כך משפיעה המלחמה על האשראי החוץ בנקאי בענף הנדל"ן

בשנים האחרונות הלך והתפתח ענף האשראי החוץ בנקאי בישראל, עד שהחל גל של הנפקת חברות ציבוריות בתחום. מדובר בחברות שמעמידות אשראי בסיכון גבוה יותר שהוא משלים לזה של המערכת הבנקאית, בדרך כלל ללקוחות שסורבו על ידי הבנקים. מגוון החברות הפועלות בתחום הוא רחב, כאשר חלקן כבר מעמידות משכנתאות, לצד פעילויות מימון ליזמי נדל"ן, וכמובן מתן אשראי "מסורתי" לענף כנגד צ'קים דחויים.

● לראשונה מפרוץ המלחמה: כ־2,400 יח"ד שווקו בהצלחה

מאז שהחלה הריבית בעולם ובארץ לטפס בתחילת השנה שעברה, גברה המצוקה של חלק מהחברות. ואפילו עוד קודם להעלאות הריבית קרסו שתיים מהחברות שהונפקו בבורסה: יונט קרדיט וגיבוי אחזקות, בפרשות שחשפו מעשים פסולים.

מוקדם יותר השנה גם נקלעה חברה אחרת בשם בול מסחר לקשיים בפירעון החוב מול מחזיקי האג"ח ופתחה בהסדר מולם. עוד קודם לפרוץ המלחמה, וביתר שאת אחריה, נסחרות אגרות החוב של חלק מהחברות בתשואה דו ספרתית גבוהה, המשקפת את הסיכון שמייחסים המשקיעים לענף.

בפאנל שערך גלובס עם ארבעה בכירים הקשורים לענף האשראי החוץ בנקאי, נבחנו בין היתר ההשפעות של מה שקורה בתחום על ענף הנדל"ן בכללותו, על היזמים ועל הציבור הרחב שנוטל משכנתאות.

בפאנל השתתפו יגאל צמח, יו"ר ובעלים קרן גשרים, המעניקה אשראי מגובה נדל"ן; מאור דואק, מנכ"ל חברת מניף הציבורית, שפועלת בהשלמת הון ליזמים וקבלנים בענף הבנייה; מוטי ציטרין, סמנכ"ל וראש תחום מימון במידרוג; וערן נוטע, מנכ"ל אי.בי.אי קוואליטי, שמעניקה פתרונות מימון ואשראי כנגד בטוחות נדל"ן.

הסיכון: מסתמכים על שווי הנכס

מלחמת חרבות ברזל משפיעה על סקטור הנדל"ן ועל הלוואות מגובות בנכסי נדל"ן - האם הסיכון לא עולה בהתאם?
צמח: "כשאנחנו בודקים אופציה למתן הלוואה אנחנו מתייחסים לכמה פרמטרים שנוגעים בפרופיל הלווה. הראשון נוגע בבטוחה, זה פקטור הפדיון המרכזי. איכות הלווה היא גורם משני. בעניין הזה אנחנו שונים מהמערכת הבנקאית. כמו כן, אנחנו בוחנים מקורות סילוק אפשריים (מכירת נכס) וה־LTV, היחס בין החוב לשווי הבטוחה.

 יגאל צמח, מנכ''ל ובעלים משותף בקרן גשרים / צילום: יח''צ

"מכיוון שבתחום האשראי הדברים מאוד ורסטיליים ומלכתחילה איכות הלווים היא לא כזו שמסתמכת על תזרים מזומן של העסק או מקור אחר לפירעון, אלא בעיקר על מימוש הבטוחה או מחזור החוב, אז בנישה שלנו, אשראי פרטי מגובה נדל"ן, הפגיעה בשל המצב הכלכלי ביטחוני פחותה, ופרופיל ההלוואה נותר שמרני.

"בתקופות שקשה למכור את הנכס ניתן להאריך את מח"מ ההלוואה או לסייע אקטיבית ללווה למחזר את החוב.

