בדרך להקלה על מיחזור המשכנתה: התהליך יהפוך לדיגיטלי ברובו

האם הטרטור של הלקוחות הרוצים למחזר משכנתה בין הבנק החדש לבנק הקודם בדרך לעבור מהעולם? נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, הודיע הבוקר (ד') בוועדת הפנים והגנת הסביבה כי בנק ישראל יפרסם במהלך היום הוראות חדשות שינחו את הבנקים לפשט את תהליך מיחזור המשכנתה.

● ההשפעה של מחיר למשתכן שפחות מדברים עליה
● מניות או אג"ח? מה הוא אפיק ההשקעה המומלץ לדעת בכירים בשוק
● במחיר כפול וחוזה קצר טווח: וויקס מציעה את השטח שהיא שוכרת | בלעדי

לדברי פרופ' ירון, הלקוח יודיע לבנק על כוונתו למחזר משכנתה, באופן מקוון או בטלפון, ויוכל לבצע את התהליך מבלי להגיע אל הבנק, למעט לצורך מעמד החתימה. בבנק ישראל רוצים לאפשר ללקוחות לקבל מהבנק באופן מקוון את כלל המידע והמסמכים שהלקוח צריך, ולבצע פירעון מוקדם מול הבנק הקודם ללא צורך בהגעה לסניף של הבנק המקורי. הוא הוסיף כי ההוראות החדשות יורידו חסמים בירוקרטיים שנכון להיום כוללים הגעה לשני הסניפים - זה של הבנק הקיים וזה של הבנק החדש.

גיבוש ההוראה נעשה בשיתוף-פעולה עם ח"כ יעקב אשר, שיזם את המהלך באמצעות הגשת חוק לפני יותר משנה. אשר ציין את דו"ח רשות התחרות משנת 2021 שהמליץ על שימוש בממשקים מקוונים, כשדבר זה נכון במיוחד בתחום המשכנתאות.

"הפישוט של ההליך באמצעות דיגיטציה יאפשר ללקוחות לנהל צרכנות נבונה ולערוך השוואות אפקטיביות בין מספר הצעות מחיר ובכך להביא להוזלה משמעותית בעלויות המשכנתה", אמר אשר.

עיקרי העדכון להוראת ניהול בנקאי תקין

זמן קצר לאחר מכן פרסם בנק ישראל את עיקרי העדכון להוראת ניהול בנקאי תקין "נהלים למתן הלוואות לדיור". על פי העדכון, מעבר לאפשרות להודיע לבנק ממנו נלקחה המשכנתה על כוונה לבצע פירעון מוקדם ולקבל את כל המידע והמסמכים באופן מקוון או טלפוני, בנק ישראל קבע כי זכויותיו של הלקוח לא ייפגעו. כך לדוגמה, ההודעה לבנק החדש לא תפגע במניין הימים למתן הודעה מוקדמת לצורך אי גביית עמלה.

בנוסף, לקוח לא יידרש להגיע לסניף הבנק הישן לשם קבלת המסמכים הנדרשים למיחזור. מסמכים אלו יועברו על ידי הבנק הישן ישירות אל הבנק החדש, כשהבנקים יקבעו תהליכים ביניהם על מנת להשלים את הפעולות הנדרשות ליישום השיפורים.

עוד נקבע כי ככל שמיחזור המשכנתה נעשה מול מלווה מוסדי שאינו בנק, הדבר יתאפשר ובלבד שיעשה שימוש באותם התהליכים והתשתיות הקיימות לצורך כך, ובכלל זאת באותה רמת אבטחה ומהימנות.

המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי, הסביר כי "תיקון ההוראה לבנקים בנושא פירעון מוקדם ומיחזור משכנתאות הוא צעד נוסף של הפיקוח על הבנקים לשיפור מצבו של הצרכן הבנקאי ולעידוד התחרות בתחום. הצעד מסיר חסמים בירוקרטיים למיחזור משכנתאות, כך שהשיקול הכלכלי הינו השיקול העיקרי שמנחה את הלווים בקבלת החלטה בנושא".

"העברת משכנתה מבנק לבנק היא אירוע"

אורי יוניסי, מנהל תחום המשכנתאות בבנק לאומי, שם מאפשרים מיחזור דיגיטלי מזה תקופה ארוכה, מסביר את חשיבות המהלך. "כשמשק בית לקח משכנתה, לא משנה אם לפני שנה או אם לפני 10 שנים, יכול להיות שהוא לקח אותה בתנאים מסוימים שהתאימו לו באותה העת. לכן, מדי תקופה ראוי לבחון את הנתונים - מה שמביא אותנו לעולם המיחזורים. יש לקוחות שמבצעים את המיחזור באותו הבנק, אבל ישנם מצבים שבהם לקוח מעדיף לעבור מבנק א' לבנק ב' כי קיבל הצעה טובה יותר או כי יועץ העביר אותו או מכל סיבה כלשהי אחרת. תהליך המיחזור מורכב, משום שהבנק הקולט צריך לראות את כל התמונה ביחס ללקוח: היתרות, משך התקופה ועוד. כדי לא לעשות משהו שלא לטובת הלקוח, צריך לעשות את הבחינה הפיננסית הזו בזהירות ובמקצועיות", אומר יוניסי.

