19% עלייה שנתית של מחירי דירות היא כשלון נורא, ומדד מחירי הדירות האחרון לפני הבחירות אינו יכול להסתכם במשהו אחר זולת ציון "נכשל" לממשלה הנוכחית. הבעיה, שלא ניתן לטעון שממשלה אלטרנטיבית היתה עושה את הדברים אחרת. להיפך - אם ניתן לדבר על חטא שביצעה הממשלה הנוכחית בתחום הדיור, זה היה ללכת בדיוק בדרכן של קודמותיה.
● האינפלציה לא עוצרת: מדד ספטמבר גבוה מהצפי, מחירי הדיור בזינוק של 19% בתוך שנה - החד ביותר מאז 2009
● "התיקון במחירים קרוב": ב-UBS מזהירים ששוק הדיור בת"א מראה סימנים של בועה
● עליית הריבית שפכה מים צוננים על שוק הדיור הבוער, אבל מה יקרה למחירים?
מדד מחירי הדירות של יולי-אוגוסט עלה ב-1.9%. מדובר במדד השלישי בגובהו מאז תחילת 2010, וגם השלישי בגובהו מאז סוף 2021 מהטעם הפשוט שמזה כ-12 שנים לא נראו מדדים חודשיים כה גבוהים. מחירי הדירות בישראל מתקרבים למדד השנתי של 2009, שבו הם עלו בכמעט 20%.
עדיין לא רואים את השפעות העלאת הריבית
ומה עם העלאות הריבית? מהנתונים של הכלכלנית הראשית ובנק ישראל עולה במפורש, כי מאז החלו העלאות הריבית, כמות העסקאות בשוק יורדת בכל חודש ברמה של 20-30% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה; מצד שני מי שכן בוחרים לרכוש דירות בתקופה הזו, לוקחים משכנתאות גבוהות יותר, והם אלה שממשיכים להעלות את מחירי הדירות כלפי מעלה, על אף העלאות הריבית. לטווח קצר, יתכן מאוד שיש ציבור רוכשים שממהרים לרכוש לעצמם דירות, כדי להקדים את העלאות הריבית הבאות, שאולי יקשו עליהם יותר לקחת משכנתאות בסכומים שהם רוצים.
עוד יש להדגיש לעניין זה, כי המדד הנוכחי מדד את מחירי הדירות אחרי 3 העלאות ריבית נמוכות יחסית (של 0.25%, 0.4% ו-0.5%) ולא כלל את 2 ההעלאות האחרונות, של 0.75% כל אחת, ולפיכך אין בנמצא עדיין נתונים מעודכנים על תגובת השוק לשינויי הריבית האחרונים.
מחוז המרכז מוביל את עליות המחירים ומושך את מדד מחירי הדירות הארצי כלפי מעלה. בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות במחוז זה ב-21.2%; מחוזות הצפון (20.3%) וחיפה (20.1%) משכו את המדד אף הם כלפי מעלה. מחוזות ירושלים (עלייה של 17.6% בשנה האחרונה), תל אביב (17.1%) ודרום (16.2) הם המחוזות שרשמו את העליות השנתיות הצנועות יותר.
מחוז תל אביב הוביל את עליות המחירים עד לשנה האחרונה, ומאז הוא מגלה סימני "התעייפות". ועם זאת הניתוחים של בנק UBS שפורסמו השבוע, מעלים חשש כי בעיר תל אביב מתקיימת בועת נדל"ן, וזאת על סמך יחסי מחירי הדירות, ההכנסה ומחירי השכירות. ניתוח במתודה אחרת שנעשה בגלובס בסוף אוגוסט הראה, כי פערי המחירים בין תל אביב לבין ערים אחרות במחוז תל אביב גדלים והולכים. נתון זה העלה אף הוא חשש להיווצרות בועה, ויכול להסביר גם את הדיסוננס בין המצב בעיר, שמחירי הדירות בה המשיכו לעלות עד לתקופה האחרונה לפחות, לעומת המצב בכלל המחוז, שעליות המחירים בו מתמתנות באופן יחסי לנעשה במחוזות אחרים.
סילוק המשקיעים מהשוק עלול להתגלות כבעייתי במיוחד
כאמור, הקו שבו הלכה הממשלה הנוכחית בתחום הדיור המשיך את זה של קודמותיה. בעיקרו הוא כלל צעדים בכיוון של הגדלת היצע הדירות, המשך הגרלות של דירות מוזלות בקרב זוגות צעירים, ונסיון להקטין את חלקם של משקיעי הנדל"ן בשוק. שום דבר מזה לא היה מדיניות מקורית. הצעדים הללו הצליחו לזמן קצר, ב-2018, שאז המדדים התמתנו ואף ירדו מעט, ואולם מאז 2019 מחירי הדירות שבו לעלות בקצב מהיר, שבשנה האחרונה אף גבר. על אף זאת, בממשלה הנוכחית לא חשבו לשנות משהו מהעקרונות שהנחו את הממשלות הקודמות.
אחד מהצעדים שעלולים להתגלות כבעייתיים במיוחד הוא סילוק המשקיעים מהשוק, באמצעות העלאת מס רכישה. הדבר גרם לכך שב-6 השנים האחרונות היצע הדירות להשכרה שבידי המשקיעים פחת ב-26 אלף, מהן כ-6,000 נגרעו מהמלאי מאז העלאת מס הרכישה למשקיעים בנובמבר שנה שעברה. קצב ירידת המלאי עלול להביא למצב של מחסור בדירות להשכרה ולהעלאה מואצת של שכר הדירה. ומכיוון שמדד המחירים לצרכן בישראל צמוד למדד מחירי השכירות - עלייה גדולה של מחירי השכירות תבוא לידי ביטוי מיידי בגובה האינפלציה.
לעניין זה, בחודש האחרון סעיף שכר דירה ללא שכירות ציבורית עלה ב-0.7%. מדובר בשיעור גבוה של עלייה, אך סביר כי חלק מזה נעוץ בעלייה עונתית של מחירי השכירות בחודשי הקיץ.
כ-84% מהשוכרים מצויים תחת חוזה קיים ולכן המדד לגביהם נותר כמעט ללא שינוי; עבור 12% מהשוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עליה של כ- 3.5%. ואילו עבור 4% מהשוכרים, ששכרו דירה לראשונה, או שעברו לדירה חדשה - נרשמה עלייה של כ- 8% בשכר הדירה החודשי. כאמור, השוק הזה, שאליו הממשלות כמעט שלא שמו לב בשנים האחרונות (למעט עידוד הבנייה לשכירות ארוכת טווח, שעדיין רחוק מאוד מלהשפיע על שוק השכירות) - עלול להגיב בצורה כואבת.
כבר עתה ניתן לדבר על מגמת עלייה. מדד שירותי הדיור, שמגלם את שינויי מחירי השכירות ומגולם בתוך מדד המחירים לצרכן, עלה בשנה האחרונה בשיעור של 5.3% וזאת לעומת עלייה של 3.3% בכל 2021, ועליות נמוכות עוד יותר ב-2020 וב-2019. זו אמנם עלייה צנועה בהרבה מזו שנרשמה במחירי הדירות, ואולם משמעותית מאוד, ככל שהדבר קשור לאינפלציה.
עד כה האינפלציה היתה נמוכה, ולכן הממשלות לא שמו לב לעניין זה. עכשיו המצב שונה, ונראה כי הממשלה הבאה תהיה חייבת להתחשב בנושא שוק השכירות, כצעד נוסף להדברת האינפלציה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
