בנייה חדשה. בהתאחדות הקבלנים מאמינים שהשוק יכול להגיע ל-100 אלף התחלות בנייה בשנה / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב
יש מקום לאופטימיות בענף הבנייה בישראל. בשליש השני של העשור הקודם נראה היה שהרף של 60 אלף התחלות בנייה, שסומן אז כיעד ממשלתי להיקפי בנייה מינימליים - אינו ניתן לחציה. קצב התחלות הבנייה השנתי נתקע בסביבות ה-56 אלף דירות. ואולם עתה נחצה סוף סוף הרף הזה ובגדול: לפי נתוני הלמ"ס, בשנה שבין יולי 2021 לסוף יוני 2022 התחלות הבנייה השנתיות כבר חצו את קו ה־72 אלף. היעד שנחשב לפני זמן קצר בלבד לבלתי עביר - הושג.
מדובר במספרים גבוהים באופן היסטורי, ו-2021 נמצאת במקום הרביעי בכל הזמנים בהיקפי התחלות הבנייה. ב-1971, בשיא הפריחה שבין מלחמות ששת היום ליום כיפור, נרשמו כ-66 אלף התחלות בנייה; ב-1991 - שנת העלייה הגדולה מבריה"מ לשעבר - נרשם שיא כל הזמנים של 83.5 אלף התחלות בנייה וב-1995 נרשמו כ-73 אלף התחלות בנייה, ומאז הן נפלו. בין 2001 ל-2009 התחלות הבנייה הגיעו לרמה של 30-35 אלף בשנה; בין 2010 ל-2014 הן עלו ל-40-48 אלף בשנה ובין 2015 ל-2020 הכמות השנתית עלתה ל-53-57 אלף. באותן שנים התגבשה התזה שאם על אף מאמצי הממשלה להעלות את קצב הבנייה, היא לא מצליחה לצאת מהטווחים הללו - כנראה שיש בעיה מבנית בענף הבנייה, ושבתנאים הנוכחיים הוא מגיע לרמתו המקסימלית.
"יש צווארי בקבוק ואילוצים שמונעים את זה, ולא יכולת הבנייה. יכולות הבנייה של הקבלנים היום מבחינת הון, מימון, קרקע, היא הרבה יותר גדולה מזה, וגם גדולה יותר מהרמה הנוכחית, הגם שיש בעיות עם עובדים. היכולות קיימות והאילוצים הם בעיקר בביורוקרטיה", אומר ראול, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ.
בהתאחדות מאמינים כי היכולות שבידי הקבלנים היום קרובות ל-100 אלף התחלות בנייה בשנה.
מנכ"ל משרד השיכון, אביעד, מסכים. להערכתו, משק הבנייה בישראל יכול לעמוד בקצב של 75 אלף התחלות בנייה בכל שנה, ברציפות. "בסוף אתה סופר יחידות דיור. ככל שאתה בונה יותר לגובה, והתחילו לבנות לגובה ולצופף ולהשתמש יותר בשיטות מתועשות. והיכן שפעם בנו בניין של ארבע קומות ו-16 יחידות דיור, היום בונים שמונה קומות ו-32 יחידות דיור והכל על אותו מגרש. ככל שהבנייה יותר רוויה, אתה מצליח בבת אחת להוסיף יותר יחידות דיור".
ואכן ניכר כי הבנייה בשנים האחרונות הולכת במהירות לכיוון הבנייה הרוויה. 43% מהתחלות הבנייה בשנה שעברה היו למבנים בני 9 קומות ומעלה. אמנם אין מדובר בשיעור הגבוה ביותר (ב-2018 שיעור הדירות בבנייה כזו הגיע ל-48% מכלל הבנייה), אבל יש לזה נתון משלים, והוא בניית צמודי הקרקע. ב-2010 40% מהתחלות הבנייה בישראל היו במבנים צמודי קרקע של קומה-שתיים; ב-2016 השיעור ירד ל-27% ואילו בשנתיים שעברו המספר הגיע לכ-15%, שזה שפל בבניית צמודי קרקע.
הבעיה: משך הבנייה עדיין מתארך
ואולם מה שסותר לכאורה את הטענה הזו, הוא משך הבנייה. זה הולך ומתארך בשנים האחרונות ורשם שיא שלילי בשנה שעברה, שעה שמשך הקמת דירה בישראל אורך בממוצע 26.7 חודשים, 50% יותר מאשר בסוף שנות התשעים. לפיכך ניתן להעריך כי היקפי הבנייה הגדולים באים על חשבון משך הבנייה שמתארך והולך.
