עלייה בריבית וירידה במחירי הנכסים? ארבע סוגיות במיסוי נדל"ן

עו"ד עזורי הוא יועץ ל־Deloitte, לשעבר מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ונתניה; עו"ד ורו"ח וגנר היא מנהלת תחום מיסוי נדל"ן ב־Deloitte. אין באמור משום ייעוץ פרטני. 

בעשורים האחרונים יזמי הנדל"ן פעלו בשוק שבו מחירי הנדל"ן שברו שיאים בסביבת ריבית אפסית. מציאות זו הובילה לרכישת מקרקעין במחירים גבוהים ובמינוף גבוה מאוד. בתקופה האחרונה אנו עדים לעלייה משמעותית בסביבת הריבית במשק מחד, ולעצירת העלייה במחירי הנדל"ן.

● שירת הברבור של תמ"א 38? לראשונה מספר יחידות הדיור בהיתרים עבר את הבקשות להיתר
● המספרים נחשפים: כמה דירות עומדות למכירה באזור תל אביב ולאן עברו הקונים? | בלעדי

כפועל יוצא, חברות הנדל"ן בוחנות דרכי פעולה במטרה למזער את מחנק האשראי שאליו נקלעו. נסקור כאן מהו המתווה האופטימלי לביצוע עסקה בהיבטי המיסויי, תוך מזעור החשיפה לחיובי מס בארבע סוגיות שכדאי להכיר.

שינויי מבנה בחברות נדל"ן

כניסת משקיעים (בעיקר מוסדיים) לתחום פעילות בחברת נדל"ן היא דבר שבשגרה. לצורך כך יש לדוגמה לפצל פעילות מחברת הנדל"ן לחברה חדשה אשר בה תבוצע ההשקעה. חלק ה־2 לפקודת מס הכנסה, המקנה פטור ממס שבח ותשלום מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הזכויות במקרקעין, הינו הפלטפורמה העיקרית לביצוע שינויי המבנה, אשר רובם מחייבים קבלת אישור מראש מרשויות המס.

אחת מאבני הנגף לשינוי המבנה היא ההוראה הקובעת השלמת בנייה על קרקע המועברת לאיגוד מקרקעין, ובכלל זה לחברה שהפכה לאיגוד מקרקעין בעקבות העברת הקרקע, תוך חמש שנים. לעניין זה נציין כי קיימת החלטת מיסוי אשר נותנת מענה לעסקאות שינוי מבנה בתחום ההתחדשות העירונית, שלפיה תקופת השלמת הבנייה תימנה החל מהגיע "יום המכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין ובכפוף לסייגים נוספים.

אם אין בהחלטת המיסוי כדי לתת מענה לעמידה בתנאי האמור, כאשר מתעורר חשש אמיתי שלא יעמדו בתנאי השלמת הבנייה, ניתן יהיה במקרים מסוימים להמיר את הפטור ממס שבח לפי חלק ה־2 לפקודה בפטור לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, ובמקרה כאמור יחול מס רכישה רגיל.

אנו סבורים כי במקרים מתאימים ניתן לפנות לרשות המסים בבקשות לאישור מראש אשר יאפשרו את שינוי המבנה.

הסבת פרויקטים בין יזמים בפינוי-בינוי

מכירת זכויות בפרויקט התחדשות עירונית, לרבות על דרך הקצאה או מכירה של מניות בחברות בתחום ההתחדשות העירונית היא אחת הדרכים שנוקטות חברות הנדל"ן בהתמודדותן עם מחנק האשראי. הסוגיה המיסויית העיקרית בעסקאות מסוג זה הינה האם הזכויות של היזם בפרויקט הינן בגדר "זכות במקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין. בפסיקת בית המשפט המחוזי בעניין איווגה נפסק כי אין לסווג הזכויות הנמכרות כזכויות במקרקעין טרם הגיע מועד "יום המכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין, קרי, במועד שבו טרם התקיימו התנאים המתלים בהסכם מול בעלי הדירות.

לכאורה, לאחר פסיקה זו חשיפת תשלום מס הרכישה אינה קיימת. עם זאת, לעמדת רשויות המס פסיקה זו אינה בגדר הלכה מחייבת ועל כן יש למסות את הסבת הזכויות של היזם בפרויקט התחדשות עירונית כמכירת "זכות במקרקעין" וכפועל יוצא לחייב במיסי שבח ורכישה לפי העניין.

בטיוטת חוק ההסדרים מוצע תיקון חקיקה שלפיו בהעברת התקשרויות עם בעלי דירות בעסקת התחדשות עירונית בין יזמים, בטרם הגיע "יום המכירה" - העסקה תיחשב כמכירת זכות במקרקעין, ושווי המכירה ייקבע בהתאם לתמורה החוזית. אנו ממליצים לבחון עסקאות למכירת זכויות בפרויקטי התחדשות עירונית במקרים שבהם "יום המכירה" טרם הגיע, לפני כניסתו לתוקף של תיקון החקיקה (ככל ויאושר).

עסקאות שבהן התמורה משולמת תקופה ארוכה

בעסקאות שבהן התמורה משולמת לשיעורין על פני תקופה ארוכה מהמקובל בשוק, והצדדים נתנו ביטוי בהסכם המכר שחלק ממרכיב התמורה מגלם בחובו עסקת אשראי, ייתכן וניתן יהיה לבצע היוון לשווי המכירה ובכך להקטין את מס הרכישה ולעתים את חבות מס השבח.

לטעמנו, יש לשקלל את שיעור ההיוון ביחס לתנאי המימון השוררים במשק, כך שהכנסות המימון יחויבו במס במישור מס הכנסה.

כמו כן, ייתכן וניתן לבצע היוון לשווי המכירה ולחלץ מרכיב מימון בעסקה אשר מתפרסת על פני תקופה ארוכה והשלמתה תלויה באישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) ובהשגת הקלות נוספות - גם במקום שבו הצדדים לא נתנו דעתם באופן מפורש לעסקת מימון לצד עסקת מכר.

עוד אנו ממליצים לבחון אפשרות לתקן שומות בעסקאות מסוג זה אשר כבר דווחו לרשויות המס ללא התייחסות למרכיב המימוני.

שינוי ייעוד של נדל"ן מניב למלאי עסקי ולהפך

בשינוי ייעוד מרכוש קבוע למלאי עסקי המבוצע תוך ארבע שנים ממועד הרכישה - לא חל אירוע מס. אם חלפה תקופה העולה על ארבע שנים ממועד הרכישה המקורי שבה הוחלט על סיווג הנכס, הרי שיחול אירוע מס במישור מס שבח.

ככלל, בשינוי ייעוד ממלאי עסקי לרכוש קבוע, חל אירוע מס במועד שינוי הייעוד והעסקה תסווג כמכירה רעיונית.

על מנת להימנע מאירוע מס בשינויי ייעוד של נכסי נדל"ן, אנו ממליצים בעת רכישת הנכס על סיווג נכון כבר בעת ההצהרה למיסוי מקרקעין, בהתאם לייעוד השימוש בנכס וכן ביחס לאופן הדיווח בדו"חות הכספיים.