בישראל לוקח בממוצע שנתיים וחצי להקים בניין מגורים. איך אפשר לקצר את משך הבנייה?

מדוע בניית בתים בישראל אורכת שנתיים וחצי? ומדוע היא מתארכת על אף שהתחלות הבנייה יורדות והטכנולוגיה מתקדמת? שילוב של פיגור ביישום טכנולוגיות חדישות, דרישות רגולציה, היתכנות כלכלית, ציפיות של צרכנים ותכנון שגורר בנייה איטית יותר מביאים לכך שמשך הבנייה בישראל הולך ומתארך וגובה לא מעט כסף מרוכשי הדירות.

ישראל מאופיינת בעיקר באיטיות, לאורך כל שרשרת הקמת המבנים: איטיות באישור תוכניות, איטיות בהנפקת היתרי בנייה וכפי שעולה מהנתונים - איטיות בקצב בניית המבנים למגורים. בממשלה שמים את הדגש בעיקר על קיצור הליכי התכנון והוצאת היתרי הבנייה, שבהם נעוצה עיקר הבעיה, ואולם דווקא השוק הפרטי, שאמור היה להתייעל ולהאיץ את הליכי הבנייה - תקוע.

  

מנתוני הלמ"ס ניתן ללמוד כי בשנים האחרונות הקמת בניין בישראל אורכת בסביבות שנתיים וחצי (כ-30 חודשים), ומגמת הגרף נמצאת בעלייה. הקמת מבנה מגורים ב-2021 אורכת שנה ויותר מהקמת מבנה דומה לפני 30 שנה.

ההיגיון היה גורס כי ככל שיותר דירות נמצאות בצנרת - קצב הבנייה יואט ולהיפך, אך המציאות לא מראה קשר ישיר בין התחלות הבנייה לקצב הבנייה - התחלות הבנייה פחתו בשנים האחרונות, אך משך הבנייה דווקא עלה וב-2020 הגיע לשיא שלילי של 31 חודשים. חלק ממנו נעוץ בקורונה ובסגרים הממושכים שהמשק עבר בשנה שעברה, ואולם גם לפני כן לא ניכרה האצה בקצב הבנייה. להיפך.

ההבדל בין בנייה מתועשת לבנייה בשיטות מסורתיות נעוץ במיקום בניית הרכיבים היוצרים את הבניין. בשיטות מסורתיות, כמעט כל העבודה מבוצעת באתר הבנייה. הפועלים מרכיבים את הקירות מבלוקים, אנשי החשמל מגיעים ומכניסים לתוכם את קווי החשמל, אנשי האינסטלציה מרכיבים את קווי המים וכו’; בשיטות המתועשות, רוב בניית הרכיבים מבוצעת במפעלים, שלאחר מכן מובלים לאתר הבנייה במשאיות ומורכבים על שלד הבניין.

 בנייה תעשייתית בעיר קונמינג בסין / צילום: Shutterstock

האפשרות לשכפל קירות ורכיבי דירות אחרים, במסגרת קו ייצור תעשייתית, חוסך חודשי עבודה רבים וגם עלויות כוח אדם, והיא נהוגה כיום במקומות רבים בעולם. היא בדרך כלל גם בטוחה יותר לפועלים.

רקע: התמכרות לפועלים הפלסטינים הזולים

יש מי שטוענים כלפי ענף הבנייה, שהוא מיושן ומבוסס על עבודת כפיים, בדומה לבניית בניינים לפני 50 שנה. ב-2010 התריע מי שהיה אז המשנה לנגיד בנק ישראל, פרופ’ צבי אקשטיין, כי ענף הבנייה בישראל התמכר לעבודה הפלסטינית הזולה, ולאחר מכן לעבודה זולה של פועלים ממדינות נוספות.

ב-2015, במסגרת מסמך שהוציאו מכון אהרן ומכון גזית גלוב באוניברסיטת רייכמן (אז - המרכז הבינתחומי), המליצו אקשטיין וחוקרים אחרים על רפורמה להגדלת פריון ענף הבנייה למגורים. "הענף מאופיין בפריון עבודה נמוך בהשוואה בינלאומית, ובהתאם ברמת מיומנות נמוכה, בשכר נמוך ובהעסקתם של עובדים זרים. כמו כן, בענף מקובלות שיטות בנייה מיושנות, תקנים מיושנים ורמת ציוד מיושנת יחסית. כתוצאה מכך, זמן הבנייה של יחידת מגורים גבוה מהרצוי", הסבירו אנשי הצוות במסמך שהוציאו.

