אחת ההנפקות המוצלחות בבורסה בתל אביב יצאה דווקא מארה"ב

גל ההנפקות הראשוניות ששטף את הבורסה בתל אביב בשנת 2021 הפך ברובו הגדול מקור לאכזבות והפסדים כבדים למשקיעים שלקחו בו חלק. מניותיהן של עשרות חברות חדשות שנכנסו בשערי הבורסה המקומית, בעיקר מיזמי הייטק בוסריים שמכרו חלומות על מהפכה טכנולוגית בתחום עסקיהן, קרסו בעקבות תוצאות עסקיות מאכזבות ושינוי המומנטום בשווקים.

בין יוצאות הדופן, שהניבו רווח נאה למשקיעים מאז הנפקתן, ניתן למצוא את חברת בוליגו קפיטל , שהוקמה לפני כעשור ומבצעת השקעות בעיקר במקבצי דיור בארה"ב. לא מדובר אולי בפיתוח טכנולוגי חדשני שישנה את העולם, אך בוליגו היא מהחברות הבודדות שהצטרפו בשנה החולפת לבורסה, שיודעת להציג פעילות "ממשית" ורווחים נאים, מה שיכול להסביר תשואה של יותר מ-100% שהניבה המניה למשקיעים מאז ההנפקה, השנייה בטיבה ב"מחזור 2021", לאחר יצרנית סוכריות הגומי ותוספי התזונה טופ גאם.

לכך ניתן להוסיף כנראה את העובדה שבעת שפעמי המיתון נשמעים בכלכלות העולם, ובראשן ארה"ב, מחפשים המשקיעים נכסים שנחשבים לחסינים יחסית לתקופות שכאלו. מקבצי דיור, שהינם קומפלקסים של דירות להשכרה, עונים להגדרה זו, שכן הם נחשבים למוצר "בסיסי" המספק צורך שהולך וגובר. בעידן של העלאות ריבית שמייקרות את רכישות הבתים, הם נהנים מביקוש יציב ואולי אף גדל.

את בוליגו הקימו שלושה יזמים ישראלים: איתי גורן, בעל השליטה, המחזיק ב-45% ממניות החברה ומשמש בה כמנכ"ל, אילן תמיר ואייל שלימק. בוליגו פועלת בתור קרן השקעות סחירה (GP), שמכניסה משקיעים פרטיים גדולים (כשירים) וגופים מוסדיים לכל אחד מהפרויקטים שלה. לשם הלא שגרתי "אחראית" בתו של גורן, אורי. בתחילת הדרך חשב לקרוא לחברה על שמה - אוריגו, אבל גילה שהשם כבר תפוס, ולכן הלך על הכינוי שהעניקה אשתו לבתו בזמן ההריון - בּוּלִי.

  

בתוך עשור השלימה החברה 106 עסקאות רכישה, בהיקף של 3.1 מיליארד דולר, הכוללות 115 נכסים שונים, חלקם פרויקטים שהקימה בוליגו בעצמה. זאת בניגוד לחברות נדל"ן מניב אחרות, שנוהגות בדרך כלל לרכוש פרויקט מן המוכן. מתוך הסכום הזה עמדו ההשקעות בהון שגייסה החברה ממשקיעים על 1.1 מיליארד דולר, והתשואה הפנימית השנתית הממוצעת (IRR) למשקיעים עומדת על מעל ל-20%.

בספטמבר האחרון גייסה בוליגו, הנסחרת כבר בשווי של כ-680 מיליון שקל, סכום של 64 מיליון שקל בהנפקה ראשונית של מניות לציבור בת"א, ומאז דיווחה על רצף עסקאות מרשים, שבחלקן רשמה רווחים נאים. רק בתחילת השבוע האחרון מכרה שני נכסים בדרום קרוליינה, שהניבו IRR שנתי של 38% ו-42%. בוליגו גם רשמה דמי הצלחה של 3.3 מיליון דולר לאחר מכירתם.

"מבחינת הצמיחה השמיים הם הגבול"

התוצאות הכספיות מלמדות שאת שנת 2021 סיכמה החברה עם זינוק של 200% כמעט - ל-30 מיליון דולר - בהכנסות, הנובעות מעמלות ודמי הצלחה, והרווח הנקי שלה קפץ ב-173% ל-13.6 מיליון דולר. המנכ"ל גורן, שמתגורר עם משפחתו סמוך לאטלנטה שבג'ורג'יה, מעריך כי בסיכום השנה הנוכחית תציג החברה המשך צמיחה במספר הנכסים שהיא רוכשת בארה"ב.

"גייסנו עד היום סכומים נכבדים בארה"ב", הוא מספר. "בעוד שחלק מהמשקיעים מגיע מישראל, רובם באים מארה"ב, וגם שם זו טיפה בים. זו גם אחת הסיבות שעברתי לארה"ב, לפתח את פעילות ההשקעות שלנו שם וגם את גיוסי ההון. מבחינת הצמיחה השמיים הם הגבול, ובוליגו היא חברה מאוד צומחת.

