ביטחון או כסף? בדקנו כמה הישראלים מוכנים לשלם עבור ממ"ד

כמה מוסיף ממ"ד לשווייה של דירה? כמה היעדרו של ממ"ד מפחית משווי הדירה? מדובר בשאלה שאינה סוגיה שמאית-תיאורטית, אלא בדילמה שעומדת בפני אלה העומדים לרכוש דירה יד שנייה, והם מתלבטים בין רכישת דירה בת פחות מ-30 שנה, שכוללת ממ"ד, לבין דירה ישנה יותר שלא עברה תמ"א 38, וגם לא נראה שבעתיד הקרוב תעבור תהליך של חיזוק מבנה ותוספת ממ"ד. כמעט 30 שנה להולדת המוצר הייחודי הזה, ושוויו הכלכלי נחשב לחמקמק ולנתון למחלוקת.

  

מדובר בשאלה שקל לשאול - אך קשה בהרבה לענות, כפי שהסבירו כמה מתווכים שפנינו אליהם. כך למשל אומר צחי ראובני, זכיין רי/מקס חלוצים בנהריה, כי "ברוב המקרים בניינים של דירות ללא ממ"ד ישנים יותר ויש להביא את זה בחשבון בשקלול פערי המחירים". יעל סער, שמאית מקרקעין וסמנכ"לית אנגלו סכסון תל אביב, הוסיפה כי במקרים רבים יש בעיר דירות ללא מרחב מוגן דירתי, אלא רק עם מרחב קומתי; כפועל יוצא מהפרשי הגיל בין הדירות שעם ממ"ד לבין אלה שבלי, כל עניין התכנון הפנימי של הדירות והחיצוני של הבניין, המפרט הטכני, והשטחים המוצמדים כגון חניה, מרפסת ומחסנים שפעם היו נדירים יותר, וכיום הם חלק מהסטנדרט, תורמים מאוד להגדלת פערי המחירים בין הדירות, הרבה מעבר לחלקו של הממ"ד.

 יעל סער, שמאית מקרקעין וסמנכ''לית אנגלו סכסון ת''א / צילום: אנגלו סכסון יח''צ

הבדיקה: מדגם של עשרות אלפי עסקאות עם בידוד משתנים

בעקבות פניית גלובס, חברת הסטארט-אפ פרופדו, העוסקת בתחזיות למחירי דירות המבוססות אלגוריתמיקה ובינה מלאכותית, ערכה מחקר שעסק בשאלה כמה ישראלים מוכנים לשלם על דירות ממוגנות בהשוואה לדירות ושאינן ממוגנות.

החברה ביצעה את המחקר על בסיס מדגם של עשרות אלפי עסקאות מדווחות מהחודשים האחרונים, וביצעה בידוד משתנים מורכב שנועד לחלץ את משתנה הממ"ד ולנטרל ככל הניתן ההשפעות האחרות על מחירים.

ממצאי הניתוח מתארים תמונה ברורה שלפיה ישראלים מוכנים לשלם יותר על דירות ממוגנות מאשר דירות שאינן ממוגנות, אבל בטווח מחירים של עשרות אלפי שקלים בדרך כלל.

הניתוח מראה כי אם באותו רחוב יימצאו שתי דירות דומות בשטחן, במצבן ובמאפייניהן, האחת ממוגנת והאחרת אינה ממוגנת, נצפה לפער מחירים של 3.2%-5.7%. אם הדירה שאינה ממוגנת תעלה מיליון שקל, רוכשים יסכימו לשלם על הדירה הממוגנת כ-1.04 מיליון שקל בממוצע.

