פרויקט אפקה של קבוצת גבאי. 50 מהדירות החדשות יוקצו להשכרה ל־20 שנה / צילום: יח''צ
לפני כחודשיים הודיעה עיריית תל אביב על השקת תוכנית דיור חדשה, שמטרתה העיקרית היא הגדלת מלאי הדירות בדיור בר־השגה ברחבי העיר. בין יתר החלטותיה קבעה העירייה כי בכל פרויקט למגורים על קרקע פרטית יוקצו 15% מהדירות לדיור בר־השגה, למעט בדרום העיר, שם השיעור יעמוד על 10%. בימים אלו הופכת ההחלטה הזו לדרישה בפועל מהיזמים, גם בפרויקטים שכבר רשמו התקדמות מסוימת בצנרת התכנון.
היזמים, כך נראה, כבר השלימו מזמן עם העובדה שהעירייה מוסיפה דרישות לאורך הדרך, - ומבינים שאין להם ברירה אלא להסכים גם לדרישה הזו. אין זה משנה שהפרויקט כבר מתוכנן, שכבר מזמן נקבע מספר יחידות הדיור שיימכרו במסגרתו, ושהרווחיות שלו חושבה זמן רב קודם לכן, וכך גם היכולת לקבל מימון.
הם, כמו גורמים שונים בעירייה, יודעים כי יש נתון אחד שמאפשר את כל זה: העלייה המשמעותית במחירי הדיור בשנים האחרונות. בזכותה, הפגיעה ברווחיות הפרויקט גם לאחר הקצאת 15% מהדירות לדיור בר־השגה, היא משהו לא נעים, אך כזה שאפשר לעכל.
"הרווחיות תרד מ־25% לסביבות 17%־18%"
אחת החברות שכבר קיבלה דרישה כזו מהעירייה היא קבוצת גבאי, אשר מקדמת פרויקט פינוי־בינוי בשכונת נאות אפקה א' שבצפון העיר. מדובר בתוכנית שמציעה 378 יחידות דיור חדשות במקום 126 קיימות, במתחם שבין רחוב קהילת פוזנא, רחוב מבצע קדש, רחוב קהילת קייב ורחוב קהילת ריגה. העירייה העבירה לחברה דרישה להקצות 50 דירות מהדירות הפוטנציאליות בפרויקט לדיור בר־השגה, רגעים לפני שהתוכנית הופקדה בפועל.
"הדרישה החדשה הגיעה ממש דקה לפני ההפקדה", מספר אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי. "ברור שדירות המוקצות למשך 20 שנה לדיור בר־השגה, ב־40% מתחת למחיר השוק (כך קובעים תנאי תוכנית הדיור של העירייה), מהוות שינוי משמעותי: מדובר בירידה ברווחיות ל־20%, אולי אפילו ל־17%־18%, לעומת שיעור רווחיות של 25% לפני כן.
"זה אכן פוגע ברווח היזמי, אבל מצד שני חשוב להבין מה קורה בשוק: אנחנו חיים בעולם שבו נקבע מכפיל הדירות (מספר הדירות כיום לעומת מספר הדירות לאחר הקמת הפרויקט החדש - י.נ) לפני חמש שנים, והמחיר היום כבר לא מה שהיה אז. המדיניות של העירייה משתנה לאורך חיי פרויקט בגלל מחירי המכירה, ואלו דברים שקורים, לא רק בתל אביב אלא גם במקומות אחרים. קשה להתנהל ככה, אבל אפשר לומר שהתרגלנו. אנחנו צריכים להיות ריאליים ולהסתכל על התמונה מלמעלה".
"עדיף מאשר שיפחיתו את מספר הדירות"
"המשמעות של דירות שאפשר לגבות בהן רק 60% מערך השכירות היום, וכך למשך 20 שנה, שוות ערך מבחינה כלכלית לשכירות לצמיתות", אומר יזם אחר - שביקש כמו יזמים אחרים שעמם שוחחנו לכתבה זו להישאר בעילום שם. הוא חושש לפגיעה או לעיכוב בפרויקטים שנמצאים כיום בשלב קריטי מול עיריית תל אביב. גם הוא קיבל דרישה דומה מהעירייה, כחלק מתוכנית הדיור.
