אכסאל. מכרז ל־100 יחידות דיור נסגר בלי אף הצעה / צילום: Shutterstock
בשבוע שעבר נסגר ביישוב אבו גוש ליד ירושלים מכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עבור ארבעה מתחמים שונים לבניית כ־100 יחידות דיור (יח"ד) - ללא הצעות כלל. גם בעיר רהט שבנגב נסגרו לאחרונה שני מכרזים של רמ"י למכירת 12 מתחמי מגורים הכוללים כ־680 יח"ד ללא מציעים. מקרה דומה קרה ביישוב אכסאל שליד נצרת המונה כ־15 אלף תושבים. שם ניסתה רמ"י לשווק באוגוסט האחרון שני מתחמים לבניית כ־100 יח"ד, ולמכרז לא הוגשו אף הצעות. כל המכרזים הללו היו במסלול מחיר מטרה.
● ועדת השרים לענייני דיור אישרה היום כ-12 אלף יחידות דיור חדשות: אילו ערים זכו בהן?
● מכרז הדגל של רמ"י ברחובות: רק מתחם אחד מ־7 שווק בהצלחה
באכסאל מסבירים שהכישלון במכרז נבע ממצב השוק כרגע. "לא היו לנו תלונות מצד יזמים, אבל יזם שאני מכיר אמר לי שמצב הריבית היום הרתיע אותו מהגשת הצעה", אומר ואיל חבשי, מהנדס הרשות המקומית.
חבשי מאמין שהשיווק יחודש. לדבריו, "זה לא עניין פרטני שלנו, גם במגזר היהודי היו מכרזים עם אפס הצעות, במקרה כזה משנים את הייעוד ומחזירים לשיווק שוב. לדעתי סוגיית הבנייה הרוויה חשובה לפתרון משבר הדיור. צריך להיות שינויי בתפיסה ובתרבות אבל אלו החסמים כרגע. גם השלטון המקומי והמרכזי לא עוזרים לפתרון הבעיה".
מגרשים לתעשייה מצליחים יותר
המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי (מעל"א) הוא הגוף האזרחי שמייצג את האינטרסים והצרכים של ההחברה הערבית בישראל בתחומי התכנון, הקרקע, הדיור, הצמיחה והפיתוח. במעל"א עקבו אחרי שיווקי קרקעות המדינה לחברה הערבית, וגילו כי ב־2022 שיווקה רמ"י 97 מכרזים בחברה הערבית, המיועדים "תיאורטית", כלשון מעל"א, לבניית יותר מ־15,100 יחידות דיור, אולם רבים מהם נכשלו.
מנתוני מעל"א עולה כי ב־2022 פורסמו תוצאות ל־31 מכרזים ביישובים ערביים: 16 מהם למכרזים שפורסמו ב־2022 ו־15 למכרזים שפורסמו בין השנים 2020 ל־2021. 15 המכרזים שפורסמו ב־2021־2020 כללו רק שבעה מכרזים בייעוד מגורים, ומאלה רק ארבעה מיועדים לבנייה רוויה.
מתוך 16 המכרזים שפורסמו ב־2022 וזכו לתוצאות באותה השנה, שלושה היו לבנייה רוויה ושניים לעמידר. שני המכרזים של עמידר, בערים נצרת ושעב, זכו להצעות ונסגרו בהצלחה.
שני מכרזים מתוך השלושה לבנייה רוויה נכשלו: הראשון, לשיווק של 136 יח"ד בדיר אלאסד, נכשל ול־56 יח"ד מתוכו לא הוגשו הצעות כלל וההצעות ל־80 היח"ד האחרות הוגשו בצורה לא תקינה; למכרז השני, לבניית 106 יח"ד בטורעאן, לא הוגשו כלל הצעות. המכרז לבנייה רוויה שכן הצליח היה בעיר סכנין ובמסגרתו זכתה חברת דקלי פסגות יזמות בשטח לבניית 72 יח"ד.
שמונה מכרזים נוספים שהתוצאות שלהם פורסמו ב־2022 היו במחוז דרום - כולם לייעוד מסחרי. שלושה מהם נכשלו - אחד בגלל שלא הוגשו לו הצעות ושניים בגלל הצעות לא תקינות. חמישה מכרזים הצליחו, אך אחד מהם הצליח חלקית בלבד לאחר שרק שניים מתוך ששת המגרשים שהוצעו, שווקו בהצלחה.