  

"עד סוף המחצית הראשונה של 2022 השקענו בהון עצמי יחד עם השותפים שלנו, יותר ממה שהשקענו ברכישת נכסים בכל השנה שעברה. כלומר ביצענו עסקאות שלהן העמדנו הון עצמי של מעל 300 מיליון דולר. עד סוף 2022 אנחנו מצפים לבצע עסקאות בהיקף של מיליארד דולר, וזה בשנה מאתגרת".

כיצד איך אתם מושפעים מהעלאות הריבית?
"הריבית מצננת את השוק. אנחנו רואים ומרגישים זאת כשאנחנו מוכרים את הנכסים כרגע. יש פחות שחקנים שרודפים אחרי הנכסים. עם זאת, אנחנו עדיין מצליחים להשיג את המחירים שאנחנו מחפשים.

"שיעור ההיוון (Cap Rate) עולה קצת, וזה משפיע (לשלילה, ח' ש') על שווי הנכסים. מצד שני אנחנו נמצאים בסביבה אינפלציה מאוד חזקה, שמעלה את השכירויות במהירות. בשנה שעברה ראינו זינוק של 15%-25% בגובה השכירות, באזורים שלנו בדרום מזרח ארה"ב (ג'ורג'יה, פלורידה, קרוליינה הדרומית) ו'במדינות ההרים' (איידהו, יוטה, קולורדו - הנושקות לרכס הרוקי). חשבנו שהשנה נחזור לשפיות, כלומר לעליה של 2% עד 4%, והנה אנחנו במחצית והם כבר זינקו בעוד 10%".

 בניין dry creek בסולק לייק סיטי, יוטה / צילום: יח''צ בוליגו קפיטל

"אני יודע שבישראל זה לא 'מיינד בלואינג' לראות עלייה של 10% בדמי השכירות, זה משהו שקורה בארץ שנה אחרי שנה בעשור האחרון, אבל בארה"ב זה לא נורמלי. צריך להוסיף שלא רק מחירי השכירות עולים, גם תשומות הבנייה התייקרו מאוד בשלוש השנים האחרונות.

"נוסף על כך, העלאת הריבית בתחום מקבצי הדיור מגבירה את הביקוש. קשה יותר לאנשים לקנות בתים בגלל עלויות המימון העולות, אז יש יותר שוכרים. זה ממשיך טרנד שכבר קיים בארה"ב בשנים האחרונות, אנשים רוצים להיות יותר דינמיים - כלומר, כבר לא חייבים לגור איפה שעובדים. זה טרנד שאני חושב שיימשך, והוא משחק לטובתנו".

אנחנו בדרך למיתון לדעתך?
"אני חושב שהבנק הפדרלי בארה"ב לא יעצור עד שיביא לצינון משמעותי בעליות המחירים, ואולי זה יוביל למיתון, וזה דבר טוב לדעתי. גל הסובסידיות שניתנו על ידי הממשלות בימי הקורונה היה מוגזם וארוך יותר מדי, הוא גרם לאינפלציה גבוהה. ויחד עם המלחמה שפרצה באוקראינה ומעלה את מחירי האנרגיה, נוצרה כבר היפר-אינפלציה. טוב ונכון לצנן את כל זה".

"בוחרים בפינצטה את העסקאות בכל זמן נתון"

גורן אומר, "אנחנו משקיעים בכמה סקטורים. הגיוון חשוב לנו אבל התחום העיקרי שבו אנחנו פועלים הוא מקבצי הדיור (69% מהעסקאות, ח' ש'). אנחנו פועלים גם בתחום בתי האבות ומרכזי קניות שכונתיים, וגם במרכזים תעשייתיים ולוגיסטיים. הגיוון מאפשר לנו לבחור בפינצטה את העסקאות בכל זמן נתון".

מה דרך הפעולה שלכם?
"אנחנו מבצעים רכישות והשבחות של נכסים קיימים, וגם נכנסים לעסקאות של פיתוח וייזום. הקמנו עד היום מעל 30 פרויקטים, ובחלק מהמקרים גם מכרנו מקבצי דיור ובתי אבות שבנינו. הבנייה נותנת יתרון תחרותי על רכישה, משום שאנחנו יודעים בכל עסקה כמה זמן ייקח להשיג אישורים, כמה זמן ייקח לבנות וכמה יעלה בפועל לבנות.

"את ההשקעות אנחנו מבצעים בדרך כלל בדרום מזרח ארה"ב, ובמדינות ההרים. "אלה אזורים שצפויים לצמוח ולרשום הגירה חיובית. הסיבה העיקרית להשקעות באזורים האלה היא שהאמריקאים מחפשים היום איכות חיים; יש שינויים וטרנדים משמעותיים שם בעקבות הקורונה. אנשים רוצים שילוב של איכות חיים יחד עם עלות נמוכה יותר, וגם משטר מסים נוח יותר. לכן הם מחפשים בין היתר את מדינות ההרים".

