קניון בארה''ב / צילום: Shutterstock
המשקיעים שהימרו בתחילת 2021 על קרנות השקעה בנדל"ן יכולים להרשות לעצמם להיות מרוצים. מדד קרנות הריט (FTSE NAREIT Equity REITs) עלה ב-36% ב-2021, בהשוואה ל-26% שעלה מדד S&P500 נכון ל-23 בדצמבר, לפי חברת המידע בנדל"ן Green Street.
אם הטרנד הזה יימשך, 2021 תהיה השנה הטובה ביותר לריטים מאז 1976 במונחים של ביצועים אבסולוטיים אומרים ב-Green Street.
אבל האם אותה אסטרטגיה תעבוד ב-2022? המשקיעים שמתכננים לפעול באותה אסטרטגיה צריכים אולי להיזהר, מזהירים אנליסטים. בתור התחלה, החוזק של הריטים בשנה החולפת היה בחלקו ריבאונד אחרי שנת 2020 הקשה. כשהמשרדים, הקמעונאות וסוגים אחרים של נדל"ן נפגעו מהמגפה, הסקטור נפל ב-8% בשנה שעברה בהשוואה לעלייה של 18.4% במדד S&P500.
השאלה אם בשנה הבאה המומנטום הזה יוכל להימשך. "קשה לנו לראות איך זה קורה ב-2022", אומר סטיב סקווה, אנליסט ב-Evercore ISI. בינתיים, הסכנות נערמות בסקטור הריטים. הדאגות לגבי וריאנט האומיקרון כבר מעמעמות את התקוות שמיליוני אנשים שעבדו מהבית במהלך המגפה יחזרו למשרדים בינואר.
מניות קרנות הריט, כמו אלה של חברות מסוימות, עלולות להיתקל במכשולים ב-2022, כמו אינפלציה ושיעורי ריבית עולים. "סיכון מרכזי לווריאנטים נוספים, אינפלציה ושיעורי ריבית שייצרו חוסר יציבות משמעותי ב-12 החודשים הבאים", נכתב בדוח הריטים של Evercore ISI לחודש דצמבר.
סוגים מסוימים של נדל"ן הצליחו לשגשג למרות המגפה. לדוגמה, התשואות בקרנות הריט התעשייתי הגיעו ליותר מ-40% מאז החלה המגפה, בגלל העלייה בקניות אונליין, לפי אנליסטים.
התשואות על מחסנים לאחסנה עצמית עלו ביותר מ-80% בתקופה הזו בגלל שאנשים שעובדים מהבית רצו לפנות ממנו חפצים, אומרים אנליסטים. "החבר'ה רצו קצת יותר מקום", אומר מייקל מולר, אנליסט בחברת ג'יי פי מורגן צ'ייס. "הם פינו את החדר הנוסף".
בינתיים, קרנות הריט שהחזיקו בבעלותן נכסים כמו בנייני משרדים, קניונים, בתי דיור מוגן ומלונות, תלויים בנסיעות עסקים שיש להן עליות ומורדות מאז תחילת 2020. המניות שלהן נפלו כשהופיעו וריאנטים חדשים והמריאו עם הידיעות על חיסונים.
"אם חושבים על 2021, הכול התחיל בחדשות על החיסונים בנובמבר 2020", אומר סדריק לצ'אנס, מנהל המחקר ב-Green Street.
החדשות הטובות אודות החיסונים בתחילת 2021 העלו את הביצועים ואת מחירי המניות של חלק מקרנות הריט מהר מן הצפוי.לדוגמה, במחצית הראשונה של 2021 הביקוש לדירות שכורות בערים כמו ניו יורק וסם פרנסיסקו הרקיע שחקים, לאחר היציאה מהעיר ב-2020.
הקונים הפתיעו חלק מהאנליסטים כשחזרו לקניונים במהירות. לדוגמה, מכירות חזקות דחפו למעלה את מניית Simon Property Group , בעלת הקניונים הגדולה בארה"ב, ליותר מ-150 דולר למניה - שבו הייתה לפני המגפה.
העלייה באינפלציה, עד כה, היתה בגדר חדשות טובות לריטים משום שסייעה לדחוף מיזוגים ורכישות, כמו גם היקף עסקאות ושווי לנכסים ספציפיים. הרבה משקיעים סבורים שנדל"ן מהווה גידור מפני אינפלציה משום שבעלי הנכסים יכולים להעלות את דמי השכירות כדי לשמור על קצב דומה לזה של עליית המחירים. "אם המחיר של בניין עולה בגלל האינפלציה, אתה לא יכול לבנות עוד עד שדמי השכירות לא יגיעו לגובה מסוים כדי להצדיק זאת", אומר טוני פאולון, אנליסט במורגן.
אבל האינפלציה עלולה להכאיב למי שממונף יותר מדי בשנה הבאה, אם תעלה בחדות את שערי הריבית. אינפלציה ושיעור ריבית גבוה יותר יכולים להוביל למפנה כלפי מטה בכלכלה, ולהוריד את הביקוש לסוגים שונים של נכסים.
החדשות בנושאי הבריאות יהיו מכריעות אפילו יותר ב-2022 עבור קרנו הריט, אומרים אנליסטים. חדשות רעות עלולות לפגוע בסקטור המשרדים ובתי הדיור המוגן, אולם יסייעו לקרנות ריט שמתמחות בדאטה סנרטים שיש להם ביקוש גבוה כשאנשים יושבים בבית ורואים סרטים בסטרימינג.
חדשות טובות יסייעו למלונות ולקניונים. ל'אנס מגרין סטריט צופה את חזרתם של "בזבוזי נקמה" ו"טיולי נקמה" שראינו כששיעורי התחלואה צנחו. אנשים יצאו לקניונים וקנו דברים רק בשביל להרגיש טוב, הוא אומר.