"אנחנו מביאים את הניסיון שלנו מעבר לים במימון נדל"ן וחשים בנוח להשקיע בשוק המקומי"

הכתבה בשיתוף רובי קפיטל

"כיום, כשהריבית עולה, נוצרות עלויות גבוהות של הבינוי ועומס פיננסי רב על היזמים. אבל, יש עדיין מחסור בקרקעות. לכן ברגע שהריבית תרד, השוק יחזור לנורמליזציה ולעלייה בביקושים. בראייה היסטורית, סיטואציות כאלה יוצרות הזדמנויות. אנחנו בוחנים כל עסקה בצורה דקדקנית ולכן אנחנו רגועים". על ההצהרה הזאת חתומים שניים מהשותפים המייסדים של בית המימון והשקעות הנדל"ן "רובי קפיטל", יו"ר החברה אילן רובינשטיין והמנכ"ל גרשון שפירא. את הדברים הם אומרים בראיון עמם על המשבר בשוק הנדל"ן, שאותו הם בכלל מגדירים כהזדמנות. שוחחנו עמם על הניסיון הגלובלי שהביאו לשוק המקומי, הציונות שהובילה אותם להאמין בהצלחה של מיזמי נדל"ן בישראל, ועל אלטרנטיבות לגיוס מימון לפרויקטים בתחום הנדל"ן.

אין להכחיש כי יש תנודתיות גבוהה מאוד בשוק בתקופה האחרונה. התנודתיות הזאת מציבה אתגרים רבים ליזמי הנדל"ן. החל מדרישות הון מחמירות של המערכת הבנקאית, דרך העלייה בריבית וגם החשש משינוי במגמות הביקוש. האוצר פרסם בחודש שעבר נתונים שמצביעים על ירידה ממסי הנדל"ן ל-1.5 מיליארד שקלים במרץ 2023 מ-2.5 מיליארד אשתקד. למרות זאת, כפי שאף פורסם בגלובס, כנראה שמוקדם מאוד לדבר על קיפאון, או על מפולת. תחזית האוצר שפורסמה בסוף 2022 עמדה על ממוצע הכנסות חודשי ממסי נדל"ן של 1.4 מיליארד דולר - כך שהשוק כרגע מתנהל בהתאם לציפיות. לכן מה שחשוב להתמקד בו כדי להבין את המתרחש בשוק הוא הנתון הקרוב ביותר לליבם של יזמי נדל"ן - גובה הריבית.

הריבית הגבוהה מקשה על יזמי נדל"ן לגייס מימון מהבנקים. תורם לכך גם השינוי הרגולטורי שנעשה בבנק ישראל לפני שנה, והטיל מגבלות גדולות יותר על נטילת אשראי בנקאי במינוף גבוה. עם זאת, כשמסתכלים על נתוני בנק ישראל, ומתמקדים באשראי הלא סחיר לנדל"ן, רואים שכ-52% ממנו מגיע מהמוסדיים או מגופים חוץ-בנקאיים. "זה לא כסף זול", אומרים רובינשטיין ושפירא, "וגם לא כסף שנותנים אותו תוך ויתור על מקצועיות; זהו כסף שמעניק ליזמים הזדמנות שאין להם במקום אחר, ובמקרים מסוימים, גם שותפויות".

"בישראל יש מוחות נהדרים"

חברת "רובי קפיטל" היא גוף מימון מוכר בישראל, שמשתף פעולה עם חלק גדול מהגופים המוסדיים הגדולים במשק. היא הוקמה על ידי אילן רובינשטיין וגרשון שפירא, יחד עם אנדרו מסטל. החברה פועלת בשלושה מישורים מרכזיים בשוק הישראלי: הראשון עוסק בליווי בנייה ומימון מלא למיזמי בנייה. השני מתמקד בשלב מאתגר במיזמי בנייה מבחינת אשראי, בייחוד אלו של התחדשות עירונית שבהם התהליך ארוך - קבלת המימון בשלב טרום ההיתר, בו היזמים נדרשים להעמדת הון עצמי רב לתקופה ארוכה, עד שמתקבל היתר הבנייה. המישור השלישי הוא קרן השקעות ההון , ספיר, שנכנסת כשותפה פיננסית שקטה של היזמים ונוטלת עמם את הסיכון, תוך סיוע בעת הצורך בניווט הפרויקט.

