המדד שכולם מחכים לו והתוכנית המהפכנית למפרץ חיפה: מה צפוי השבוע בנדל"ן?

האירוע המרכזי של שבוע שעבר היה משהו שלא באמת קרה, אבל שניתן להפיק ממנו לקח. באמצעי תקשורת מסוימים דווח כי מגדל נחום בבת ים נבחר למגדל המכוער בעולם על ידי משתתפי הרשת החברתית Reddit. לאחר מכן תוקן, שהוא היה אחד המועמדים לתואר, אך בפועל היו מבנים רבים בעולם שנמצאו כמכוערים יותר. עדיין המגדל, שנמצא בשדרות העצמאות בעיר נראה רע מאוד, כמו עשרות ומאות מבנים אחרים מישראל, שנבנו לפני 50-60 שנה.

● ת"א בראש, רמת השרון וגבעתיים אחריה: שיאניות המחירים של דירות 4 חדרים | בדיקת גלובס 
● הבחירה הלא נכונה של סמוטריץ' ונתניהו: מה שנחסוך בארנונה נשלם במשכנתה | פרשנות 
● כל מה שלא ידעתם על מיסוי דירה להשקעה 

מדובר במגדל בן 12 קומות, מעל ל-3 מפלסי מסחר, משרדים ותעסוקה, שהוקם בשנות השישים המאוחרות. בכתבה מלומדת של נעמה ריבה ב"הארץ" על תולדות המגדל הזה, ועל הסגנון הברוטאלי נכתב בין היתר כי הבחירה הלא מחמיאה נבעה בין היתר מהתוספות הישראליות המוכרות של פיח שדבק במבנה לאורך שנותיו, התריסול שהוסף במרפסות הסגורות שלו, והמזגנים ש"מעטרים" את קירות הבניין.

 המגדל שנבחר לאחד המכוערים ביותר ברשת Reddit / צילום: איל יצהר

כל זה נכון, אבל מגדל נחום מהווה הדגמה לבעיה ישראלית גדולה יותר, של חוסר ידע לנהל פרויקטים בסדר גודל כזה, וחוסר יכולת להשקיע בתחזוקת מבנים לאורך שנים, שמצטרפים למנטליות המוכרת של העדפת האלתור הפונקציונלי על התכנון האסטטי.

ניתן לבקר במגדלים צעירים בהרבה ממגדל נחום, ולהבחין בהם בסימני הזנחה, בדרך כלל בשטחי השירות ובשטחים הציבוריים. מחיר התחזוקה גבוה מאוד, ובמקרים רבים בעלי הדירות אינם מסוגלים לעמוד בעלויות הנדרשות.

לא מעט מגדלים כאלה מוקמים כיום, וחלקם מיועדים לרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן". לא קשה לנחש את עתידם בעוד 10-20 שנה, אלא אם תשתנה כאן הגישה לכל מה שמכונה "תרבות דיור".

יום ראשון (15.1)

1. מה יראה מדד מחירי הדירות?

השבוע יתחיל בנתון שמסקרן את כל הענף - מדד מחירי הדירות. חשוב לציין, כי המדד שיפורסם היום יהיה של החודשים אוקטובר-נובמבר ורק בעוד חודשיים נקבל את המדד המסכם לשנת 2022.

● כמות הדירות החדשות שעל המדף בשיא של שנתיים וחצי. ואיזו עיר מובילה בעסקאות 
● האיש מאחורי ההפרטה הגדולה בחיפה: "חושש שעובדי נמל אשדוד פספסו את הרכבת" | ראיון 
● "עברנו ויה דולורוזה בתחנה המרכזית": מנכ"ל לוינשטין נכסים מדבר | ראיון

במדד הזה מומלץ לבחון את הנתון (שאינו מופיע במדדים עצמם, אלא רק בהודעות), על שינוי שחל במחירי הדירות החדשות ללא דירות מסובסדות. זאת, משום שמדד מחירי הדירות החדשות כולל עסקאות שבוצעו במסגרת "מחיר למשתכן", שאינן מבטאות שינויים בשוק החופשי.

כידוע, חלה ירידה גדולה מאוד במספר הדירות שנמכרות ע"י יזמים, ואחת מהשאלות המסקרנות היא - מתי הם יתחילו להוריד מחירים. עד כה זה לא קרה.

מה צפוי? בינתיים מחירי הדירות יוסיפו להורות על עלייה, כולל מחירי הדירות החדשות.

