בנייני משרדים בתל אביב וברמת גן. ההבחנה בין הרשויות תערך בהתאם להכנסות שלהן מארנונה לעסקים / צילום: Shutterstock
אחרי עלייה של כמעט 20% במחירי הדירות בשנה האחרונה, טיוטת חוק ההסדרים שפורסמה כוללת כמה צעדים שנועדו לתמרץ בנייה, הן במיסוי והן בצורות אחרות. אחת ההצעות היא להקים קרן ארנונה עסקית של הרשויות המקומיות, שתחלק את ההכנסות לפי מפתח מסוים בין כל הרשויות.
● כמו רכב שמאיץ מאוחר מדי, ולא יודע לבלום בזמן: מחירי הדירות שינו כיוון | ניתוח
● העיוות הסטטיסטי במחירי השכירות שעלול לתדלק את האינפלציה | טור סופ"ש
על פי הטיוטה, הכספים שהופרשו על ידי הרשויות המקומיות יועברו לקרן לתמרוץ דיור, שמתוכה הם יחולקו בין הרשויות המקומיות באופן שעבור כל היתר לבניית יחידת דיור שהוציאה רשות מקומית בשנה קלנדרית החל משנת 2021 ואילך, תהא הרשות זכאית למענק בסך 2,000 שקל שיועבר לתקציבה השוטף מדי שנה. המענק ייקרא "מענק להאצת דיור" ויינתן בחלוף שלוש שנים משנת מתן ההיתר.
כדי שלא "לקפח" רשויות שחתמו על הסכמי גג וכבר הוציאו היתרי בנייה בשנים קודמות, מוצע לתמרץ את הרשויות שהוציאו היתרים בין 2018 ל-2020 בסכום של 1,500 שקל לכל דירה.
מה הבעיה עם הארנונה במצב הנוכחי?
התעריף הממוצע של ארנונה למגורים לעומת ארנונה למסחר אינו מעודד בנייה למגורים. תעריף הארנונה למגורים בכלל הרשויות המקומיות עומד כיום על 52 שקל למ"ר, בעוד שהתעריף הממוצע של משרדים, שירותים ומסחר עומד על 184 שקל למ"ר; התעריף הממוצע בסיווג מלאכה עומד על 87 שקל - 35 שקל יותר ממה שגובים ממשק בית רגיל; וכשזה מגיע למוסדות פיננסיים כמו בנקים וחברות ביטוח אז הפער רציני ביותר: 1,023 שקל למ"ר.
אחד המכשולים לדירות הוא הרצון של הרשויות המקומיות לבנות בשטחן יותר מסחר ומשרדים ופחות מגורים, בגלל התעריפים הגבוהים הרבה יותר במסחר ובמשרדים. ארנונה למגורים היא "ארנונה הפסדית" כפי שמתארים ברשויות המקומיות, ולכן המוטיבציה לבנות מגורים פחתה במשך השנים. "העיוות הקיים במודל הארנונה מביא, כאמור, להיצע נמוך של דיור, בפרט באזורי הביקוש, לעלייה במחירי הדיור וכן להשפעה שלילית על יכולתה הכלכלית של רשות מקומית שקולטת תושבים חדשים, בפרט בהיקפים משמעותיים, אשר עשויה להביא לירידה ברמת השירותים שניתנת לתושבי הרשות המקומית, החדשים והוותיקים, ולחיזוק התמריץ השלילי של הרשות המקומית לתכנן למגורים", נאמר בדברי ההסבר לטיוטת החוק.
מה הפתרון המוצע בטיוטת חוק ההסדרים?
על פי טיוטת חוק ההסדרים, הפתרון הוא קביעת אחוז מסך הגידול העתידי של גביית הרשויות המקומיות מארנונה שאינה למגורים, שיופרש לטובת קרן לתמרוץ דיור. הגידול יהיה בהשוואה לשנת 2022. ההפרשות ייעשו רק מהגידול בארנונה שאינה למגורים, באופן שיבטיח לרשויות המקומיות ודאות לגבי הכנסותיהן הקיימות.
ההפרשה לקרן תיעשה לפי רמת ההכנסות של העיר: "על מנת להתאים את שיעור הגידול שתידרש להפריש כל רשות מקומית למצבה הכלכלי, מוצע לקבוע הבחנה בין רשויות מקומיות ביחס להפרשות שלהן יידרשו. ההבחנה תיערך בהתאם לגובה הכנסותיהן מארנונה מעסקים, כך שרשויות שהכנסותיהן מארנונה עסקית הן הגבוהות ביותר יפרישו 49% מהגידול בהכנסותיהן וכך במתווה יורד, כאשר רשויות שהכנסותיהן מארנונה עסקית הן הנמוכות ביותר יפרישו רק 10% מהגידול בהכנסות אלו, באופן שישמר עבורן שיעור גדול יותר מהגידול בהכנסות מארנונה שאינה למגורים".