לישראל, רובינשטיין ושפירא הגיעו מתוך ציונות שמשלבת אמונה רבה בתרומה שהם יכולים לספק בתחום המימון האלטרנטיבי ליזמים המקומיים. "מאז סופה של מלחמת העולם השנייה, כל המשפחה שלי עסקה בנדל"ן. אבא שלי בנה את ה'גשר' הנדל"ני בין קנדה לישראל והשקיע בשוק המקומי החל מ-1980", אומר רובינשטיין, שעלה לישראל בשנת 2014.

 אילן רובינשטיין, יו''ר רובי קפיטל / צילום: ראובן קפוצינסקי

לאחר שפגש את גרשון שפירא, ניסו השניים למצוא הזדמנויות בישראל: "כמי שעוסקים כיום במימון פרויקטים בתחום הנדל"ן - המטרה שלנו היא להגביל את הסיכון ולמקסם את ההון. אנחנו מביאים את הניסיון שלנו מעבר לים וחשים בנוח להשקיע בשוק המקומי".

שפירא, בשונה מרובינשטיין, לא גדל במשפחה "נדל"נית". הוא מגדיר את עצמו כיזם מטבעו. בעברו כיהן כמנכ"ל חברה העוסקת בסחר מתכות ברמה הבינלאומית ובמספר תפקידים בכירים בחברות הייטק שונות, שאף הסתיימו ב"אקזיט" לדבריו. כיזם וכמי שהיה מעורב בשוק העולמי במספר פרויקטים גדולים, הוא מעיד כי הרקע הגלובלי שלו סייע לבניית המודל העסקי של החברה: "אילן גדל בקנדה. אני גדלתי בארה"ב. חווינו המון הזדמנויות בשווקים הגלובליים שבישראל מתחילות להתהוות רק עכשיו. לכן כשהתחלנו ללוות מיזמי נדל"ן כאן בארץ, הבאנו לשולחן דברים שהכרנו. בישראל יש מוחות נהדרים - ואנחנו מרגישים את היכולת להצליח מבלי חשש".

 גרשון שפירא, מנכ''ל רובי קפיטל / צילום: ראובן קפוצינסקי

ליווי קפדני של ועדת אשראי והשקעות

אם בעבר המושג "מימון חוץ בנקאי" עורר קונוטציות שליליות, הרי שבשנים האחרונות תדמיתו השתנתה. גופי מימון אלטרנטיביים בעלי איתנות פיננסית מאפשרים כיום ליזמים גמישות ויצירתיות בנושא המימון. גופים אלו הם "הרוח החיה", למשל, מאחורי מימון רב של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, זאת מאחר והרגולציה של בנק ישראל היא הקובעת, כאמור, כי לא ניתן לקבל מימון כל עוד היזם אינו מחזיק בקרקע, דבר שמאפיין את שלב טרום קבלת ההיתר. כך שבמצבים רבים, גם אם היזם מחזיק בבטוחות משמעותיות, הוא עדיין לא יוכל לקבל אשראי בנקאי, אלא דרך גופי המימון האלטרנטיביים.

גופי המימון האלטרנטיביים עומדים גם הם בדרישות מחמירות. כך למשל, הפעילות של "רובי קפיטל" מלווה על ידי ועדות אשראי והשקעות. הליכי החיתום ואישור העסקאות נבדקים בדקדקנות. "אנחנו מאוד מחמירים בתנאי הכניסה שלנו, בטח על רקע המצב הנוכחי בשוק", אומר שפירא. "אנחנו יורדים לפרטים ובודקים בצורה מדוקדקת את היכולות הפיננסיות של היזם לגשר על פערי תזרים. כל זאת כמובן, תוך כדי גמישות ומציאת פתרונות יצירתיים שנועדו לעודד את המיזמים".

