מגדל בראשית בפארק בבלי בתל אביב / צילום: כדיה לוי
הלהבות והעשן הכבד שעלו מהקומות הגבוהות של מגדל בראשית בשכונת בבלי בתל אביב לפני כשבועיים גרמו לבהלה מובנת בקרב תושבי הסביבה, אבל האירוע הסתיים למרבה המזל ללא כל נפגעים. בימים אלו עמלים שמאי חברת הביטוח על גיבוש דוח אומדן נזקים, ובינתיים נעשות במקום פעולות ניקיון שונות, לקראת תיקון הנזקים, החלפת המערכות שנפגעו וחידוש העבודה.
● המדינות שסוגרות את שוק הנדל"ן לזרים: "בתים לאנשים, לא למשקיעים"
● מחקר: 40 אלף דירות בישראל בסכנה גבוהה לקריסה בעת רעידת אדמה
● היו"רית החדשה של שמאי המקרקעין: "אולי עליות המחירים ייעצרו, אבל מהר מאוד השוק יתקן את עצמו"
המגדל מתנשא לגובה 156 מטרים וכולל 43 קומות, ובהן כ־174 יחידות דיור. כשיושלם הוא מתוכנן להכיל מרתף יינות, טרקלין עסקים, ספא וחמאם טורקי, אולם סקווש, חדר כושר, חדר ישיבות פרטי, ספרייה ובריכת שחייה מקורה, וכן ארבע קומות של חניון תת קרקעי בשטח של כ־14 אלף מ"ר. את תכנון המגדל הובילה האדריכלית רחל פללר ממשרד האדריכלים יסקי־מור־סיון והוא נמצא בשלבי עבודות גמר.
למרות המראות הדרמטיים, "מדובר באירוע קטן יחסית, ולא רציני, והמגדל עצמו לא נפגע", אומר מוטי כוזהינוף, ממשפחת כוזהינוף, בעלת הפרויקט. "האש פרצה בשל קצר בלוח חשמל בפירי החשמל והמיזוג; הקצר יצר גיצים והאש התלקחה לאורך הפירים, תחילה בקומות התחתונות ולאחר מכן התפשטה גם לקומות הגבוהות - אבל רק המערכות הפנימיות נפגעו, ואותן נתקן, נחליף ונמשיך הלאה. למרחב המגורים לא נגרם נזק".
כוזהינוף מוסיף, כי "עדיין אי אפשר לקבוע את היקף הנזקים, וכמה עיכוב ייגרם בשל האירוע, כי צריך לחכות לסיום עבודת השמאים, אבל אין ספק שבמגדל מאוכלס, כשכל מערכות בטיחות האש כבר עובדות בו, כל הסיפור היה נראה אחרת - כך או כך, נעשה כל מאמץ לצמצם את העיכוב שייגרם. אני מניח שתהיה האטה מסוימת בקצב העבודה, אבל בשיתוף פעולה עם אלקטרה, המקימה את המגדל, אני מאמין שנצליח להדביק את הפער. סיכמנו שעם חידוש העבודות יובאו לכאן צוותים מתוגברים, כדי שנחזור למסלול בהקדם. האכלוס של המגדל מתוכנן לקיץ, ואני מקווה שלא יהיה עיכוב גדול בגלל השריפה". עיכוב, מטבע הדברים, משמעותו תשלום פיצוי נכבד לרוכשי הדירות.
השריפה במגדל בראשית מעלה שאלות רבות שחורגות מהמקרה הספציפי הזה: כיצד מתוכנן בניין רב קומות כך שישמור מפני שריפה הן בזמן הבנייה והן אחריה? האם הרגולציה הקיימת היום מספיקה? אילו מערכות מותקנות כיום ב"ערים ורטיקליות" כאלו, שבהן מאות דיירים במגדל אחד? ואחרי שהבניין מאוכלס - מי מוודא שהמערכות המתוחכמות פועלות כשורה, ומי מבצע ביקורת תקופתית לגביהן?
