קירוי כביש בגין בירושלים / הדמיה: דגן פתרונות ויזואליים וקולקר קולקר אפשטיין אדריכלים
הרעיון ליצור קירוי מעל כבישים ראשיים שחוצים ערים אינו חדש בעולם, ויצא לפועל בערים רבות, כמו בוסטון, מדריד ועוד. גם כאן בישראל גובשו תוכניות כאלו לא פעם בשנים האחרונות, אך הן טרם יצאו לפועל. הפקדת תוכנית קירוי ציר מנחם בגין בירושלים (כלומר, התקבלה בוועדה המחוזית), כהתקדמות תכנונית משמעותית, אמורה להוות בשורה חשובה - אך בהינתן המציאות הקיימת, המעידה על קושי במימוש פרויקטים שכאלו בישראל, נשאלת השאלה: מה סיכוייה של התוכנית בירושלים לצאת לפועל?
● גם בלי הממשלה: בבני ברק מקדמים מתקן שיספק חשמל כשר ל־3,000 משפחות | בלעדי
● לאחר הירידות החדות במניות הנדל"ן: מה צפוי ב-2023 והסיבות לאופטימיות קלה
● ג'רמי בלנק ודיסני מזהים הזדמנות בהתחדשות עירונית בת"א
"פתרון לחוסר בקרקעות בעיר"
תוכנית קירוי בגין היא תוכנית בנייה משמעותית למדי. הקירוי עצמו הוא לא עיקר המיקוד בתוכנית, אלא האפשרות ליצור קרקע חדשה "יש מאין", ולבנות עליה שטחים נרחבים לייעודים שונים. השלמתה תאפשר חיבור פיזי וישיר בין שכונת בית הכרם ממערב לגבעת רם ולקריית הלאום ממזרח, שכיום מנותקות אחת מהשנייה בשל קיומו של הכביש המהיר ביניהן.
התוכנית תתפרס ממחלף וולפסון בצפון ועד מחלף בייט (גבעת מרדכי) בדרום, לאורך כ־1,600 מטרים, מעל כביש בגין. על פי התכנון, התוכנית תכלול בין היתר 2,300 יחידות דיור (מהן 50% דירות קטנות), ארבעה מגדלים בני 40 קומות כל אחד, כ־250 יחידות לדיור מוגן, כ־380 חדרי מלון, ועוד כ־46 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. בנוסף, יוקם בה פארק ציבורי בשטח 53 דונם, שיתחבר לרצף של שטחים פתוחים סביב התוכנית.
"תוכנית קירוי בגין היא מתוכניות הדגל של עיריית ירושלים", נמסר מהעירייה. "מבחינה תכנונית היא נמצאת ברמת מוכנות גבוהה ומתקדמת. התוכנית מגובשת ובת יישום, כך שלאחר שלב ההתנגדויות (שלב שמתבצע לאחר הפקדת התוכנית ולכן יחל בקרוב, י.נ) ניתן יהיה לעבור באופן מהיר לשלב הביצוע בשטח.
"לדעתנו, אין צורך לערוך שינויים בתוכנית, שכן כל ההיבטים נבחנו על ידי צוותי מומחים מדיסציפלינות שונות והיא מהווה כיום מודל מצוין שיעבוד טוב מאוד בשלב היישום. כבר היום, קיימת היערכות וכל סביבת התוכנית נבחנת לאורה, על מנת לאפשר סנכרון מלא של התוכנית עם התוכניות האחרות בעיר".
לדברי עו"ד ענר חפץ, שותף מוביל במחלקת תכנון ובנייה במשרד ארנון, תדמור־לוי, "מדובר בתוכנית טובה מאוד עם היתכנות גבוהה. מדובר בניצול נכון של הקרקע. זה פרויקט עצום, שמצד אחד לא מעמיס בנייה בצורה דרסטית ודרמטית, ומצד שני בכל זאת מאפשר בנייה משמעותית ושטחי תעסוקה בהיקף אדיר. היום, בכל העולם, הגישה היא שכבישים בין־עירוניים לא אמורים לחתוך עיר. אם אפשר, מתכננים כבישים כאלו שיעקפו את העיר ולא יחצו אותה, אבל אם כבר יש כביש שחוצה את העיר, הגישה היא לקרות אותו ולהחזיר את העיר והשכונות מסביב לתושבים".
פרויקט רווחי מאוד לגופים השונים
המודל הכלכלי של התוכנית פשוט למדי: הקרקע שיוצר קירוי כביש בגין תממן בעצמה את עלויות ההקמה, המוערכות בכמיליארד וחצי שקל. מאחר שמדובר באזור מבוקש מאוד - מרכז העיר ירושלים, שנהנה בשנים האחרונות מפיתוח מואץ - העירייה אף מעריכה שהפרויקט יהיה רווחי עבורה.
עניין נוסף שיכול לאפשר את קידומה המהיר של התוכנית הוא שיעור הגורמים הפרטיים בשטח התוכנית. אמנם כיום רוב השטח עדיין לא קיים, אך ישנם שטחים קיימים בה בהיקף מסוים (בעיקר בגבולות התוכנית) - שמהם "תיגזר" חלוקת הזכויות על הקרקע כאשר הפרויקט יושלם.