בשנה שלאחר מכן, צוות חוקרים ואנשי מקצוע של המכון הלאומי לחקר הבנייה במוסד שמואל נאמן שבטכניון, בראשותו של פרופ’ ארנון בנטור, כתבו מסמך בשם "מדיניות לאומית בתחום הבינוי", שבו נכתב כי יכולות הבנייה של ישראל אינן תואמות את הצרכים, וכי ענף הבנייה של היום אינו מסוגל לייצר הרבה יותר מכ-40 אלף יחידות דיור בשנה. זאת בעוד שהממשלות דאז ניסו להגיע לרף מינימלי של 60 אלף יחידות דיור. בפועל הוברר, כי הענף הצליח לחצות את רף ה-56 אלף התחלות בנייה ב-2016, אולם מאז הוא נמצא כאמור בירידה.

הצוות הזהיר, כי בממשלה מנסים להתמודד עם האצת הבנייה בעיקר בדרך של האצת הליכי התכנון, ואולם במהרה יוברר, כי החסמים הכבדים נמצאים בבנייה עצמה, וכי ניסיון לעמוד באותן 60 אלף התחלות בנייה, יגרור האטה נוספת של קצב הבנייה ל-35-40 חודשים בגלל המחסור בכוח אדם ובאמצעי ייצור אחרים.

האתגרים: ממ"דים, שינויי דיירים, היעדר שוק, בירוקרטיה

אבל עד כמה באמת ענף הבנייה בישראל נותר באמת מאחור? סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין, טוען שהתיאור הזה פשטני ולא מדויק. הוא מצביע על היוזמה המשותפת של ההתאחדות עם משרד השיכון ומשרד הכלכלה להקמת ConTech, מרכז חדשנות הפועל לקידום טכנולוגיות בנייה ונדל"ן. "ממיפוי של 10 סטארט-אפים שהחלו את המרכז כשהוקם לפני 5 שנים, הגענו היום ל-250 סטארטאפים בתחום הבנייה והתשתית, ולאט לאט אנחנו נכנסים למגרש המשחקים העולמי בענף וכולם מסתכלים ומתעניינים. בחברה שלי מושקעים בארבעה סטארט-אפים כאלה, ובאחרונה יש גם משקיעים מחו"ל במיזמים כאלה", הוא אומר.

 חיים פייגלין / צילום: שלומי יוסף

אז מדוע זה לא בא לידי ביטוי בבנייה?
"הבנייה הגבוהה בישראל מאוד מתועשת. אנחנו ממש מעצמה בתחום הזה. אבל יש לנו קשיים שלא קיימים בעולם. למשל ממ"ד לא קיים בעולם; ולא קיימת בעולם הגמישות הזו של ‘שינויי דיירים’. בטח שלא במידה שנהוגה בישראל. בעולם אתה קונה דירה לפי מה שהאדריכל קבע, ללא שינויים, או כמעט ללא שינויים. אלה אלמנטים שמקשים על תיעוש נוסף של בנייה. בסין אתה רואה ערים שלמות שנראות אותו הדבר. מייצרים המבנים במפעל, מביאים אותם לשטח ומקימים. זה לא מתאים לנו. עניין אחר הוא הבנייה הנמוכה. זו ממשיכה להתקיים בטכנולוגיה מיושנת עם בלוקים, וחגורות וקורות".
בהקשר לזה יש להזכיר את תמ"א 38, שהיא דוגמה לבנייה בהיקפים נמוכים מאוד, שמבוצעת במידה רבה בשיטות של פעם.

ואולם פרויקטים של תמ"א 38 אינם הבעיה היחידה. רוב הפרויקטים שמוקמים במדינה כוללים בין עשרות למאות בודדות של יחידות דיור, ואינם עומדים ברף ההיתכנות הכלכלית המינימלי לתיעוש ברמה גבוהה. צוות החוקרים של הטכניון הציע לערוך פיילוט לכ-10 פרויקטים במתחמים של 1,000-2,000 יחידות דיור, שבהם החברה הזוכה תהיה אחראית על תכנון כל המתחם וביצועו - מעבודות התשתית ועד לבניית הדירות, שתיעשה כמובן בצורה מתועשת.

