מגדל שלום בת''א בסמוך להקמתו בשנות ה-60' / צילום: Bruner Ilan, לע''מ
במדינה שהתאהבה משום מה בהפרדה לאזורי תעסוקה, קניונים ושכונות שינה, עירוב שימושים בתוך בניינים עדיין קשה לעיכול. עם כל הכבוד לשיח האורבני, מרבית הקונים, היזמים והמתכננים מעדיפים לקבל דירות לחוד, מסחר לחוד ומשרדים לחוד. לא ברור אם זו הביצה או התרנגולת, הביקוש או ההיצע, אבל זו המציאות התכנונית. לא מזמן, למשל, החליטו יזמי מגדל טואה 2 בתל אביב, שיתנשא לגובה של 80 קומות, לוותר על האפשרות להוספת דירות יקרות, רק בגלל החשש מתמהיל מגוון ובעייתי.
● בשבוע הבא בגלובס: כל הרגולטורים הבכירים מגיעים לדבר על מצב המשק
● עסקת נשק ועשרות מיליוני דולרים: כך ניסו ראשי המוסד והשב"כ לשעבר לעקוץ את ממשלת בולגריה | תחקיר גלובס
● 120 אלף שקל למ"ר: מי עומד מאחורי רכישת הדירה הכי יקרה בתל אביב
אבל העסקה המדוברת של השבוע יכולה בכל זאת לספק אופטימיות ולהצביע על קריאת כיוון חדשה בשוק. רוני ויפעת אירני קנו פנטהאוז בכלבו שלום תמורת 145 מיליון שקל, כשמתחתם 30 קומות משרדים ו-2 קומות מסחריות. הדירה היקרה בישראל נמכרה במרומי מגדל משרדים. וגם אם מדובר בתל אביב הגדולה והיקרה, מדובר בבשורה משמעותית. על אחת כמה וכמה כשברחבי העיר ניתן למצוא אינספור פנטהאוזים לא פחות מרשימים ואפילו עם הנחה קטנה, במגדלי מגורים "רגילים".
הרבה שטחי משרדים, מעט שטח למגורים
עד כמה זה דרמטי? בחוק ההסדרים האחרון עבר גם סעיף שמאפשר הסבת משרדים למגורים בבניינים חדשים (הוראת שעה ל-5 שנים). במשרד האוצר הסבירו שיש עודף של 180 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה מתוכננים ברחבי הארץ, אל מול מצוקת דיור משוועת.
הטיוטה הראשונה של החוק כיוונה גם להסבת משרדים קיימים. אבל זעם הרשויות המקומיות, שחששו לאובדן הכנסות יקרות מארנונה, השאיר אותנו רק עם התוכנית להסבה של תוכניות חדשות. למה שהעיריות יסכימו? באוצר האמינו שהן יבינו שדירות אטרקטיביות הן הדרך היחידה שלהן לראות בפועל את ההקמה של אותם מגדלים ומשרדים תיאורטיים. בנוסף, החוק רוכך כך שיהיה מדובר רק בדירות קטנות לצעירים או למבוגרים ("דיור מיוחד"), שאינן מעמיסות משפחות חדשות על העיר. ואם זה לא מספיק, הוחלט על הקמת ועדת משנה מיוחדת במועצה הארצית לתכנון ובנייה, שתוכל לעקוף את העיריות ולהחליט מעל ראשן. שנה עברה - אבל כמעט כלום לא קרה. העיריות, כצפוי, לא ששות לשינוי והמדינה לא באמת יודעת או רוצה לחשוף שיניים. הוועדה המיוחדת אמנם קמה, מספר תוכניות "עוקפות ערים" מטופלות על ידה, אבל לא יצאו ממנה שום בשורות.
ואולי, העסקה שנעשתה השבוע יכולה לתת למתכננים את האומץ ואת הרוח הגבית להתקדם לשלב הבא - משרדים ומגורים באותו בניין גם בפתח תקווה או בחדרה.
לא הפעם הראשונה שכלבו שלום עושה היסטוריה
למעשה, כבר לפני 20 שנה החליטו בעלי כלבו שלום לקדם תוכנית להסבת 3 קומות למגורים במגדל הוותיק. לא בכדי את התוכנית קידם יונתן לייטרסדורף, אדריכל שגר בניו יורק. אין נביא בעירו. לייטרסדורף הוא גם אחד מבעלי הבניין הקרוי על שם סבא רבה שלו - שלום מאיר.
ואגב, זו לא פעם ראשונה שכלבו שלום עושה היסטוריה. הבניין דרס את גימנסיה הרצליה שניצבה לפניו על הקרקע והפכה, בעקבות המחטף ההוא, סמל המועצה לשימור אתרים. המגדל אמנם קיבל בשנת 1963 היתר בנייה ל-30 קומות, אבל זה לא ממש הפריע ליזמים לבנות בפועל 34 קומות, וגם לחרוג פה ושם מהקווים ששורטטו בהיתר המקורי. כי אפשר. מי יגיד משהו ליזם עשיר ומקושר, שבונה סוף סוף גורד שחקים בעיר העברית הראשונה?
אבל מה שקרה לתוכנית ההיא במרוצת הדרך הוא גם משל נפלא לתל אביב כולה: באוגוסט 2004 הוגשה תוכנית להקמת 14 דירות ב-3 הקומות העליונות של המגדל, חלקן בגודל 43 מ"ר בלבד. שנתיים לאחר מכן, הוגשה בקשה לאחד את הדירות ל-5 בלבד, "כולל ג'קוזי על מרפסת הגג ובניית 2 בריכות שחייה". בסופו של דבר, ההיתר שניתן בדצמבר 2008 כלל 4 דירות, מהן נשארו כרגע רק 2 בלבד - ללייטרסדורף ולאירני. ככה נראית עיר לעשירים בלבד. עיר שמעדיפה להילחם (בצדק) במפצלי דירות, אבל תמהר לחבק עשירים שבוחרים לאחד דירות וקומות.