לדבריו, "ברור שזה שוחק את הרווחיות, כי הסירו באבחה אחת חלק משמעותי מהדירות שאפשר למכור בשוק החופשי. יש כאן פגיעה, אבל העירייה אומרת שהיא צריכה לדאוג לטובת הציבור ולא לטובת היזמים. יותר מזה: מדובר במשא ומתן במעמד צד אחד. אין עם מי לדבר, ודרישה כזו היא בגדר עובדה מוגמרת.
"למה בכל זאת היזמים ממשיכים להוציא פרויקטים, גם אחרי דרישה כזאת? כי מחירי הדירות בתל אביב עלו בצורה משמעותית בשנתיים האחרונות. כשיזם מקדם תב"ע הוא יודע טוב מאוד שהבנייה והשיווק יחלו רק שנתיים־שלוש לאחר מכן, שבהן יהיו עוד עליות, כנראה, ומשם נובעת היכולת של העירייה להוסיף דרישות כאלו. אם לא היו עליות מחירים, ברור שזו לא הייתה בכלל אופציה".
"לעירייה וליזם יש שתי אפשרויות: או להקטין את הצפיפות, או לבנות לפי התכנון אבל עם אותן 15% דירות לדיור בר־השגה", ממשיך גבאי. "אז שווי הנכס נגרר משמעותית כלפי מטה, אבל הפרויקט עדיין כלכלי. אכן לא נעים לקבל דרישה כזו במהלך קידום הפרויקט, ועדיף לנו כלכלית שכל הדירות יימכרו בשוק החופשי, אבל האלטרנטיבה היא שיגידו: 'אין בעיה, תוריד את 50 הדירות האלה, תבנה פחות. לראיה התוכנית במתחם רמה־כורזים בשכונת נווה שרת, שהעירייה החליטה לבטל בגלל עליית המחירים".
לדרישות העירייה ישנה השלכה נוספת על היזמים: הם נאלצים להיכנס לעולם השכירויות ארוכות הטווח, גם אם לא תכננו לעשות כך, וייאלצו אותם לנהל דירות בשכירות ל־20 שנה לפחות - לא רק מבחינה כלכלית, אלא גם מבחינה ניהולית ותפעולית: תחזוקה קבועה של הדירות שיושכרו, ניהול דיירים יוצאים ונכנסים, חתימה על חוזים וחידושם ועוד ועוד.
מבחינה עקרונית יכולה העירייה להוסיף דרישות כאלו לתוכניות שנמצאות בסמכותה, זאת במסגרת התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, אשר מגדירה את הקריטריונים ואת ההגדרות הכוללות לדיור בר־השגה.
"תוכנית כזו היא יציר של הרשות, וזו רשאית להפקיד איזו תוכנית שהיא רוצה", מסביר עו"ד משה רז־כהן ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות'. "לפני תיקון התוספת השישית לחוק זה נעשה לא פעם בצורה לא חוקית, או לכל הפחות לא מאורגנת, והתוספת מסדירה את העניין. אם נצמדים אל הוראותיה, ואם זה כלול בהוראות התב"ע, אפשר להקצות דירות עבור דיור בר־השגה, ואין כל מקום להתווכח".
העירייה: פועלים לשמור על תמהיל מגוון
מעיריית תל אביב נמסר: "כבר כיום עיריית תל אביב־יפו מטמיעה דיור בהישג יד בתוכניות המקודמות מכוח תוכנית המתאר, ובמסגרת זו קודמו כבר אלפי יחידות דיור בהישג יד בקרקע פרטית, בחלק מהמקרים בהיקפים שמדיניות הדיור מכוונת אליהם. במסגרת הכנת מסמך מדיניות הדיור התקיים מהלך משתף והיוועצות עם המגזר העסקי והיזמי לבחינת היתכנות המלצות המדיניות. מימוש מדיניות הדיור שאושרה על ידי הנהלת העירייה יוטמע בתוכניות הנמצאות בשלב תכנון מוקדם, אל מול בעלי העניין הרלוונטיים".