מה בנוגע ליישובים הערביים?
אחת הבעיות המרכזיות במצב הרשויות הערביות בישראל היא שאין כמעט הכנסות מארנונה עסקית. עו"ד אמיר בשאראת, היועץ הכלכלי של הוועד הארצי לראשי הרשויות המקומיות הערביות בישראל, סבור כי ההצעה הכלולה בחוק ההסדרים לא תעזור להכניס כסף לרשויות: "גביית הארנונה בחברה הערבית היא מעל 80% בממוצע, אבל בדקנו ומצאנו שגם אם נצליח לגבות 100% זה לא ישפר את מצב התשתיות כי ארנונה למגורים היא הפסדית.
"כיום הארנונה העסקית ברשויות הערביות מגיעה ל־4% בלבד, והיא 3.5% מסך הארנונה העסקית במדינה. גם בגזרת הארנונה הממשלתית אין לנו כמעט מקורות הכנסה - ההכנסות שלנו מהמדינה היא רק 2%, כי המדינה משלמת את רוב הארנונה שלה לרשויות יהודיות".
אז עד כמה השינוי המוצע רלוונטי לחברה הערבית?
"הרעיון הוא לתת 2,000 שקל עבור היתר בנייה לדירה לכל רשות מקומית, אבל מבדיקה שעשינו יש ברשויות הערביות כ־4,000 היתרי בנייה, כלומר מדובר על תמריץ של 8 מיליון שקל, לא תקציב משמעותי שעתיד לעשות שינוי מהותי במצב הרשויות הערביות מבחינת חלוקת הארנונה והעושר בישראל.
"בסוף מי שייהנה מהתמריצים להיתרי הבנייה הן הרשויות שיש להן הסכמי גג, נתיבות, קריית גת ומגדל העמק - אלה הרשויות שמפיקות הרבה היתרי בנייה באחרונה, גם אום אל פחם עשויה לזכות מההצעה אבל לא מדובר על תמריץ משמעותי".
אז מה הרשויות הערביות מציעות?
"להעביר את הכסף לקרן שכבר קיימת למטרה זו - לצמצם את הפער בארנונה העסקית בין הרשויות החזקות לרשויות החלשות - שהיום יש לה כחצי מיליארד שקל. לתוך הקרן נכנסו עם הזמן קריטריונים נוספים כמו קו גבול, קליטת עולים ועוד, שהפכו גם רשויות חזקות לזכאיות לכסף. אבל מדובר על קופה אחת וככל שיותר רשויות עומדות בתור, ברור שהחלק של הרשויות הערביות יקטן. צריך להחזיר את הקרן למטרה המקורית שלה".
רקע: עוד פתרון בשורה ארוכה של הצעות
"המענק להאצת הדיור" המוצע עתה בחוק ההסדרים הוא רק אחד בשורה של פתרונות שהועלו בניסיון להסדיר את מודל הארנונה. לפני כמה שנים הוקם צוות בין־משרדי להסדרת שיטה אחידה לחישוב ארנונה. הצוות הגיש את המלצותיו הראשונות ביוני 2017, ובדיון בנושא אמר מנכ"ל משרד הפנים אז, מרדכי כהן, ש"כדי להתמודד (עם מצב שבו לערים יש יותר מסחר ותעשייה ואחרות ללא) הוקמו הוועדות הגאוגרפיות והקרן לצמצום פערים. לכן גם יצאנו לשינוי בנוסחת מענק האיזון".
כהן הוסיף כי "אחד הכלים המרכזיים הוא לאסדר את כל שיטת חישוב הארנונה, שכרגע היא כאוס. שלושה עשורים לא נתנו על כך את הדעת. כיום יש מנגנון שלם שאמור לטפל כל שנה במאה בקשות חריגות. עולם של אבסורד. החלטנו לטפל בעיוותים בעולם הארנונה, לעשות סדר. היום התעריפים שונים, השיטה לא אחידה. אנו יושבים בלו"ז מאוד צפוף. השלמנו שימועים ואנו דנים עכשיו עם השלטון המקומי שמסתייג בחריפות לטייס האוטומטי שהצענו". ההצעות לא התקדמו.