2. דיון הותמ"ל בחלק מההתנגדויות לתוכנית ענק בגבעות טנטור

הותמ"ל תדון בחלק מההתנגדויות לתוכנית ענק בגבעות טנטור שמדרום למועצה המקומית ג'דיידה מכר. התוכנית מקודמת מזה מספר שנים, אך זכתה להתנגדויות רבות מכל עבר, שהביאו לעיכובים משמעותיים בקידומה.

● התחילה הריסת התחנה המרכזית הישנה בת"א. בכמה עלה שווי המתחם מ-2015? 
● הבירוקרטיה תתקצר? מתווה משרד המשפטים לשיווק קרקעות בפטור ממכרז 
● הכלכלנית הראשית: 72% מהדירות שהיזמים מוכרים הן דירות על הנייר 

בעיקרון התוכנית כוללת שטח של 6,763 דונם, שנמצא בין ג'דיידה מכר בצפון, כביש 85 (עכו-צפת) בדרום, וכביש 70 במזרח, והיא מיועדת להקמת 8,500 דירות ושטחי תעסוקה ומסחר. מדובר בכמות מצומצמת מאוד יחסית לכוונות המקוריות של מוסדות התכנון, שדיברו בהתחלה על הקמת יותר מ-14 אלף יחידות דיור. ואולם ההתנגדויות המרובות שכנעו את הותמ"ל לערוך בתוכנית שינויים גדולים.

גם כך הוגשו לתוכנית 254 התנגדויות, שחוקר מטעם הוועדה ישמע אותן במשך 6 ימים.

יום שני (16.1)

1. התוכנית של שיכון ובינוי לשינוי רצועה בת 85 דונם ממזרח לכביש 4

ועדת המשנה להתנגדויות בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה תדון בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית מעניינת של שיכון ובינוי, לשנות רצועה בת 85 דונם שצמודה מצד מזרח לכביש 4, והיא מתחילה מנחל חדרה בצפון ועד לרחוב פרידלנדר בדרום.

● "שוק הנדל"ן חוטף היום שני קנסות: אחד זה המינוף, והשני זה החשיפה לחו"ל" | ניתוח 
● נתוני התכנון והשיווק ב־2022 שברו שיאים, אך המכשולים בדרך לבנייה עדיין חזקים מהם | ניתוח 
● איקאה וסינמה סיטי יש גם לאחרים: נתניה זקוקה לתוכנית אסטרטגית חדשה | ניתוח

התוכנית מדברת בעיקרה על הקמת שטחי תעסוקה של 112 אלף מ"ר ושל שטחי מסחר של 13,400 מ"ר.

מוסדות התכנון רואים בסך הכל את קידום התוכנית כצעד מבורך, ואולם יש גם מתנגדים, שחלקם הן חברות שפועלות במתחם ומחזיקות בו קרקעות, שיש להן השגות שונות על התוכנית.

יום רביעי (18.1)

1. תוכנית מהפכנית להפיכת מפרץ חיפה לאזור מגורים ופארקים

הולחו"ף, שזו הוועדה הארצית לשמירה על הסביבה החופית, תדון בתוכנית המהפכנית המכונה תמ"א 75, שמיועדת להפוך את מפרץ חיפה מאזור של תעשיה פטרוכימית מזהמת, לאזור מגורים ופארקים ירוקים. התוכנית משתרעת על 37 אלף דונם, שזה שטח שגדול מהשטח המוניציפלי של נתניה, שמשתרע בין שדה התעופה של חיפה והנמל, עד לקריית חיים, דרומית ומזרחית לקריית אתא ומערבית לרכסים.

● הוויכוח על המטרו: האם בעלי הנכסים באזור התחנות נהנים מעליית שווי? 
● היזם שהחזיר לעצמו את החברה שייסד אחרי שבע שנים של מאבקים 
● הבירוקרטיה תתקצר? מתווה משרד המשפטים לשיווק קרקעות בפטור ממכרז 

התוכנית נמצאת עדיין בעריכה. היא הוצגה במהדורה שונה לפני כ-3 שנים, ואז דובר על הקמת 100 אלף יחידות דיור במקום; מאז שונו העקרונות התכנוניים, אך לא ידוע האם חל שינוי גם במספר הדירות שיתוכנן.

התשובה לשאלה, מה לכל זה ולולחו"ף היא שהקצה המערבי של התוכנית נוגע בים, באמצעות רצועה קטנה, ומיועד לשמש חוף רחצה. הולחו"ף תדון ככל הנראה בהשפעת התוכנית על אותה רצועת חוף.