לאחד מבני הזוג יש דירה נוספת רק בבעלותו? פסק דין שכדאי להכיר

מתי בני זוג זכאים להטבות מס בעת מכירה או רכישה של דירת מגורים משותפת, כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה נוספת שהיא רק בבעלותו? שאלה זאת, שנדונה רבות בפסיקה ונמצאת בבסיס לא מעט מחלוקות מס, הגיעה שוב אל פתחה של ועדת ערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בבית המשפט המחוזי בירושלים, שבחרה לחדד את הנסיבות שבהן ניתנות ההטבות.

● עסקה בשבוע | 250 מטר מהכותל: בכמה נמכרו שתי דירות קטנות ברובע היהודי בירושלים?
● 3 פסקי דין בשבוע | אלמן תבע מעיזבון אשתו חצי מדירה שהורישה לילדיהם. מה קבע בית המשפט? 

ההחלטה ניתנה בעניינם של יצחק האזרחי ורבקה ברגר. השניים התחתנו באפריל 2006, ושנים אחדות מאוחר יותר חתמו על הסכם ממון להפרדה רכושית. לאחר הנישואים רכשה ברגר דירה ברחוב קורדובירו בירושלים, וזו נרשמה על שמה ועל שם אמו של האזרחי, שהוריו השתתפו ברכישה.

באותה עת היה האזרחי מוגדר כ"חייב מוגבל באמצעים", ועמדו נגדו תיקי הוצאה לפועל בסכום של למעלה ממיליון שקל, ולכן הדירה לא נרשמה על שמו. בהמשך, ב־2013, רכשה ברגר דירה נוספת על שמה בלבד, ברחוב סלמן מוצפי בירושלים, בתמורה ל־3.25 מיליון שקל, ובני הזוג התגוררו בה מספר שנים יחד עם ילדיהם (בהמשך אף נרכש מחסן לטובת הדירה). ב־2018 רכשו בני הזוג - הפעם יחד - דירה נוספת ברחוב משה זילברג 30 בירושלים בתמורה ל־5.85 מיליון שקל.

רכישה זו עמדה בלב המחלוקת בין האזרחי לרשות המסים, סביב השאלה האם הוא זכאי לפטור ממס רכישה ברכישת דירה יחידה.​ לטענת בני הזוג, מתקיימת ביניהם הפרדה רכושית מוחלטת בהתאם להסכם הממון. לטענתם, בהתאם להפרדה הרכושית, הדירה הראשונה היא בבעלות בת הזוג בלבד, כך שביחס למחצית הדירה הנוספת של בת הזוג מדובר בדירה שאיננה יחידה, אולם כלפי המחצית שבבעלות בן הזוג מדובר בדירה יחידה, ועל כן התבקש מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים לתקן את שומת מס הרכישה ביחס לבן הזוג לצורך חישוב מס מופחת לפי מדרגות מס על דירת מגורים יחידה.

הסכום השנוי במחלוקת עמד על 175,623 שקל במונחי קרן, והעניין הגיע להכרעת ועדת הערר.

רקע: "תא משפחתי" אחד לצורכי מס השבח

משטר מס הרכישה ומס השבח בישראל קובע פטור ממס או תשלום מס מופחת בגין עסקה ב"דירת מגורים יחידה". כלומר, אם לבני זוג יש דירת מגורים אחת משותפת - הם ייהנו מפטורים ומהטבות מס בעת רכישתה או מכירתה.

המחלוקת המיסויית מתעוררת כאשר בני הזוג מוכרים או רוכשים דירה משותפת, כשבמקביל לאחד מהם יש דירה נוספת רק בבעלותו. הכלל הוא שכל עוד בני זוג גרים ביחד דרך קבע - רואים אותם כ"יחידה אחת" לצורך מס השבח ומס הרכישה - כלומר, הם נחשבים ל"מוכר אחד" או "רוכש אחד". כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה נוספת, ומאחר שלצורכי מס גם בן הזוג השני נחשב כבעל דירה נוספת - אזי דירתם המשותפת כבר אינה "דירת מגורים יחידה", ושניהם אינם זכאים לפטורים ולהטבות מס אם יבצעו עסקה בדירה זו.

להוראה זו יש כמה חריגים. האחד הוא "כלל ההפרדה הרכושית" - מצב שבו בני הזוג חתמו על הסכם ממון, שבו נקבע כי נכסים מסוימים לא יהיו בבעלות שניהם, אלא ייחשבו לרכוש נפרד ובלעדי של אחד מהם. כשהפרדה זו עוגנה בהסכם ממון, והוכח כי היא אינה מלאכותית, אינה פיקטיבית ולא נזנחה במהלך החיים המשותפים - בן הזוג שמחזיק רק בדירה המשותפת יוכל ליהנות מהפטורים ומהנחות המס, שכן עבורו מדובר בדירה יחידה.

המחלוקת: האם מדובר בדירה יחידה

בערעור שהגיש לוועדה טען האזרחי כי יש לראות את חלקו בדירה הנוספת כדירה יחידה, לאור הסכם הממון ושמירה על הפרדה רכושית קפדנית במהלך הנישואים. לטענתו, הסכם הממון נחתם חמש שנים קודם לרכישת הדירה הראשונה, כדי להגן על בת הזוג מסיכונים עסקיים שנטל על עצמו, ולא לשם הפחתת מס לא נאותה.