לפי חוות הדעת של משרד אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין שנעשתה עבור התוכנית, רק כ־0.06% מהזכויות על הקרקע בתוכנית העתידית יהיו שייכים לגורמים פרטיים, בעוד כ־94% נמצאים בידי המדינה, עיריית ירושלים והרשות לפיתוח ירושלים - שלהן אינטרס מובהק לדחוף את התוכנית קדימה אל עבר היישום. יתר השטח נמצא בבעלות קק"ל.
"בניגוד לתוכנית הקירוי של כביש 375 בצור הדסה, שם ערכי הקרקע לא מספיק גבוהים, ולתוכנית קירוי איילון בתל אביב, שלהבנתי אמורה בקרוב להתקדם גם כן אבל נתקלה בהרבה מאוד קשיים, הקירוי של כביש בגין בירושלים צפוי לעבור בצורה 'חלקה' יותר", מוסיף עו"ד חפץ. "התמורה שהמדינה תקבל משיווק הקרקע החדשה עולה לאין ערוך על העלויות. מדובר באזור של ביקוש שיא, ולכן זו צפויה להיות תוכנית כלכלית לחלוטין, שתממן את עצמה".
נציין כי נכון להיום התכנון להקמת פארק מעל קירוי איילון נעצר בגלל מגבלות הנדסיות וקשיים משפטיים שונים, אך התוכנית עצמה כן אמורה לצאת לפועל. מדובר על קירוי בשתי נקודות - הרחבה של גשר מוזס (סמוך למגדלי עזריאלי) ושל גשר שיפמן (ליד רכבת סבידור מרכז). מסתמן שהעירייה התגברה על המכשולים בעניין זה, ובזמן הקרוב התוכנית אמורה להיות מוגשת להפקדה.
אכלוס בעוד כשבע שנים לפחות
תוכנית קירוי כביש בגין מתחברת בפועל לפרויקט קירוי אחר שנעשה מעל לכביש: קירוי צומת בייט. מדובר בפרויקט שהושלם כבר לפני כשני עשורים, שהמטרה שלו לא הייתה יצירת רצף עירוני: הוא אינו מחבר פיזית בין שכונות ולא יוצר מקום להליכתיות כפי שמציעה התוכנית החדשה, אך בכל זאת דומה לה מאוד, משום שגם בו, מלבד קירוי הכביש, התווספה בנייה על השטח החדש, גם אם בממדים קטנים יותר. מבחינת רבים, זו דוגמה שיכולה להצביע על פוטנציאל היישום גם של התוכנית החדשה. יש לציין כי התוכנית החדשה למעשה תתחבר בדרומה לקירוי צומת בייט, וכך תיצור רצף מקורה של כ־400 דונמים מעל לכביש המהיר.
משרד האדריכלים קולקר־קולקר־אפשטיין אחראי על תכנון שני הפרויקטים - הן צומת בייט והן התוכנית שהופקדה כעת. אדריכל רנדי אפשטיין, שותף במשרד, מציין כי "הסיפור המורכב בפרויקט הוא ההיבט ההנדסי: מבחינת התכנון עצמו פתרנו הכול בהיבט הזה, אבל יש מרחק בין התוכנית לבין הביצוע, וזה האתגר הבא של הפרויקט. אני מקווה שבעוד שנתיים־שלוש נצא למכרז ראשון עבור הקרקע הזו, ונגיע לשלב האכלוס בעוד כשבע שנים".
באשר למגדלים שיוקמו בפרויקט - מבנים בני 40 קומות הזקוקים ליסודות חזקים ועמוקים, באופן טבעי - מסביר אדריכל אפשטיין כי אלו לא יהיו על שטח הקירוי עצמו, אלא בשוליים, על קרקע קיימת בחלק הצפוני ובשולי התוכנית, באזור שהוא חלק מעבודות ההרחבה של הכניסה לעיר. "למעשה, כ־95% מהבנייה בפרויקט היא על הקרקע, בשולי הדרך. יהיו כמה מקומות שבהם ייבנו מבנים מרקמיים נמוכים בשטח הקירוי עצמו".
מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח שקידם את התוכנית עוד בתפקידו הקודם ברשות מקרקעי ישראל מסר כי "התוכנית לקירוי בגין היא דוגמה למאמץ של מינהל התכנון לייצר התחדשות עירונית בתוך העיר פנימה, כדי לא לפרוץ את גבולות הבינוי של העיר וכדי לשמור על השטחים הפתוחים. מדובר בתוכנית חדשנית ראשונה מסוגה בישראל, שמחד מייעלת את השימוש בקרקע ומאידך מייצרת היצע של יחידות לצד קידום של תשתיות תומכות".
ראש עיריית ירושלים משה ליאון מסר כי "תוכנית קירוי כביש בגין היא תוכנית אסטרטגית המהווה חלק חשוב ומרכזי במהפכה העוברת על ירושלים, כחלק מקידום העיר לעבר עתיד טוב יותר. התוכנית משפרת את הסביבה במיזם חשוב אשר מוסיף שטחים ירוקים רבים לעיר, לרווחת הציבור, תוך ניצול קרקע בצורה מיטבית. נוסף על כך, היא תגדיל את היצע הדירות, את שטחי המסחר, התעסוקה המתקדמת והמלונאות, בדרך חדשנית ומתקדמת ואף תוסיף לעיר ריאות ירוקות".