מחירי הדיור מזנקים
בסוף אוקטובר האחרון נרכשה דירת 6 חדרים בקומה ה-43 בפרויקט TLV של גינדי ב-10.23 מיליון שקל; בתחילת החודש שעבר נרכשה דירה דומה בקומה שמתחת ב-10.78 מיליון שקל. כלומר מישהו רכש דירה שאמורה הייתה להיות זולה מעט יותר - ושילם עליה 550 אלף שקל יותר, והכול בתוך ארבעה חודשים. סיפור דומה קרה לרוכשי דירות 5 חדרים בפרויקט ברחוב הצנחנים בתל אביב: בינואר השנה רכש אחד מהם דירה בקומה ה-11 ב-4.41 מיליון שקל; כשלושה שבועות לאחר מכן נרכשה דירה דומה בקומה שמתחת ב-4.51 מיליון שקל. עולם מטורף. מי שאינו מחפש לעצמו דירה בימים הללו לא קולט מה קורה בשוק הזה, שמאז פרוץ הקורונה עבר לפעול במסלול היפראקטיבי.
מדד מחירי הדירות המסכם של 2021 שפורסם ביום ג' הגיע לעלייה חודשית של 2.1%, דבר שלא נראה כאן מאז סוף 2009. המשמעות הכלכלית של המספר הזה היא, שמחירי הדירות עלו בבת אחת ב-30 אלף שקל בממוצע. אנשי נדל"ן העירו בעקבות זאת, כי בכל יום מגיעות לעיונם עסקאות במחירים שעד לא מזמן נראו להם מופרכים והם עולים ובמהירות.
שיא במחירי הדירות, וגם בהיקף העסקאות
הבאנו שתי דוגמאות בפתיח, והנה עוד שתיים. הראשונה מפרויקט תמ"א 38/2 ברחוב חובות הלבבות בהרצליה: באוקטובר האחרון נרכשה בקומה השישית של הפרויקט דירת 5 חדרים ב-3.47 מיליון שקל; דירה זהה שכנה לקומה נרכשה לפני חודשיים ב-3.73 מיליון שקל. מדובר בקפיצה של 7.5% במחיר בשלושה חודשים בלבד. ברמת השרון השכנה דיווחנו לפני פחות משנה על מכרזי השיא לקרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשטחים הפתוחים שמצפון לנווה גן. ההערכה הייתה, כי תוצאות המכרזים הללו מגלמות מחירים של 45-50 אלף שקל למ"ר, מספרים שלא היו מוכרים בסביבה. ואכן בחודשים האחרונים נמכרו דירות על הנייר בטווח המחירים הזה. הרוכשים המאושרים כבר החלו להבין, שעם עליית מדד תשומות הבנייה - המחירים עלולים להגיע לכיוון של 55-60 אלף שקל למ"ר.
נכון, הדוגמאות הובאו מליבת הנדל"ן הישראלי באזור המרכז. אבל מכל רחבי ישראל מתקבלים דיווחים על עליות מחירים משמעותיות, במיוחד בדירות החדשות, והכל בלוח זמנים קצר מאוד. השאלה היא מה קורה כאן?
ראשית אולי כדאי לומר מה לא קורה כאן. זעקות השבר הפופוליסטיות ש"דור שלם לא יכול לרכוש דירות", וש"נגמר לציבור הכסף", מתנגשות עם המציאות. ב-2021 מחירי הדירות היו הגבוהים ביותר בהיסטוריה של המדינה, ואולם גם היקף העסקאות היה הגבוה ביותר. והצעירים? הם מעולם לא רכשו יותר דירות בשוק החופשי מאשר ב-2021, שלא לדבר על הדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן. הבעיה לפיכך אינה הרכישה, אלא המחיר שזוגות צעירים מוכנים לשלם כיום כדי לממש אותה - המשכנתאות הכבדות.
