תמ''א 38 בישראל / אילוסטרציה: Shutterstock, Protasov AN
כשהפוליטיקאים מסרבים לקדם תהליכים, הפקידים נדרשים למהלכים יצירתיים: רשות המסים הודיעה היום (ד') כי עד 1 באוקטובר 2023 יוכלו דיירים ויזמים לחתום על הסכמי תמ"א 38 בלי להצהיר על כך - וכך לפטור אותם, בינתיים, מתשלום המסים. בדרך זו מבקשים ברשות להתגבר על הפער שנוצר בעקבות הקושי המתמשך בהארכת תוקפן של הטבות המס לתמ"א 38.
כזכור, בסוף שנת 2021 גילתה הרשות להפתעתה כי פגה הוראת השעה המאפשרת בין היתר הקלה בתשלום מס שבח ופטור מתשלום מע"מ על שירותי הבנייה. הטבות אלו יכולות להסתכם במאות אלפי שקלים לכל דירה.
בתחילה פרסמה מחלקת מקרקעין וקבלנים מהחטיבה המקצועית ברשות המסים "פלסטר" ראשון, שבמסגרתו קבעה שההטבות ימשיכו לחול על עסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקף הוראת השעה, גם אם התנאים לקיומן יתקיימו רק לאחר מכן. התפיסה מאחורי המהלך הזה הייתה שמדובר במצב זמני, וכי ההטבות יוארכו שוב - אלא שעם הזמן התברר שזה לא פשוט כל כך.
מאבקי קואליציה־אופוזיציה הביאו לדחייה מתמשכת
ההנחה של אנשי הרשות התנפצה על קרקע המציאות: במשך תקופה ארוכה לא קידמה הממשלה את הנושא, והגורמים השונים הצליחו להעביר את ההצעה להארכת ההטבות רק בקריאה ראשונה. כמה ימים לאחר פיזור הכנסת נראה דווקא שישנה תקווה, שכן הצעת החוק עלתה לדיון בוועדת הכספים, שהתגברה על כמה מחלוקות ואישרה את הגשת ההצעה לקריאה שנייה ושלישית, בתוספת "בונוס": ההארכה תהיה עד למאי 2026.
כל שנותר לאחר מכן הוא להגיש את ההצעה להצבעה בכנסת, ולאשרהּ באופן רשמי. אלא שמאז, ובמשך כחודשיים, ההצעה מחכה לבשורת ההצבעה - שאינה מתקבלת, ככל הנראה בשל חוסר הסכמה בין הקואליציה לאופוזיציה, הנדרשת בתקופת ממשלת מעבר. בשל הוואקום שנוצר, ובשל חוסר הוודאות המתגבר, החליטה רשות המסים לנקוט צעד נוסף, ולהציע עוד "פלסטר", שני במספר, שיעניק בכל זאת ודאות מסוימת בשוק, עד שהפוליטיקאים יואילו בטובם לאשר את ההצעה.
"רשות המסים מודיעה על החלטה שהתקבלה במחלקת מקרקעין וקבלנים בחטיבה המקצועית, אשר תספק מענה למצב הביניים שנוצר מאז סוף שנת 2021 בעקבות פקיעת תוקפן של הטבות המס בעסקאות תמ"א 38", נכתב בהודעה. "בהתאם להחלטה, עד 1 באוקטובר 2023 (תאריך סיומה של תמ"א 38) יוכלו דיירים ויזמים לחתום על הסכמים לביצוע עסקאות מכוח תמ"א 38 ולהסתפק בשלב ראשוני בהגשת הודעה על ביצוע העסקה, מבלי להגיש הצהרה המחייבת בתשלום מס שבח ומס רכישה".
עם זאת, ברשות מבהירים כי עד לתחילת אוקטובר או "עד למועד התקיימות התנאים המתלים בהסכם בין הצדדים" יצטרכו הדיירים והיזם להגיש את ההצהרה בכל זאת. "אם עד למועד זה יוארך תוקפן של הטבות המס באופן רטרואקטיבי, יוכלו הצדדים לעסקה לממש את ההטבה", מצוין בהודעה. "אם עד למועד זה לא יוארך תוקפן של ההטבות, יידרשו הצדדים לעסקה לשלם את מס השבח ומס הרכישה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית אך ללא קנסות אי הצהרה במועד".
במילים אחרות, ברשות המסים מאפשרים לשוק להמשיך ולהתנהל כרגיל, ונותנים הזדמנות לממשלת המעבר, או לממשלה החדשה שתיבחר בבחירות הקרובות, להעביר את החוק ולהשלים את מהלך החקיקה. אם לא יקרה כך עד למועד סיומה, הדיירים והיזם - שהמשיכו בקידום הפרויקט בעקבות החלטת רשות המסים - יצטרכו לשאת בנטל המס המלא, כך שאי הוודאות נותרה בעינה במידה רבה.
"עוד שכבה של חוסר ודאות"
"מדובר בהחלטה שערורייתית. זוהי עוד שכבה של חוסר ודאות לעוגת השכבות 'המפוארת' של טיפול הרשויות והמדינה בהתחדשות עירונית", אומר יוסי חסון, מנכ"ל Mytown. "במקום להחליט בצורה ברורה ומובהקת שהפטורים בגין תמ"א 38 ימשיכו כל עוד תוכנית התמ"א בתוקף, אנחנו מקבלים החלטה מגומגמת שבכל רגע נתון יכולה להשתנות.
"מה יזם או קבלן אמורים לעשות במצב כזה? לחתום על עסקה, לקדם אותה ולא לדעת אם יחול מס בגובה של מיליוני שקלים? אם רשות המסים תחליט שהיא עוצרת את הפטור, היזם יפסיד מיליוני שקלים שיהפכו את הפרויקט ללא כלכלי. זה יוביל לעיכוב של מאות ואלפי דיירים, שייתקעו בפרויקטים של תמ"א 38. דווקא בתקופה הנוכחית היה מצופה שהמדינה תתנהג כמבוגר האחראי ותיתן גיבוי מלא שיעזור לוודאות, שגם כך כמעט ולא קיימת".
אלדר אדטו, ראש מחלקת נדל"ן התחדשות עירונית במשרד ברנע ג'פה לנדה: "ההחלטה נותנת לכל העוסקים בתחום פתרון ביניים בלבד ולא מייצרת לחברות ודאות מס בתחום שבו חישוב המס הינו קריטי. כידוע, בהתאם להסכמים שנחתמים עם בעלי הדירות, כלל תשלומי המסים החלים בגין העסקה מגולגלים ומשולמים על ידי היזם. נכון להיום, כלל החברות בתחום עובדות על בסיס הוראת שעה עד אוקטובר 2023.
"אם הוראת השעה לא תוארך או שהצעת החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין לא תאושר עד סוף אוקטובר 2023, יחויבו החברות בתשלומי מיסוי של מיליוני שקלים, מה שיהפוך מאות פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל ללא כלכליים עבור היזמים, ויוביל לעצירה או ביטול של כל הפרויקטים ולכניסת השוק לסחרור של ממש. הגיע העת לאשר את הצעת החוק ולתת לכל העוסקים בתחום ודאות כלכלית להוצאת הפרויקטים לפועל".