"כמי שהגיעו מחו"ל, היה לנו חשוב לחבור לגופים הגדולים ולהצליח; האמנו שאנחנו עושים את הדבר הנכון. גייסנו צוות ניהולי בעל ניסיון רב, שכולל את שותפנו בהנהלה - יעקב ניצן ועומר אלפרן - וכשהצלחנו, ידענו שאנחנו כאן כדי להישאר", אומר שפירא ומרחיב: "אנחנו בעצמנו יזמים - בדיוק כמו היזמים שאנחנו עובדים איתם. היתרון שלנו הוא שאנחנו מבינים את הצורך ביצירתיות במימון, במתן הזדמנויות ליזמים, ושמים דגש על תהליכים מהירים אך אחראיים ויודעים איך ניגשים לעסקה ובונים אותה. זה ממש לא רק לתת את ההון... אנחנו מבינים איך השוק עובד ואיך לגרום לכולם להיות שבעי רצון - מהיזמים, דרך המשקיעים ועד למוסדיים".

 כנס הנדל''ן של רובי קפיטל. מימין לשמאל: גרשון שפירא, עומר אלפרן, יעקב ניצן / צילום: גיא יחיאלי

"התערינו כאן", מוסיף רובינשטיין, "הגענו לפה שלושה עולים חדשים, והיום אנחנו חלק מהתרבות הישראלית ויודעים איך היא עובדת. 'רובי קפיטל' מייצגת במובן מסוים את התפיסה הזאת של עלייה לארץ וקיבוץ גלויות. תמצא אצלנו את כל המגוון הישראלי. יש לנו עולים חדשים, תל אביבים ואנשים מהפריפריה, 50% נשים וגברים. פסיפס שלם של החברה הישראלית".

קרן השקעות פרטית ותרומה לקהילה

כאמור, לצד המימון האלטרנטיבי המלא למיזמי נדל"ן וההתמקדות בשלבי הטרום היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית, ל"רובי קפיטל" אפיק נוסף של פעילות. "מאחר שאנחנו יזמים באופי, ידענו שברגע שנשיג את היציבות וההישגים ב'רובי קפיטל', נרצה לפתח עוד עסקים בסינדיקציה", אומר שפירא. "קרן השקעות ההון 'ספיר' הוקמה מהכסף שלנו. אנחנו יוצרים מימון - מנהלים ומלווים אותו ועד כה ביצענו תשע עסקאות. ברגע שהקרן הזאת תצמח נתחיל אחת חדשה", אומר רובינשטיין.

לצד האפיקים העסקיים, החברה גם תורמת לקהילה. לפני שנה וחצי ייסדה "רובי קפיטל" את מיזם "פנים לקהילה". "אמרנו לעצמנו שכמייסדים של עסק אנחנו רוצים גם להחזיר לקהילה במקומות שבהם אנחנו נותנים מימון למיזמים שונים", אומר שפירא. רובינשטיין מרחיב: "אנחנו תורמים לעמותות שונות, גדולות וקטנות, לפי קריטריונים שקבענו. בנוסף, אנחנו מעודדים גם את היזמים שעובדים איתנו לתרום ובכך להגדיל את התקציב של העמותות".

"אנחנו מאמינים מאוד בשוק הישראלי בכלל, ובנדל"ן בפרט. אנחנו מאמינים שיש פה עתיד, יציבות וצמיחה", מדגיש שפירא, בהתייחסו למסר המרכזי שברצונו להעביר ליזמי נדל"ן מקומיים. ולגבי רובי קפיטל מוסיף שפירא כי "אנחנו מתקדמים בשני כיוונים: הכיוון הראשון הוא להמשיך ולצמוח. לדעתי השוק עצמו ימשיך לגדול ואנחנו נצליח לתמוך בעוד מיזמי נדל"ן. בכיוון השני, אני מאמין שקרן ה'פרייבט אקוויטי' שלנו צפויה להתרחב לעוד קרנות משנה, שיאפשרו לנו לזהות הזדמנויות השקעה בשוק המקומי. אלו ערוצי מימון חשובים ליזמים".

למידע נוסף על חברת רובי קפיטל הקליקו>>