במחוז חיפה נסגר מכרז אחד בהצלחה, ובמסגרתו שווקו ארבעה מגרשים בייעוד תעשייה באום אל פחם. במחוז מרכז שווק בהצלחה מכרז אחד לבנייה רוויה של 78 יח"ד בכפר קאסם. במחוז ירושלים, באבו גוש, פורסם מכרז אחד לבנייה רוויה של 104 יח"ד, אך הוא נכשל בגלל שלא הוגשו אליו כלל הצעות.
"קשה לדעת מה הסיבה לכישלון המכרזים"
במעל"א עורכים בימים אלה מחקר מקיף על מכרזי המדינה בחברה הערבית, ולדבריהם טרם ניתן להצביע על הסיבות שגורמות לכישלון המכרזים.
"ערכנו בדיקה מקיפה, כולל פילוח של סוגי מכרזים, לרבות מסחר, תעסוקה ומגורים - ולדעתנו הנושא מורכב מאוד. עד כה ראינו שבנייה רוויה מצליחה יותר מבנייה עצמית", אומרת רנין עודה, אדריכלית ומנהלת פרויקטים במרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי. "בחברה הערבית אמנם מעדיפים בנייה עצמית, אבל המדינה מפרסמת את רוב המכרזים עבור קבוצות רכישה, כלומר מכרז עבור שניים, שלושה או אפילו ארבעה מציעים שונים, וזה לא תמיד מסתדר, בגלל שותפות שלא מתגבשת".
עודה מתארת כי המכרזים שמצליחים הם בעיקר לייעוד מסחרי, ומעט מאוד מהבנייה הרוויה. "קח לדוגמה את המכרז שנכשל בטירה. מדובר על קרקעות מדינה לבנייה רוויה. במצב רגיל קבלנים היו אמורים לגשת למכרז הזה - השאלה מה מנע מהם לעשות זאת?", היא אומרת.
"יש להתאים את ההיצע לצרכי התושבים, ובניגוד להיצע בחברה היהודית - שם מדובר על בנייה רוויה בבניינים רבי קומות - בישובים הערבים מה שרצוי הוא חלוקת מגרשים שיאפשרו לתושב לבנות כרצונו וגם עבור בני משפחתו. דירה בבניין רב קומות עם הרבה דיירים שונים, זה לא מה שהמשפחה הערבית רוצה. הזוגות הצעירים קונים דירות בבנייה רוויה בערים משותפות אבל לפחות שם יש איכות חיים, יש תעסוקה", אמר ד"ר חנא סוויד, מנכ"ל המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי, בשיחה קודמת עם גלובס.
"שורת חסמים שמונעים פיתוח"
עמותת סיכוי־אופוק פועלת בעשור האחרון בתחום הדיור, התכנון והבנייה בחברה הערבית, במטרה להגדיל את היצע הדיור ולקדם הסדרת בנייה קיימת ופתרונות למצוקת הדיור הקיימת בחברה הערבית.
מורן אביב, אחראית תחום תכנון בעמותת סיכוי־אופוק, מסבירה: "בחינת תהליכי התכנון והשיווק ביישובים הערבים מעלה שורת חסמים שמונעים ומצמצמים את פיתוח היישובים ואת יכולתם לשגשג ולהציע לתושביהם מרחבים איכותיים ובני קיימא. הסיבות לאי ההצלחה של שיווק קרקעות ליישובי החברה הערבית רבות ומגוונות, והמרכזיות שבהן הן עלויות פיתוח גבוהות והעובדה שבנייה קבלנית עדיין לא רווחת ביישובים הערביים".
אביב מדגישה כי "כדי להגביר את סיכויי ההצלחה, על המדינה למפות מראש את הצרכים והחוסרים בתחום הדיור של היישובים כולם, ולפעול בהתאם. כיום לא ידוע לנו על סקר או מיפוי שכזה, שיתרום בתורו לסיכויי ההצלחה של המכרז".
סוגיה חשובה לא פחות מכך לדבריה, היא רמת המעורבות של הרשויות המקומיות. "במקרים רבים הרשות המקומית אינה מעורבת מספיק, כשחקן ראשי שמוביל ומנהל את המהלך, ומכאן רבים מהמכרזים נכשלים", היא אומרת.
עוד מוסיפה אביב כי השקיפות והבהירות מול הרשות ומול התושבים הם "צעדים מהותיים להצלחת התהליך, בדגש על קריטריונים לתמחור הקרקע שאינם קיימים כרגע. במקום לערוך 'ימי חשיפה' וכנסים, על רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון להתחייב להשתתפות הציבור ומעורבותו. כמו כן, ייזום פיילוט מוצלח באחד מהיישובים הערבים יכול למשוך אליו קבלנים ולעודד הצלחה של פרויקטים דומים בישובים נוספים".