אנשים יודעים מה הם מחפשים, ומוכנים לשלם
מוטב גם לחדול מהניתוחים שמציירים את ציבור הרוכשים כציבור פסיבי ואולי אף טיפש. כזה שנתון כולו לגחמות היזמים, ומוכן לשלם כל מחיר שהם דורשים. "מי שמסתכל כך על הרוכשים, לא מבין בכלום כיצד פועל שוק", אמרה על כך מנכ"ל מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת רייכמן, ד"ר אפרת טולקובסקי. "אנשים יושבים, בודקים, מסתכלים על פרויקטים מתחרים, מתמקחים ומשלמים את המחיר שנראה להם בסופו של דבר כמחיר ראוי, גם אם הוא עלה מאוד".
והיום, בניגוד לפיק הגדול הקודם של המחירים שנרשם ב-2009-2010, אי אפשר לטעון שהרוכשים לא יודעים. להיפך - כיום אין כמעט רוכשים שלא מבלים שעות מול אתרי האינטרנט כדי להבין את האפשרויות ואת טווחי המחירים של הדירה שהם מחפשים. לפיכך צריך להתייחס אל הרוכשים כאל אנשים הגיוניים, שמוכנים לשלם הרבה על דירה - למרות שהם יודעים ששבועות ספורים קודם לכן נמכרה דירה דומה במחיר נמוך יותר.
בדיקת עומק של מה שהתחולל ב-2021 מעלה, כי מדד מחירי הדירות עלה ב-13% ומדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-13.3%, ואולם הדבר מטעה: מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) כולל דירות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן", כך שהוא ממתן מאוד את קצב עליות המחירים האמיתי של הדירות החדשות. בפועל מחירי הדירות החדשות עלו בכ-17% בשנה החולפת, ולפיכך יוצא, שהן אלה ש"גררו" את המדד כלפי מעלה. לא קיים מדד מחירי דירות יד שנייה, ואולם אם היה קיים כזה, סביר שבשנה שעברה הוא היה מסתכם בכ-10% בלבד. זה הרבה, אבל כמעט חצי מהדירות החדשות.
רוצים לעבוד מהבית, אבל לא מפינת האוכל
וכאן בדיוק מגיע חלקו של הציבור בעליית המחירים: ההעדפה ההולכת וגוברת לרכוש דירות חדשות ויקרות, תוך מודעות לסיכון הגדול שהמחירים יעלו עוד, עקב ההצמדה שלהן למדד תשומות הבנייה (שבשנה החולפת עלה ב-6.5%). בשנה שעברה חלקן של הדירות החדשות שנרכשו בשוק הגיע לכ-36%; עד לפני חמש-שש שנים החלק הזה לא חצה את ה-30%.
הקורונה תרמה רבות לתופעה הזו. הלמ"ס החלה לחשב את מדד מחירי הדירות החדשות בסוף 2017. עד לתום הסגר הראשון של הקורונה, המדד הזה ירד ב-7.5%. מאז - הוא עולה בתלילות. והוא תולדה של הדרישה החדשה מהבית - לאפשר לשוהים בו לעבוד, ללמוד ולקבל חוויית מגורים קצת יותר מהנה ממה שיכולה לספק דירה ישנה. לא פלא, אגב, ששטחי הדירות נמצאים במגמת עלייה - דירת 3 חדרים שנבנתה בשנים האחרונות גדולה ב-10% מדירה בת 50 שנה, ושטחה הממוצע מגיע לכ-80 מ"ר, לעומת 72 מ"ר שטח ממוצע של דירה ישנה (בפועל ההפרש גדול אף יותר, כי שיטות המדידה השתנו). פחות אנשים מוכנים להמשיך להגיע חמש פעמים בשבוע למקומות העבודה שלהם - אבל במקביל פוחת גם מספר האנשים שמוכנים לבלות יום עבודה בפינת האוכל של הדירה הישנה.
עד לפני מספר חודשים ניתן היה להאשים את המשקיעים כמעט בכל דבר, ואולם בעקבות העלאת מס הרכישה משקלם בעסקאות ירד ל-10%. דווקא אז המדד עלה בשיעור ההיסטורי שלו, כך שבאמת ראוי לשים את האצבע במקום הנכון. המשקיעים אולי תרמו לחלק מעליות המחירים, אבל כנראה שהרוב הגיע דווקא מהזוגות הצעירים וממשפרי הדיור.