סרוגו דוחה את ההשערה הזו. "משך הבנייה ארוך בגלל הביורוקרטיה. לוקח לך היום בין שישה חודשים לשנה להוציא אישור אכלוס (טופס 4). הבניין גמור, אך אתה לא יכול לאכלס אותו, עד שתקבל את אישורי העירייה, כיבוי אש, פיקוד העורף וחברת חשמל. הם אלה שמעכבים את הכול".
יש קפיצה באורך הבנייה אחרי פרוץ הקורונה. מדוע?
"יש בעיות עם עובדים. יש מכסה של 15 אלף עובדים, אבל אי אפשר להשיג. לא מסין ולא מאוקראינה. ממולדובה מיצינו את המכסה, ועכשיו מנסים מהממשלה להביא אולי מהודו, אולי ממרוקו. גם פלסטינים חסרים. המדינה גם לא מקצה כסף להכשרות בענף הבנייה, זה גם אילוץ שגורם לזה שאין לך מספיק עובדים.
"מעבר לזה, אנחנו רואים שכל שני וחמישי מתחלפת ממשלה, וכל אחד עושה מה שהוא רוצה; ראש עיר אחד מחליט שאצלו בעיר יכניסו רק מנופים מסוג מסוים, ומיד כולם מעתיקים את זה. וכך יש לך היתר בנייה, אבל אתה לא יכול להתחיל לעבוד, עד שתשיג את המנוף מהסוג הזה".
פרידמן מסכים עם סרוגו לגבי מרבית הדברים. "מדברים בימים הללו על 'ההתפטרות השקטה', אז בעולם הזה נמצאים הרבה עובדים ברשויות המקומיות", הוא אומר, וחוזר על ההסבר של התארכות הזמן להנפקת אישורים והיתרים שקשורים לאכלוס המבנים שבנייתם הושלמה.
מצד שני בהיתרי הבנייה יש קפיצה אדירה וזה אותם אגפים ואותם אנשים.
"העובדים הללו אינם נמצאים בעולם שלי, אלא במשרד הפנים, ולכן אני לא אוהב להתבטא בעניין, אבל הם הופכים להיות הפקק".
במשרד השיכון מספרים שהם מנסים מאחרי הקלעים להשפיע על האצת ההליכים בעניין זה. כפי שנראה עכשיו, הדברים לא עולים יפה.
בעניין העובדים הזרים יש חילוקי דעות בין התאחדות הקבלנים לבין משרד השיכון, שכן פרידמן אומר שהמצב טוב יחסית מבחינת עובדים פלסטינים. במשרדו אומרים, כי מאמצים נעשים גם לגבי עובדים זרים ממדינות אחרות.
ההתייעלות בעבודה: יש במה להשתפר
אז אופטימיות קיימת, והנתונים מדברים בעד עצמם, ועדיין קשה לצאת בהצהרות מפליגות על התייעלות ענף הבנייה. ככלות הכל, כששיאי הבנייה נשברו לפני 30 שנה - משך הקמת דירה הגיע לשנה וחצי, ואילו היום ליותר משנתיים. עדיין יש מקום לשיפור בפרמטרים, במיוחד אלה של משך הבנייה. ההאטה בקצב הבנייה מקזזת במידת מה את ההישג הגדול של הזינוק בהתחלות הבנייה.
ומצד שני, אסור לשכוח את הנתון הבא: כששוק הנדל"ן רשם ירידות מחירים חדות בשנות האלפיים הראשונות, התחלות הבנייה ירדו ל-30 אלף בשנה ואף לפחות, ולמרות זאת משך הבנייה לא התקצר. ליזמים ולקבלנים לא אצה הדרך להתייעל ולהשלים את הבנייה המועטה בתוך זמן קצר, והם העדיפו לוותר על אמצעי הייצור שלהם - אולי לפטר פועלים ולהשתמש בפחות מיכון, כדי להפחית עלויות.
זה מלמד אותנו שבשנות מיתון אין לצפות להליכים פורצי דרך, אלא אם אלה יבטיחו ליזמים צמצום משמעותי בעלויות הבנייה. דווקא כאן אומר פרידמן, ששינוי חוק המכר נועד להתמודד עם תופעות כאלה, ולהקטין מאוד את התופעה של קבלן שנרדם על הפרויקט שלו, מסיבות כאלה ואחרות.
גם הרף של 80 אלף יחידות דיור יישבר
לאחר שנשבר רף של 70 אלף התחלות בנייה של יחידות דיור בשנה אחת, סרוגו אומר שלא מן הנמנע שגם רף ה-80 אלף התחלות בנייה יישבר. "הבעיות", הוא מדגיש, "הן לא אצלנו. כשקצב שיווקי הקרקעות ימשיך להיות גבוה והביורוקרטיה תתייעל - גם כמות וקצב הבנייה יעלו".