שלב התכנון: לוקח בחשבון איך למנוע אסון
המגדלים של היום נבנים על פי תוכניות הנכתבות, בין היתר, כדי למנוע אסון במקרה של פריצת שריפה - שהרי במבנה גבוה כל כך הפינוי במקרה חירום לא יהיה פשוט. יצירת כמה דרכי מילוט, הפרדה בין מדורים בבניין (לדוגמה: האזור שבו נמצא לב מערכות החירום מופרד מאזור המגורים), הפרדת מסדרונות, חסימה מראש של מעברי אש למניעת התפשטות הלהבות בין הקומות, התקנת כמה דלתות אש בין הקומות - כל אלו מתוכננים מראש כדי למנוע אסון.
בין היתר קובעות תקנות הרשות הארצית לכבאות והצלה (החזקה, בדיקה, תחזוקה ותרגול של סידורי בטיחות אש בבניין גבוה ובבניין רב קומות) כי בבניינים רבי קומות נדרשים אמצעי כיבוי כגון ברז כיבוי, ברז דחיסה וזרנוק כיבוי, נדרשת רחבת היערכות לכיבוי אש, מערכת כריזה בחירום, תאורת חירום, שילוט וסימון מתאים, פיר שחרור עשן, פתחי אוורור ועוד.
"מגדל בראשית מתוכנן בצורה המתקדמת ביותר, כמו כל המגדלים שנבנים היום", אומר כוזהינוף. "ואנחנו מחויבים כמובן לעמוד בדרישות הרשות הארצית לכבאות והצלה ופיקוד העורף, כחלק מהיתר הבנייה וכדי לקבל טופס 4. יש כאלו שאולי רואים בדרישות הללו עול, אבל הגופים האלה עושים את עבודתם, וזה מוכיח את עצמו היטב בדיוק במקרים כמו השריפה הזו".
בזמן הבנייה: "נדרשת התערבות של המדינה"
למרות התקנות המפורטות הקשורות לתכנון, תקנות הרשות לכבאות והצלה אינן כוללות הנחיות לגבי בטיחות אש באתרי בנייה. בשנת 2009 פרסם המוסד לבטיחות ולגיהות "מדריך לעריכת מבדק עצמי (מודרך) לבדיקת מצב הבטיחות והגהות באתר בנייה", הכולל גם התייחסות לנושא בטיחות אש - אך הוא מופנה לבעלי אתר הבנייה בלבד.
"בתהליך הבנייה מתבצעות הרבה עבודות שיכולות לגרום להיווצרות גיצים ולהתלקחות", אומר עו"ד ורדי. "ריתוך, חיתוך ברזל, הקמת קונסטרוקציות ועוד. לצד זה מצטברים באתרי הבנייה, בנקודות שונות, 'מטעני אש' - קרשים, קרטונים וכולי. מאחר שמערכות החשמל בבניינים הנבנים עדיין לא מוסדרות ומושלמות, יכולות להיווצר בעיות שיגרמו להתלקחות, וכאן נמצא הסיכון הגדול.
"אין באמת הסדרה של העניין, ונדרשת כאן התערבות של המדינה", אומר עו"ד רונן ורדי, יועץ בטיחות ומומחה לתאונות עבודה בבניין ובתעשייה. "הרגולטורים הרלוונטיים צריכים להגדיר בדיוק אילו אמצעים לגילוי אש או לכיבוי אש צריכים להיות באתר גם במהלך הבנייה, כדי לשמור על בטיחות העובדים - אבל לא רק הם: בפרויקטים כמו תמ"א 1/38 (תמ"א לחיזוק ותוספת) הבניין הופך לאתר בנייה כשהדיירים עודם מתגוררים בו, ונשקף להם סיכון לא קטן".