"בתל אביב־יפו יותר מ־53% מהתושבים גרים בשכירות", אומרת סגנית ראש העיר, ציפי ברנד. "שכר הדירה, שזינק בעשרות אחוזים בכמה משכונות העיר, מציב סימן שאלה ביחס ליכולת של תושבות ותושבים רבים להמשיך לחיות בה. לכן אנחנו כמדיניות עירונית פועלים להקל עליהן ולשמור על תמהיל תושבים מגוון.
"אנו עושים זאת באמצעות הגדלת הדרישה לדירות בנות השגה מהיזמים, מצד אחד, ומצד שני - באמצעות הרחבת אוכלוסיית הזכאים להנחות. מהלכים נוספים שאנו מקדמים כדי להרחיב את היצע הדיור לשכירות בתל אביב־יפו מבוססים על הרחבת הבנייה להשכרה ועל החזרת חלק מדירות הנופש המושכרות לטווח קצר - לשוק השכירות. לכן ביקשנו את אישור משרד הפנים לייקר את המיסוי בארנונה על כ־12 אלף דירות הנופש בעיר".
קריטריונים חדשים לזכאי דיור בר־השגה
ברקע התהליכים שמנהלת העירייה מול היזמים סביב תוכנית הדיור החדשה, נזכיר כי השבוע אושרו קריטריונים חדשים הקובעים מי זכאי להתגורר בדירות המוקצות לדיור בר־השגה בתחומי העיר. הקריטריונים דומים למדי לאלו שהונהגו בהגרלות הקודמות שביצעה העירייה בפרויקטים לדיור בר־השגה, עם שינוי מרכזי אחד: רף ההכנסה המרבית של הזכאים נקבע מעתה לפי נתוני המוסד לביטוח לאומי ולא לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ובהתאם למספר הנפשות בבית, זאת בניסיון להפוך את הנתונים למדויקים יותר. כמו כן, הגיל המינימלי לזכאים ירד מ־27 ל־26.
עדכון נוסף נוגע לגובה שכר הדירה: העירייה קבעה כי שכר הדירה לא יהיה גבוה ביותר מ־25% מהרף העליון של ההכנסה החודשית נטו של משקי בית בעשירון החמישי (שעומד כיום על 11,394 שקל, לפי נתוני המוסד לביטוח לאומי), וייקבע גם לפי מספר הנפשות ומספר החדרים בדירה. בעירייה מדגישים כי מדובר בחישוב שונה מזה שמבצעת המדינה, אשר נוהגת לגזור את שיעור ההנחה משווי הדירה ולא מההכנסה של משק הבית, וכי גם כאן מדובר בחישוב מדויק והוגן יותר.
בימים אלו פועלת סגנית ראש העיר, ציפי ברנד, לקידום יוזמה נוספת סביב תוכנית הדיור: "שקיפות בשכירות", אשר במסגרתה תבצע העירייה בעצמה רישום של נתוני השכירות בעיר, על סמך חוזי השכירות המגיעים אליה במסגרת צו הארנונה. הכוונה היא ליצור מעין רשם שכירויות שידווח על מחירי השכירויות שנקבעו בחוזים בין משכירים לשוכרים, תוך שמירה על חיסיון פרטיהם, בדומה למאגר המידע שמנהלת רשות המסים באשר לעסקאות נדל"ן.
"אני מאמינה שפרסום שכר הדירה ברחבי העיר יגייס את כוחות השוק לצידם של השוכרים ולא רק לצד המשכירים", אומרת ברנד. "הניסיון שלנו עם התהליך שיזמה רשות המסים במאגר מחירי הנכסים שהיא מפרסמת כבר שנים הוכח כמוצלח, והוביל לצמצום הפערים בין דירות דומות. מדובר בכלי שיוכל לסייע לשוכרים, לצד כלים כמו הגדלת ההיצע באמצעות בנייה להשכרה ודיור בר־השגה אשר יסייעו בהורדת מחירי השכירות".