המוכנות לשלם על מיגון גדלה ככל שמספר החדרים קטן יותר: דירות 2 חדרים עם ממ"ד עולות ב-5.7% יותר מדירות ללא ממ"ד, דירות 3 חדרים עם ממ"ד עולות ב-4.9% על דירות דומות לא ממוגנות, ההפרש בדירות 4 חדרים יגיע ל-4% וב-5 חדרים ל-3.4%.
הניתוח של פרופדו תואם לדוגמה הבאה: שתי עסקאות שבוצעו בסמיכות גיאוגרפית ובסמיכות זמנים: דירת 4 חדרים, 88 מ"ר, ברחוב הסוכנות היהודית 4 באשקלון, בבניין שהוקם ב־1980 ואינו מצויד בממ"דים, נמכרה במחצית השנייה של 2019 ב־865 אלף שקל, כלומר, 9,830 שקל למ"ר. במועד סמוך נמכרה דירה ברחוב הסוכונות היהודית 8, בבניין שהוקם ב־1995 וכולל ממ"דים. הדירה בת 3 חדרים, 78 מ"ר, נמכרה ב־800 אלף שקל, כלומר לפי 10,256 שקל למ"ר. הפרש המחירים למ"ר בין שתי הדירות מגיע ל־4.3%. כמובן שההפרש כולל גם נתונים ספציפיים של הדירות (גיל, מידת התחזוקה של המבנים והדירות וכיו"ב) כך שמדובר בהפרש "ברוטו".

ההיסטוריה: "היזמים הגדילו את הממ"ד כדי להעלות את שווי הדירה"

הממ"ד נולד ב-1992, בעקבות מלחמת המפרץ ונפילת טילי סקאד בארץ. באותה שנה אושרו תקנות למרחבים מוגנים במסגרת תקנות ההתגוננות האזרחית, שמחייבות לבנות בכל בית חדש ממ"ד - מרחב מוגן דירתי, ממ"ק - מרחב מוגן קומתי, או ממ"מ - מרחב מוגן מוסדי.

בשלב הראשון נקבע כי שטח הממ"ד יהיה קטן מאוד - חמישה מ"ר לפחות, ואולם מהר מאוד התברר שהדבר אינו מעשי. השטח קטן מדי, אינו מאפשר שהייה ארוכה של כמה אנשים במצב חירום, והשימוש הטוב ביותר שמצאו לו הרוכשים דאז היה מזווה או מחסן.
יזמי נדל"ן קלטו ראשונים שהממ"ד בגרסתו זו אינו מוצר שמעלה את שווי הדירה, או שהופך אותה לאטרקטיבית יותר, ומיוזמתם החלו להקים ממ"דים בשטחים גדולים יותר. כעבור כמה שנים הצטרף גם המחוקק לעניין, ושטחו המינימלי של ממ"ד שונה ל-9 מ"ר, בדומה לשטח חדר שינה.

הראשונים שחוו על עצמם את החשיבות של הממ"דים היו תושבי הצפון, בעת מלחמת לבנון השנייה ב-2006. ערים שלא הכירו הפגזות, כמו כרמיאל, טבריה, הקריות, חיפה ועוד, ספגו פגיעות רקטות ארוכות טווח, ודפוסי הביקושים לדירות בהם, במיוחד באזור הגליל - השתנו.

גם בדרום הבינו מהר מאוד את חשיבות הממ"ד, בעקבות ההפגזות הבלתי פוסקות על יישובי עוטף עזה, בהתחלה באמצעות קסאמים, ולאחר מכן באמצעות רקטות בעלות טווח גדול יותר. בעקבות החלטות ממשלה שהתקבלו בין 2008 ל-2012, מוגנו עשרות יישובים שנמצאות בטווח של עד 7 ק"מ מהגבול עם עזה. ואולם הבעיה רק החריפה, שכן טווחי הרקטות שבידי החמאס גדלו מאוד ורקטות כבר התפוצצו בשרון ובהרי ירושלים, בעוד שאחרות יורטו מעל שמי גוש דן.

למעשה ברור היום לכל אזרח, שהרקטות שמחזיקים ארגוני המחבלים בעזה ובלבנון, מכסות את רוב שטחה של המדינה. ממ"ד הפך ממוצר חיוני לתושבי ספר למוצר חובה בכל מקום.

המתווכים: "פער של מאות אלפי שקלים באשקלון ובנהריה"

"לסוגיית הממ"דים יש חשיבות מאוד גדולה באשקלון, העיר קרובה לקו העימות ובעת לחימה יש התרעה קצרה להגעה למרחבים המוגנים", אומר עופר עמר, מנהל סניף אשקלון של אנגלו סכסון. "יש לילות וימים שמשפחות שוהות באופן רציף במרחב המוגן, ולכן רוכשי הדירות מעדיפים שהמרחב הזה יהיה בתוך הדירה".