השריפה במגדל בראשית הסתיימה ללא נפגעים בנפש. אנשי הכבאות וההצלה פינו מהמגדל כעשרה פועלים שלא נפגעו, ובמקביל ביצעו את עבודות הכיבוי, שנמשכו כמה שעות.
"לכאורה מבנה בתהליך בנייה מנוטרל יחסית מפגעי שריפות, שכן אין בו עדיין דיירים והוא לא עמוס בציוד שיכול להידלק ולהתלקח - אבל יש מקרים כאלו. צריך גם לזכור שלפעמים ישנם עובדים נשארים ללון באתר, והתלקחות של אש יכולה לסכן אותם מאוד - הרי אין להם שום סימני אזהרה כשהאש פורצת. הם חשופים הרבה יותר", אומר ורדי.
"הכי חשוב, מעל לכול, שהאירוע הסתיים ללא נפגעים, ואני אומר על כך 'ברוך השם' 1,000 פעמים", מוסיף כוזהינוף. "אנחנו כמובן שומרים כל העת על העובדים ודואגים שיהיו בטוחים גם מהבחינה הזו. בכל קומה יש אמצעים לכיבוי אש כמו מטפים אישיים, ובמגדל יש שני חדרי מדרגות, כך שיש כמה דרכי מילוט במקרים כאלו".
"בניין שנמצא בבנייה חשוף הרבה יותר לסיכוני אש, ודאי לעומת בניין מושלם שנהנה מהגנה מרבית מהבחינה הזו, בזכות המערכות השונות שמחויבים להתקין בו. בשלבי הבנייה, ההגנה לא קיימת ברמה הזו. כיום אין כלל הגדרות כאלו לגבי אתרי בנייה, והעניין חייב להיות מוסדר רגולטורית, כדי למנוע פגיעה גם בעובדים וגם בדיירים, אם יש כאלו, לאורך כל תהליך הבנייה", אומר ורדי.
אחרי האכלוס: אין רגולציה, והתחזוקה השוטפת נזנחת
עצם קיומן של מערכות ההגנה מפני שריפה הכרחי בכל בניין גבוה. אך העובדה שישנן מערכות כאלו בבניין אינה מספיקה: צריך לבצע תחזוקה שוטפת אחת לתקופה, ולוודא שהן עובדות. זה אולי נשמע טריוויאלי, אך בפועל קורה מעט מאוד - בין היתר משום שגם בעניין זה אין כל הסדרה בחוק.
"המערכות במגדלים המודרניים קיימות, השאלה היא איך מתחזקים אותן ומה עושים איתן, וכאן יש פער גדול מאוד", אומר אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול, תפעול ותחזוקת מבנים. "ישנם כבר היום הרבה מאוד בניינים - לא רק רבי קומות, גם מבנים בני 10 או 15 קומות - שמערכות החירום בהם לא תקינות. אלו מערכות שדורשות בדיקה ואישור אחת לשנה מבודק חיצוני מוסמך, אבל בפועל ישנן מערכות שלא עוברות שום בדיקה גם שנתיים ויותר. אז יש לנו בניין שלכאורה מתפקד - הלובי נקי, המעלית עובדת, אבל באירוע אש המערכות לא יעשו את העבודה שלהן, ומדובר במערכות מצילות חיים. זו פצצה מתקתקת".
רוזנבלום מספר על מקרים רבים שבהם מערכות כאלו כלל לא נבדקות או מתוחזקות: מערכות גילוי אש מנותקות, צינורות כיבוי ללא מים, מעברי אש שאינם חסומים הרמטית, מדרגות לא פנויות, תאורת חירום שלא עובדת.
"אם נבחן חברות ניהול ותחזוקה בעניין הזה, 90% מהן ייכשלו", אומר רוזנבלום. "מדוע בדיקת מעליות, שחייבת להתבצע אחת לחצי שנה, היא משהו שאיש לא משחק איתו? כי זו הנחיה מחייבת. במקרה של מערכות בטיחות אש בגורדי שחקים אין שום רגולציה מסודרת".