גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אתר בנייה בכפר סבא / צילום: עינת לברון

הכותב הוא המשנה ליועץ המשפטי לשעבר

כחלק מהלחימה במשבר הדיור מבקש משרד השיכון לתקן את אחד החוקים הצרכניים החשובים ביותר במקומותינו, הוא חוק המכר (דירות). נוכח המהירות שבה מקודם התיקון בכנסת ובמועצת מקרקעי ישראל, המעידה יותר מכל על האפקטיביות הפוליטית של השר האחראי על התיקון, ראוי לקדם בזריזות דיון ציבורי מהותי לגביו.

תיקון אחד לחוק מבקש לבטל עיוות שהתנחל בשוק והפך לשגרה חוזית ללא הצדקה של ממש. הצמדת מחיר דירה שנמכרת "על הנייר" למדד תשומות הבניה נועדה למנוע הפסד קבלני במצב שבו תשומות הבניה מזנקות לאחר חתימת החוזה, ומחייבות את הקבלן להוציא הוצאות נוספות שאינן מגולמות במחיר החוזי המוסכם. בהצמדת המחיר למדד התשומות מטיל הקבלן את סיכון עליית המחירים על הרוכש ונמנע מהפסד כאמור. אבל אם זה הרציונל, ברי כי אין כל הצדקה כי עליית מדד זה תחושב גם ביחס למרכיב הקרקע שכבר נרכשה (כך יש לקוות...) על ידי הקבלן עובר למכירת הדירות. ניתן לתהות כיצד הגיע עיוות זה לחוזי המכר מלכתחילה? זו שאלה מעניינת עם ניחוחות היסטוריים.

אם צריך להמר, יתכן מאוד שמכורתו באחד מעורכי דינו של קבלן זה או אחר, שהגה את הרעיון לראשונה וכך הפך אט אט העיוות לנוהג חוזי מקובל. לא מן הנמנע כי אחד מכשלי השוק המהותיים שאיתם מבקש חוק המכר להתמודד, ונוגע לפערי המידע העצומים בין הספקים לצרכנים בשוק הדיור, אפשרו לנוהג פסול זה לטעת שורש. במובן זה התיקון המוצע מוצדק מהותית.

תמונה עגומה

התיקון השני נוגע למועד מסירת הדירה לצרכן. הנתונים של משרד השיכון מעלים תמונה עגומה של בעיה כרונית של עיכוב במסירות דירה בישראל. ללא קשר למשבר הקורונה, אשר יצר איחורים שניתן להצדיקם (לפחות לתקופה מסוימת), במקרים לא מעטים הקבלנים מאחרים במספר חודשים לא מבוטל במועד המסירה ללא הצדקה. בניסיון להתמודד עם התופעה קובע החוק הקיים תקופת "גרייס" של 60 ימים לקבלנים שלאחריה נושא הקבלן בתשלום פיצויים גבוהים לרוכשים, מבלי שהאחרונים יצטרכו להוכיח שנגרם להם נזק בפועל. לטענת משרד השיכון הוראה זו לא עזרה לטיפול בבעיה, שכן הקבלנים מנצלים סעיף אחר בחוק הקיים הקובע סייג שלפיו הקבלן יכול לאחר במסירה, אם האיחור נובע מנסיבות שאינן בשליטתו ושהוא לא לקח את הסיכון לגביהן בעת כריתת החוזה. לפי הטענה, עוד לא נולד האיחור שלגביו לא טען המוכר שהוא נבע מנסיבות שאינן בשליטתו, ואילו לצרכן, אין די משאבים, זמן ועצבים להעביר את בירור הטענה לפסים של תביעה משפטית. משכך, משרד השיכון מציע להשתמש בתותח משפטי ולאסור באופן גורף כל איחור במסירה, למעט אם הוא נובע ממחדל של הלקוח או אם חלים עליו דיני הסיכול הכלליים.

בניגוד לתיקון הראשון, ההצדקה ביחס לתיקון השני מוטלת בספק. הדעת נותנת, שלפחות בחלק מהמקרים האיחור אכן לא מצוי בשליטתם של הקבלנים, ועל כן לא תמיד מוצדק להטיל את הנזק שנגרם עליהם. כך למשל, במצב שבו האיחור במסירה נובע מבעיות בירוקרטיות במתן טופס אכלוס, לא ברור מדוע על הקבלן לשאת בכל הנזק. גם ההבהרה שלפיה דיני הסיכול יחולו והקבלן יוכל לעשות בהם שימוש במידת הצורך לא באמת עוזרת, שכן הפסיקה הישראלית פירשה את דיני הסיכול בצמצום ניכר - אפילו מלחמה נחשבת אירוע צפוי, שלא ניתן להישען עליו כדי להצדיק איחור במסירה.