ועניין חשוב נוסף שמעלה עמר: יש עדיפות לדירות שבהן הממ"ד נמצא בצד המנוגד למקור ההפגזות. כלומר אם עזה נמצאת דרומית לאשקלון, הרוכשים מעדיפים שהממ"דים ימוקמו בחזיתות הצפוניות של הבתים, במיוחד לאחר המקרה שבו ממ"ד בשדרות ספג פגיעה ישירה. "זה מוסיף לתחושה הביטחון", הוא מסביר.

לדבריו, גם המשקיעים מעדיפים דירות עם ממ"ד. "כולם מכירים את אשקלון, ומבינים שקל יותר להשכיר דירה עם ממ"ד וגם שכר הדירה יותר גבוה ובהתאם גם איכות השוכרים. דירת 4 חדרים באזור טוב באשקלון עם מעלית עולה כ-1.5 מיליון שקל, לעומת דירה דומה ללא ממ"ד שעולה כ-1.1 מיליון שקל. בשכירות יש הבדל של כאלף שקל בין דירת 4 חדרים ללא ממ"ד שמחירה נע בין 3,000 ל-3,500 שקל לעומת דירה עם ממ"ד שמושכרת בכ-4,200-4,500 שקל בחודש".

צחי ראובני מרי/מקס חלוצים מנהריה מסכים כי "ממ"ד קריטי בשיקולי הרוכשים בעיקר כשמדובר ברוכשים מחוץ לעיר. דירות ללא ממ"ד אינן קשות יותר למכירה אבל בהחלט ניתן למצוא פער של כ-200 אלף שקל בממוצע בין דירה עם ממ"ד לבין דירה ללא ממ"ד (עם שטח דומה במ"ר).

דברים דומים אומרת גם נאטלי פרץ-קיידן מרי/מקס לב הארץ בראש העין. אף שראש העין נמצאת במרכז, הרוכשים לא שוכחים אותו: "דירות ללא ממ"ד בהחלט יותר קשה למכור. רוכשים מבוגרים לרוב לא מעוניינים לרכוש דירות ללא ממ"ד מכיוון שאינם מעוניינים במקרה חירום לרדת למקלטים. פערי המחירים עומדים על 200 אלף שקל ומעלה".

הגיאוגרפיה: "הפערים במחירים זניחים סטטיסטית"

פרופדו בדקה גם את ההיבט הגיאוגרפי ומצאה שלא קיים פער מובהק בין התוספת שניתנת למיגונים במרכז הארץ לבין התוספת שניתנת למיגונים באזורים הסמוכים לאיום הרקטי. זאת, בניגוד לאינטואיציה ולעדויות המתווכים, לפיהן אנשים המתגוררים סמוך יותר לאיום זה יהיו מוכנים להוציא סכום גבוה יותר בגין המיגון מאשר במרכז הארץ.
"מהנתונים עולה כי לא קיימת מובהקות סטטיסטית לטענה שתושבים בדרום או בצפון מוכנים לשלם סכום עודף על פני תושבים אחרים ברחבי הארץ בגין מיגון בלבד. הפערים בין אזורים שונים זניחים סטטיסטית", נכתב במסקנות פרופדו.

להערכת פלג דודוביץ, שהקים את פרופדו ועומד בראשה, הנתונים מראים שישנה מוכנות לשלם תוספת בגין מיגון, אך זו אינה בהכרח קורלטיבית למידת איום הטילים. "לדעתנו, ניתן ללמוד מכך שהישראלים רוכשים דירות בעיקר למטרת מגורים, והדגש הבטיחותי-מיגוני נמוך יותר בסדר החשיבות המשפחתי", הוא אומר.

 פלג דודוביץ, מנכ''ל פרופדו / צילום: מקסים דינשטיין

בחברה מעריכים, כי הדבר נובע ככל הנראה ממצוקת הנדל"ן השוררת בישראל ומכך שמחירי הדירות יקרים ממילא, ולכן המוכנות לשלם בגין תוספות נחשבת "מותרות" גם במקומות שבהם קיים איום גדול יותר.

יש גם הסברים אחרים משניים, שמציינים בחברה: הראשון הוא, שהמיגון נדרש לא רק מפני איום טילים אלא גם להתמודד עם רעידות אדמה ואסונות אחרים, המשותפים לכלל שטחי הארץ באותה מידה.