איפה אתה רואה את הסיכונים בהשקעות?
"הסיכונים תלויים במבנה העסקה הבודדת ואיך אנחנו מממנים אותה. אם קניתי מרכז קניות שכונתי, אז בטווח ארוך הוא נותן תזרים מזומנים בטוח יחסית. גם אם יהיה מחר מיתון. אני חושב שבסביבה של אינפלציה מטפסת, שוק הנדל"ן הוא אחד האפיקים הטובים להשקעה, גם אם נלך למיתון. כמו כן, בהקמה של פרויקטים אנחנו מוסיפים הרבה ערך אם לוקחים חלקת יער והופכים אותה תוך שנתיים וחצי לבית אבות או לנכס מניב אחר".

פעילותה של בוליגו בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב, שכרוכה בלא מעט מסעות של המנכ"ל גורן בין הנכסים השונים, חושפת אותו גם לשינויים החברתיים העמוקים שפוקדים את המדינה.

"החברה האמריקאית משתנה לנגד עינינו", הוא אומר. "אנחנו רואים כל יום את זה בחדשות, בסי.אן.אן או בפוקס. הקיטוב במדינה מתגבר. המגמות האלה מתרחשות בהרבה מקומות בעולם, וגם בישראל. זה לא משפיע על הפעילות השוטפת שלנו, משום שאנחנו מסתכלים בכל עסקה ועסקה ברמת מיקרו - בוחנים את הביקוש וההיצע בכל מדינה שאנחנו עובדים בה בארה"ב".

איפה הההיבט החברתי בכל זאת משנה?
"אנחנו מקימים, רוכשים ומפעילים נכסים במדינות שיש אליהן הגירה חיובית", אומר גורן. "רבות מהן מתאפיינות בממשל מקומי רפובליקני. אלה מדינות עם משטרי מסים נוחים יותר בדרך כלל, ולכן ההגירה הפנימית אליהן גבוהה יותר.

"אנחנו גם רואים הגירה מאוד גבוהה שיוצאת כיום מקליפורניה, למדינות ההרים. הציבור שם רוצה להישאר יחסית קרוב למערב, אבל נמאס לו מעלויות המסים הגבוהות. הרבה עוברים לגור בסולט לייק סיטי ביוטה, או בבוייזי באיידהו. מנגד אנחנו רואים ירידה דמוגרפית במדינות כמו קליפורניה או ניו יורק".

כשאנחנו מראיינים את גורן הוא נמצא בחדר מלון במדינת דקוטה הדרומית. "יש לנו צוות עם משרד בארה"ב, ומשרד נוסף בארץ, אבל אנחנו מסתובבים הרבה מאוד בשטח ורואים הרבה עסקאות. אין עסקה שאני לא נמצא בשטח ומבקר אותה 'ברגליים'. בדרך כלל אני מגיע לנכס כמה פעמים, לקראת הרכישה והפיתוח. אני כאן כדי ללוות את העסקאות".

גורן מציין, שלמרות שפעילות החברה היא בארה"ב, והיא מחפשת לא מעט משקיעים פרטיים במדינה בארץ, רבים ממי שבוחרים להשקיע דרכה הם "משקיעים יהודים עשירים".

לדבריו, "יש לנו יתרון בתור חברה ציבורית מהארץ מול היהודים שמחפשים את הקשר הישראלי. בשורה התחתונה, עם זאת, מבחינתם אנחנו נדל"ניסטים, חברה שפועלת כחברה אמריקאית לכל דבר ועניין.

"אנחנו גם מתחרים מול חברות מקומיות, ומממנים את הפרויקטים עם הבנקים האמריקאים. זה שאנחנו חברה ציבורית מהבורסה בישראל, עם הרבה כסף בקופה, נותן עניין ויתרון תחרותי".

בוליגו קפיטל

פעילות: השקעה במקבצי דיור, בתי אבות, מסחר ותעשייה בארה"ב
היסטוריה: הוקמה בשנת 2012 על ידי שלושה יזמים ישראלים: איתי גורן (45%) המכהן כמנכ"ל, אילן תמיר ואייל שלימר. הונפקה בבורסה בת"א בספטמבר 2021
נתונים: בולינו פועלת כקרן השקעות סחירה (GP) שמכניסה משקיעים פרטיים גדולים (כשירים) וגופים מוסדיים לפרויקטים שלה. עד היום ביצעה עסקאות של 3.2 מיליארד דולר: היקף העסקאות המתוכנן ב-2022 - מיליארד דולר

איתי גורן

אישי: בן 47, נשוי + 3, מתגורר באלפרטה, ג'ורג'יה, ארה"ב
מקצועי: מייסד ומנכ"ל בוליגו קפיטל. בעל תואר ראשון במשפטים וכלכלה מאוניברסיטת תל אביב ותואר שני במנהל עסקים מאוניברסיטת תל אביב ונורת'ווסטרן, במסלול קלוג רקנאטי
עוד משהו: אוהב לטייל. בתקופת הקורונה ניצלה המשפחה את ההזדמנות לטיול של חודשיים בקרוואן ברחבי ארה"ב