בסיכום המחצית הראשונה של השנה, הרווח המגזרי שהציגה לוזון מפעילות רונסון הגיע ל-26 מיליון שקל, על הכנסות של 214 מיליון שקל, אחרי שבשנת 2020 כולה הרווח המגזרי של רונסון עמד על כ-55 מיליון שקל, עם הכנסות של כ-354 מיליון שקל. לוזון מעניקה לרונסון שירותי ייעוץ שונים תמורת תשלום חודשי של קרוב ל-60 אלף שקל (70 אלף זלוטי).
כפי שרונסון מעריכה, "בשל העובדה ששוק הנדל"ן בפולין רווי פחות משווקים מקבילים בשאר מדינות האיחוד האירופי, לרבות במדינות המתפתחות במרכז ובמזרח אירופה, הוא מאפשר הזדמנויות רבות".
בלוזון מציינים, כי למרות השפעות משבר הקורונה על שוק הנדל"ן בפולין, שלפי הדיווחים הובילו בשנה שעברה לצמצום של כ-20% במכירת דירות במיקומים המרכזיים שבהם רונסון פועלת, לא הייתה לו השפעה מהותית על פעילותה.
מול זאת, ברונסון סבורים, כי "לאור העובדה שכלכלת פולין עדיין חווה שינויים דינמיים, עשויה להיות בה רגישות לעליות ולירידות פוטנציאליות בשוק הדיור".
עוד לגבי סיכונים בקשר לפעילותה של רונסון מציינת לוזון חשיפה לשינויים בשערי מט"ח, שינויים במצב הפוליטי והכלכלי באירופה ובפולין ועוד.
היקף פעילות נוכחי:
לפי נתוני קבוצת לוזון, רונסון, הפועלת בעיקר בעיר הבירה ורשה, וכן בערים ורוצלב, צ'צ'ין ופוזנן, מחזיקה בצבר קרקעות ופרויקטים של כ-5,700 דירות. מתחילת 2020 ועד סיום המחצית הראשונה של השנה הנוכחית היא מסרה קרוב ל-1,400 דירות.
כפי שלוזון מתארת, רונסון, המעסיקה כ-100 עובדים, היא "מותג מוכר בוורשה ומותג צומח בערים אחרות בפולין", ויש לה "מוניטין כחברת נדל"ן יזמית מובילה בפולין, והיא מוכרת בשוק המקומי בפולין כחברה המשווקת פרויקטים בסטנדרט ואיכות גבוהים ובמחירים גבוהים יחסית".
עוד מסבירה לוזון בדוחותיה, כי נוכח התחרות בשוק הנדל"ן בפולין, "רונסון מקפידה לנהל את הפרויקטים החדשים שלה תוך התאמתם באופן מיטבי לדרישת הלקוח (כדוגמה - דירות קטנות יותר במחירים כלכליים יותר)".
כן נוהגת רונסון "לחלק את הקמתם של פרויקטים חדשים למספר שלבים, כך שבמקרה של שינוי לרעה בשוק או קושי בהשגת מימון לפרויקט" תוכל לעכב את קידום השלבים המתקדמים באותו פרויקט.
תוכניות לעתיד:
במבט קדימה נראה כי רונסון צפויה להמשיך בפעילות אינטנסיבית, כשדוחותיה האחרונים של לוזון חושפים כי חתמה מתחילת השנה על שלל הסכמים לרכישת קרקעות ומגרשים, בעיקר בוורשה, שעליהם היא מתכננת הקמת מאות רבות של דירות.
לפי הסבריה של לוזון, בכוונת רונסון להרחיב את פריסתה הגיאוגרפית בפולין, תוך שתדאג לשמור על פיזור סיכונים, עם פיקוח צמוד על הפרויקטים, בחינת שינויים במספר, באיכות ובגודל שלהם, ותמשיך לדבוק במדיניות מימון שמרנית ביחס ליזמי נדל"ן אחרים.
רמז לפוטנציאל שמזהה לוזון בפעילותה של רונסון ניתן רק בחודש שעבר, עם הגדלת חלקה בה מ-67% ל-92%, בעיקר על-ידי רכישת מניות משלושה גופים מוסדיים מפולין, וכן בעסקאות נוספות בבורסה ומחוץ לבורסה בהשקעה של קרוב ל-90 מיליון שקל. בכוונת לוזון "לרכוש את יתר מניות רונסון שנותרו בידי הציבור".
לדברי עו"ד גרז׳ינה קוז׳מה, שותפה במחלקת הנדל"ן בפירמת עורכי הדין הבינלאומית טיילור ווסינג, ועו"ד נתן קרפיבנסקי, שמייצג את הפירמה בישראל: "למרות סגרים וקשיים אחרים המיוחסים לנגיף הקורונה, שוק הנדל"ן בפולין ממשיך לצמוח בקצב דינמי משנה לשנה, עם ירידה קלה ברמת התנועה בשוק כשפרצה הקורונה. רמת ריבית הנמוכה ביותר בהיסטוריה של פולין (0.1% לשנה) בשילוב עם אינפלציה גוברת (5% מיולי 2020 עד יולי 2021), כמו גם מערכת המיסוי - גורמים להזרמת ענק של משקיעים פרטיים לשוק המגורים. השווקים המקומיים המובילים הם אזורים עירוניים גדולים, בעיקר ורשה, אך גם בוורוצלב, קרקוב וערים מרכזיות אחרות. בהשוואה בין הרבעונים הראשונים של 2021 ואלה של 2020, הוכפל מספר יחידות הדיור שנמכרו, והעלייה במחירים מוכיחה שיש ביקוש גבוה".