גם כשמדובר בהגנה מפני רעידות אדמה, יש סימני שאלה לגבי מידת החשיבות שישראלים מייחסים לנושא, דבר שבא לידי ביטוי בסרבנות לא מעטה ובדיונים רבים מול היזמים, שעוסקים יותר בתמורות הכלכליות שיקבלו הדיירים במסגרת תמ"א 38 ופחות באיכויות ההגנה שתספק להם הדירה החדשה או המחודשת. אם ממ"ד היה משביח את הדירה בצורה כה משמעותית, אנשים היו מוכנים להשקיע בהקמתו, גם ללא תוספות שטחים.

בחברה מציינים עוד, כי ככל הנראה קיימת תפיסה ציבורית לפיה אמצעי מיגון אלטרנטיבייים כמו חדרי מדרגות או חדרים פנימיים מספקים מענה ראוי. עוד מזכירים כי באזורים מאוימים יותר קיימים מרתפים ציבוריים ומיגוניות, דבר שמהווה אמצעי מיגון אלטרנטיבי טוב מספיק.

תל אביב: "ממ"ד אפילו לא ברשימת הדרישות של הקונים"

ואילו בתל אביב נראה, כי הממ"ד הוא פרט חשוב, אך לא כה הכרחי בשיקולי הרכישה: "אני לא מכירה לקוח אחד שהגיע עם רשימת דרישות שבראשה היה ממ"ד. אולי כמה ימים אחרי מבצע שומר החומות היו כמה לקוחות שחיפשו דירה עם ממ"ד אבל זה נגמר מהר מאוד", אומרת יעל סער מאנגלו סכסון תל אביב. "בדרך כלל ברשימת הדרישות תהיה חניה, מעלית ומרפסת והממ"ד בכלל לא בסט השיקולים. בתל אביב גם אין הרבה דירות עם ממ"דים בוודאי שלא במרכז העיר. גם בדרום העיר הבנייה מאוד ישנה ובצפון הבניה אולי יותר חדשה אבל גם ברמת אביב יש מגדלים שבהם המרחב המוגן הוא קומתי ולא בתוך הדירה. הבניינים שבהם יש ממ"דים הם בדרך כלל גם יותר חדשים ובסופו של דבר לאנשים יש סכום כסף מוגבל והם יודעים שאי אפשר לקבל הכול. מבצע שומר החומות לא יצר ביקוש לממ"דים, אם כבר הקורונה יצרה ביקושים לשטח חוץ איכותי כמו מרפסת, גג או גינה".

ומכיוון שתל אביב היא העיר היקרה ביותר בארץ, לשיקולי הכלכלה והנוחות אצל הרוכשים יש שם משמעות גדולה במיוחד, אומרת סער: "הממ"ד גם יכול להיות בעייתי, הוא חדר קטן עם חלון מסיבי ודלת כבדה, שהדיירים בדרך כלל מפרקים אותה ומשאירים אותה במחסן, ולפעמים גם בעת לחימה לא מתקינים אותה בחזרה. זה חדר שמגביל את היכולת ליצור שינויים בדירה, לשבור קירות או לשנות את תוכנית הדירה, ויש לקוחות שבהחלט מעדיפים דירה ללא ממ"ד. מקסימום הם יוצאים לחדר המדרגות או יורדים למקלט. גם היזמים, מעדיפים לבנות ממ"ד לא מסיבות ביטחוניות, אלא משיקולים כלכליים - הממ"ד נחשב כשטח שירות שמקנה עוד זכויות בנייה, וכשהוא בתוך הדירה הם יכולים לגבות עליו כסף, לעומת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי), שאינו חלק מהדירה ואי אפשר לגבות עליו כסף. זה לא כמו המצב בעוטף עזה, שם יזם שלא בונה ממ"ד לא יוכל למכור את הדירה".

נראה כי אם רוצים לרדת לעומק הנתונים ולחשיבותו של הממ"ד בעיני הציבור - צריך לערוך מחקרים אקדמיים. ואולי אותם מחקרים גם יסבירו מדוע, שכשאנשים רוכשים דירה חדשה יחסית, הם מתרשמים מהתוספות של שטחי שירות כמו מחסן, מרפסת וחניה יותר מאשר מהבטיחות של הממ"ד.