עד כה זה נעשה במספר קטן מאוד של פרויקטים. ואולם גם בפרויקטים גדולים במיוחד, שמונים למעלה מ-1,000 יחידות דיור, ניכרת מעורבות רבה יותר של בנייה מתועשת. לדוגמה, הפרויקט של חברת גינדי החזקות באור יהודה, "בית בפארק", שמוקם על ידי חברת אשטרום, כולל 1,429 יחידות דיור ורובו נבנה בשיטות מתועשות.

הבעיה היא שאין הרבה פרויקטים כאלה ויותר מזה: המגמה המסתמנת היא דווקא להקטנת הפרויקטים, באמצעות הקטנת מכרזי הקרקעות של רמ"י, שנחשפה בגלובס, במגמה להגדיל את התחרותיות בין היזמים ולמתן את עליות המחירים. בעניין זה העיר בכיר ברמ"י כי גם כשחברה זוכה במכרזי קרקע גדולים, היא נוטה לחלק את הפרויקט לשלבים ולא להקימו בבת אחת. כתוצאה מזה, גם מכרזים גדולים לא בהכרח מביאים עימם בנייה בטכנולוגיות חדישות יותר.

מכל מקום, המכרזים בשיטה החדשה יצליחו אולי להשפיע על המחירים, אבל עלולים לתרום במקביל להאטת קצב הבנייה, ורוכשי הדירות ישלמו על ההאטה הזו שכן מחירי הדירות החדשות צמודים למדד תשומות הבנייה שנמצא במגמת עלייה ניכרת בשנה האחרונה.

ולבסוף, פייגלין מזכיר גם שיש בירוקרטיה מעכבת לא רק לפני הבנייה, אלא גם במהלכה.

"הלמ"ס סופרת את משך הבנייה מהרגע שהקבלן מתחיל בעבודות ועד לאכלוס הבניין. האכלוס מתבצע אחרי קבלת תעודת גמר. בעבר היינו מורגלים לכך שחצי שנה לאחר גמר השלד היינו מקבלים תעודת גמר, או טופס 4 (טופס אכלוס). היום זה עניין של לפחות שנה. והדרישות רק הולכות וגדלות ועושים הכול כדי שהן ייעשו בטור - דבר אחרי דבר אחרי דבר - ולא במקביל. וכל דבר הוא תנאי למעבר לדבר הבא. ודברים מתארכים".

ההתקדמות: העלייה בשכר העבודה מתמרצת את הקיצור

משרד השיכון מודע לבעיית האיטיות בבנייה, ובשנים האחרונות גיבש תוכנית לתיעוש הענף ופועל במגוון נושאים, ובין היתר במתן מענק לקבלנים שעברו לבנות בשיטות בנייה מתועשות.

מדדים שונים אכן מורים על כך שאימוץ התיעוש בישראל אכן רשם התקדמות - ויש יותר פרויקטים שנבנים כך. אחד התמריצים הגדולים לזה הוא שכר העבודה, שעלה מאוד בשנים האחרונות, וגרם לכך שיותר יזמים וקבלנים יאמצו את התיעוש והאוטומציה על הידיים העובדות.

למרות זאת, משך הבנייה הממוצע מוסיף כאמור להתארך.

מנכ"ל משרד השיכון אביעד מסכים שמה שנעשה עד כה רחוק מלהשביע רצון: "אני מתייחס לעניין עיכובי הבנייה משני היבטים. ההיבט הראשון הוא שבשנתיים האחרונות יש מחסור גדול בידיים עובדות, במיוחד בעובדים מקצועיים. תקופת הקורונה נתנה מכה קשה לענף, וזו הסיבה שקיבלנו החלטה להביא 30 אלף עובדים זרים, 15 אלף פלסטינים ו-15 אלף עובדים זרים.

 מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן / צילום: מירי שמעונביץ, לע''מ

"חלק גדול מהם אינם עובדי דחק אלא אנשי מקצוע, שעלות העסקתם מגיעה ל-15-25 אלף שקל בחודש.

"ההיבט השני הוא שאנחנו לא טכנולוגיים מספיק. אני עומד בראש צוות ממשלתי לנושא התיעוש, ואנחנו רואים שצוות קודם שהוקם ב-2016 הוציא הרבה מאוד מסקנות שלא קרה עימן כלום".

ייתכן כי במכלול העבודה, יש לבדוק לא רק את ההיבטים הטכנולוגיים של הבנייה, אלא גם את הכלכליות של הפעלת תיעוש בבנייה, הבירוקרטיה הממשלתית וגודלי המתחמים.