עוד נטען כי בת הזוג שמרה על שם משפחתה ולא שינתה אותו לשם בעלה כנהוג בחברה החרדית, כי לבני הזוג חשבונות בנק נפרדים, כי הדירה הראשונה נרכשה ממקורות עצמאיים של בת הזוג, וכי החזרי המשכנתה משולמים מחשבון הבנק של בת הזוג.

האזרחי טען כי על־פי פסיקת בית המשפט העליון בע"א 4298/18 (מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' רועי בלנק), די בהסכם הפרדת רכוש שאינו פיקטיבי או מלאכותי על־מנת לסתור את חזקת התא המשפחתי, ואין לבחון את התנהלותם השוטפת של בני הזוג.

מנהל מיסוי מקרקעין חלק על פרשנות זו של פסיקת העליון. לטענתו, לא די בהוכחת קיומו של הסכם ממון שאינו פיקטיבי או מלאכותי, ויש להוכיח בנוסף לכך יישום בפועל של ההפרדה הרכושית ביחס לנכסי המקרקעין. לטענתו, הסכם הממון פיקטיבי ואינו מיושם בפועל, וחרף קיומו לא התקיימה בפועל הפרדה רכושית בין בני הזוג.

ההחלטה: ההסכם נזנח במהלך חיי הנישואים

ועדת הערר, בראשות שופט בית המשפט המחוזי אביגדור דורות, קיבלה חלקית את פרשנותו של האזרחי לפסק דין בלנק, וציינה כי אכן נקבע בו כי "ניתן להסתפק בהפרדה רכושית 'חלקית' המתמצה בהסכמה להפרדת הבעלות בנכסי מקרקעין, ואין צורך בהפרדה 'מלאה' המתייחסת למכלול ההיבטים הכלכליים של התנהלות בני הזוג".

בנוסף ציין השופט דורות כי העליון קבע כי אם הוכחה הפרדה רכושית מבחינה קניינית, אין במגורים בדירה המשותפת, ואף אין בהשבחת הנכס על־ידי בן הזוג שאינו הבעלים, כדי לשלול בהכרח את תחולתו של חריג ההפרדה הרכושית. הדבר תלוי במכלול ההסכמות והנסיבות שבין הצדדים.

השופט אף קיבל את טענת האזרחי כי הסכם הממון בין בני הזוג היה אמיתי. "נראה כי אין מדובר בהפרדה מלאכותית הנובעת משיקולי מס בלבד, שכן הסכם הממון נחתם ואושר על־ידי בית הדין כשנה לפני רכישת הדירה הראשונה", ציין.

ואולם חרף כל הקביעות הללו, השופט קבע כי האזרחי אינו זכאי להטבת המס בגין רכישת דירה יחידה, שכן ההפרדה בהסכם יחסי הממון נזנחה במהלך חיי הנישואים. זאת, בין היתר, לאחר שהתברר כי האזרחי השתתף במימון הדירה והמחסן ברחוב מוצפי, אף שהזכויות בדירה נרשמו רק על שם רעייתו, וכן היה מיופה־כוח בחשבונות הבנק שלה.

המשמעות: חיי הנישואים נבחנים בציציות

פסק הדין צפוי להשפיע על זוגות רבים שבוחרים שלא להיות שותפים בכל נכסי הנדל"ן שלהם. לדברי עו"ד ורו"ח דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל"ן במחלקת המסים של משרד ארנון, תדמור־לוי, "ההחלטה שהתקבלה מחדדת את ההלכה שנקבעה בענייני שלמי ובלנק ואת המשמעות של ההפרדה הרכושית בפועל - שהיא החריג לכלל התא המשפחתי - והצורך לשמור עליה לאורך זמן. הפסיקה החדשה מחדדת את הצורך בהוכחה שהסכם הממון לא נזנח בעת החיים המשותפים, והבחינה נעשית גם בעת יום הרכישה עצמו".

עוד לדברי טולדנו, "בדיקה של מנהל מיסוי מקרקעין כוללת בין היתר גם בדיקות אודות המשכנתה שנלקחה, תלושי שכר וטופסי 106 של בת הזוג, מורשי החתימה בחשבון הבנק של האישה והעובדה שהבעל הוא מיופה־כוח בחשבונה וכן כל גורם אחר עליו מתבססים הצדדים בטענתם כי שמרו על ההפרדה הרכושית לאורך כל הדרך".

לדברי מומחי מס, על בני זוג המבקשים את הטבות המס לדעת כי בית המשפט יבחן בציציות את התנהלותם הכלכלית בעת חיי הנישואים. לדברי עו"ד אהוד נדב, שותף בתחום המסים במשרד יהודה רוה ושות', "בית המשפט בוחן אחת לאחת את הנסיבות לכריתת הסכם יחסי הממון, את העיתוי ואת שנעשה בהתאם - או שלא בהתאם - לו. בית המשפט לא מהסס להידרש גם לפעולות קודמות שעשו בני הזוג או מי מהם, ואף להקשר (הקונטקסט) של כל טרנזקציה שנעשתה".