בעבר, בנקים היו מחייבים את הלקוחות לבוא לסניף, לבקש מהם פירעון, מכתב כוונות ועוד. היום אנחנו בעידן חדש, דיגיטלי. "נגיד בנק ישראל החליט לעשות סדר בנושא, ולחייב מתן תשובות בתהליך דיגיטלי ומהיר. אנחנו כמובן מברכים אותו על כך, במיוחד מכיוון שאנחנו בבנק לאומי היחידים במערכת הבנקאית שמאפשרים לבצע את התהליך בצורה דיגיטלית באופן מלא - ללא כל צורך להגיע לסניף בשום שלב לאורך התהליך. חשוב להבין שאחרי שהלקוח קיבל החלטה לעבור בנק, לדוגמה אם הוא קיבל הצעה טובה יותר, עליו להבין מה הוא צריך לעשות. העברת משכנתה מבנק לבנק היא אירוע, כי לבנק יש שיעבוד על הנכס. עבור זה, צריך להתיר את החוזה מהבנק הקודם ולהעביר אותו לבנק הממחזר - תהליך שכולל לא מעט פעולות שעל נוטל המשכנתה לבצע, כמו ביקור אצל נוטריון או קבלת אישור של העירייה".

היום, בניגוד למועד לקיחת המשכנתה הראשונה, אז עו"ד עשה עבור הלקוח את כל התהליך, כשהלקוח כבר לא מיוצג על ידי עו"ד בעת המיחזור, הוא יצטרך להתמודד לבדו עם הטאבו ועם העירייה. "לכן בלאומי כבר לפני שנתיים ייצרנו מודל הכולל ליווי משפטי ופיתחנו תהליך דיגיטלי הכולל חתימה מרחוק על מסמכים באמצעות זום. כך שאנחנו מאפשרים תהליך רחב אף יותר מאשר ההוראה של בנק ישראל מחייבת".

בהתאחדות יועצי המשכנתאות ציינו כי ההוראות החדשות של בנק ישראל יהפכו את תהליכי מיחזור המשכנתאות לנוחים יותר ויגבירו משמעותית את התחרות בשוק.

בהתאחדות מציינים כי מדובר בפרוצדורה חדשה שבה הבנקים מדברים ביניהם, משהו שאמור לקרות במסגרת הבנקאות הפתוחה, אבל עד כה אין לכך תקדים, זו גם הסיבה שניתנה תקופת זמן של שנה להיערכות. הם הזכירו כי כצעד משלים עברה בשבוע שעבר הצעת החוק של חבר הכנסת אשר שמאפשרת ניוד ביטוח חיים בין בנקים בתהליך מיחזור, נושא שיצר קשיים רבים והגדיל את עלות המיחזור.

דיונים בכנסת להקלה על נוטלי המשכנתאות

נזכיר כי ביום ראשון האחרון קיימו הוועדה לצמצום פערים חברתיים בפריפריה וועדת הכלכלה דיון משותף בנושא הקלת נטל תשלומי המשכנתאות על הציבור. בדיון התבקשו נציגי הרשויות להתייחס להמלצות לפעולות שונות שיקלו על ציבור משלמי המשכנתאות, שנפגע כלכלית מעליית הריבית.

ד"ר זיו נאור מהפיקוח על הבנקים אמרה בדיון כי אכן יש עלייה ממוצעת של כ-800 שקל לחודש למשכנתה, זה משתנה ותלוי בגודל ההלוואה המקורית, במסלול ותמהיל ההלוואה. "אצל לקוחות שלקחו הלוואת ב-2021-2022 העלייה היא משמעותית יותר. בבחינת שיעור ההחזר החודשי מהכנסה (PTI) העלייה היא פחות משמעותית. כמו כן, לא חלה עלייה בכמות הפיגורים בתשלומים. למרות זאת, נגיד בנק ישראל קרא לבנקים לשיחה, ביקש לראות עשייה משמעותית בתחום הזה ושלח אותם לנסות לאתר את הלקוחות שמתקשים בתשלומים ולסייע להם. הבנקים הכניסו יד לכיס וסופגים היום חלק מעליות הריבית".

ד"ר שלמה נס, שהכין יחד עם עו"ד שמעון גרוס נייר עמדה לקראת הדיון בנושא הקלת הנטל על הציבור, אמר כי כיום כללי בנק ישראל לא מאפשרים לבנקים לשחלף משכנתה יקרה למשכנתה ארוכה וזולה יותר באופן שיעזור ללקוח לעמוד בהחזרים. "בנק ישראל צריך לאפשר לבנקים גמישות ושיקול דעת בחישוב ההכנסה הפנויה של הלקוח בתקופה הזו", אמר נס.

נציגת בנק ישראל השיבה כי "נעשתה לאחרונה עבודה בנושא והוחלט להשאיר את כללי ה-PTI כמו שהם".