הקושי בתזמון

ניתן אולי לטעון בדוחק מסוים, שכאשר כותבים חקיקה יש הצדקה להלך אחר רוב המקרים ולא לפי מקרי קצה. לכן, נוכח העובדה כי פעמים רבות מתברר האיחור כלא מוצדק, עדיף לייצר כלל ודאי שאינו מאפשר איחורים בכלל, וזאת על פני כלל צודק שמנסה לברור את המוצדקים שבהם. המחוקק הישראלי בוחר לעתים בטכניקה זו, של העדפת ודאות על צדק, אך לשם כך יש להשתכנע כי אכן רובם המוחלט של האיחורים אינם מוצדקים.

כך או כך, הקושי בתיקונים אינו מצוי דווקא בהצדקה שלהם, חזקה או חלשה ככל שתהיה, אלא באפקט שייצרו. שהרי בחיים לא רק הצדק או הוודאות קובעים, וכדי להצליח לשנות מציאות לטובה צריך גם לכוון לעיתוי הנכון, כי הכל שאלה של טיימינג.

כך, במענה לתיקונם המוצעים טוענת התאחדות בוני הארץ, אגב מבלי להתייחס כלל להצדקות המהותיות, כי הם יגררו דווקא עליית מחירים. לפי גישה זו, הקבלנים יתמחרו מראש את השינוי לרעה מבחינתם ויעלו את המחיר החוזי. אמנם במכרזי מחיר למשתכן המדינה יכולה לשלוט בתנאי החוזה שנכרת בין הקבלנים לזוכים, אך בשוק הפרטי שליטה על המחיר החוזי אפשרית רק אם ייעשה פיקוח עליו והדבר אינו על הפרק. ומה שנכון לגבי המחיר נכון גם לגבי מועדי המסירה. ככל שהחקיקה תקשיח עורפה ולא תאפשר פתח לטיעון מוצדק לאיחור, יגדרו הקבלנים את הסיכון, ויאריכו מראש את התקופה הקבועה בחוזה למסירת הדירה. אזי גם קוני דירות מקבלן בקרקע פרטית יצטרפו לאחיהם, זוכי מחיר למשתכן, וימתינו לדירה זמן ממושך.

תוצאה הפוכה

יש להדגיש. הטיעון האמור מאפיין מאוד טיעונים של ספקים ביחס לכל תיקון רגולטורי שמשית עליהם הוצאות או סיכונים נוספים בשם ההגנה על צרכנים ובשם הרצון לפתור כשלי שוק. תוקפו של טיעון זה מוגבל. בסופו של יום המחיר ותנאי העסקה נקבעים על ידי השוק, ואם בשוק תחרותי עסקינן, העלאת מחירו של מוצר או קביעת תקופה ארוכה למסירתו עלולים להפחית את האטרקטיביות של הקבלן היקרן המעכב, ועל כן הוא יספוג לפחות חלק משמעותי מהשינוי הרגולטורי. הבעיה שכל זה אולי נכון בשוק משוכלל, תחרותי יציב, ולא בשוק עולה, רווי כשלי שוק ומוכה תזזית, גם אם בחר לנוח קמעה בשבועות האחרונים. בנתוני השוק כיום קשה להאמין שהעלאת המחיר של דירה או קביעת מועד ארוך יותר למסירתה ימנעו מכירות של דירות שתגענה לשוק בקרוב, והרי כל מה שקיים על המדף נחטף. המסקנה הנובעת מהאמור היא שהתיקונים המוצדקים ולו חלקית מוצעים בתקופה הכי פחות מוצלחת, ועלולים דווקא להרע עם רוכשי הדירות.

אלא שבתקופה זו של טרום בחירות, העיקר הוא הכותרת העכשווית, והתיקונים בהחלט נחזים תקשורתית כתיקונים לטובת הציבור שאמורים, בין היתר, "להוריד את מחירי הדירות"; ואם יקרה ההיפך? נו, זה כבר ענין לממשלה הבאה. הוא שאמרנו - הכל שאלה של טיימינג.