"גודל החברה והיכולת להיות גמישים וזריזים אלה יתרונות שיש לחברות האשראי החוץ בנקאי. הגמישות גבוהה, וזה שוני מהותי מהבנקים, שם יש בירוקרטיה ותהליכים מסורבלים וארוכים יותר. הבנקים מאותגרים ביכולת לפתור בעיות נקודתיות וכאן גופים חוץ בנקאיים, מייצרים צינורות מימון חלופיים ומביאים פתרון יעיל. הקוטן במקרה זה מסייע למנהלי הקרן לבצע התאמות ולטפל בלקוחות ספציפיים. יש כאן פתרון ייחודי".

מצב השוק: הענף מתאים את עצמו

כתוצאה מהמלחמה נרשמו השפעות רבות על שוק הנדל"ן. מניות חברות הייזום והנדל"ן המניב קרסו באוקטובר, והתאוששו בנובמבר. הריבית הגבוהה והתשואות שעלו בשוק האג"ח העלו את החשש ליכולת מיחזור החוב של החברות בתחום. השפעות המלחמה על ענף הנדל"ן מאתגרות את המודל הפיננסי של חברת מניף?
דואק: "הסיטואציה יכולה להשפיע על מניף - אבל אני רוצה לשים את הדברים בפרופורציות. יש גופים וחברות שניצבות בקו ראשון, שם נמצאות, לא כולן, חלק מחברות הביצוע וחברות אשראי חוץ בנקאי שממנות רק חברות הביצוע. מניף, שמממנת את היזמים, נמצאת במעגל רחוק הרבה יותר, ופחות מסוכן.

"חצי אמת שנכון להיום אין השפעה על היזמים ברמה המהותית. הסיבה היא שנדל"ן יזמי אלו פרויקטים ארוכי טווח שיכולים להתפרס על כמה שנים ושלבים, סדר גודל של כארבע שנים, וגם אם לא מכרו דירות במשך חצי שנה מתוך פרק הזמן הזה - זה לא אסון. יש עוד חלון זמן לפצות על זה. ממקרים דומים בעבר, אולי בעוצמות אחרות, השוק יודע לפצות על הרכישות בחודשים הבאים.

 מאור דואק, מנכ''ל חברת המימון החוץ בנקאי מניף שירותים פיננסיים / צילום: מניף שירותים פיננסים

"גם בביצוע, פרויקט שנמשך ארבע שנים, אם היקף הביצוע ירד ל־60% ויגרור איחור ביצוע של כמה חודשים, גם אם לא ניתן לכפר על איבוד הזמן הזה, זה לא אסון גדול ויש לכך פתרונות בטווח הארוך - מביאים עובדים זרים ממדינות שונות וכו'.

"הבעיה הגדולה היא התזרים. יזמים צריכים לשרוד, לקנות זמן. מי שישרוד את התקופה ויקנה זמן - נראה את הבעיות שלו הולכות ונפתרות. כל זה בהנחה שהתוצאות של המלחמה יהיו סבירות והזמן יהיה מוגבל. אם המלחמה תתרחב לצפון ולוח הזמן יהיה ארוך יותר, והתוצאות יהיו קשות, הנזק הפוטנציאלי יהיה גדול יותר. עם זאת, ישנה כוכבית - אם לא נגרר למיתון כבד, גם בתרחישים פחות טובים, ההשלכות על ענף הנדל"ן יהיו אמנם לא טובות אבל מנוהלות.

"דוגמה קלאסית: למלחמת לבנון השנייה הגענו אחרי תקופה לא פשוטה בענף הנדל"ן. המלחמה נמשכה חודש וחצי וענף הנדל"ן יצא מהמצב עם ראלי שנמשך כעשור וחצי. מנגד, במלחמת יום כיפור מצב הרוח לא היה טוב ולקח זמן עד שהתאוששו. גם מהקורונה יצאנו. המשמעות היא שגם בתרחישים הפחות טובים זה עשוי להיות מנוהל.

"אם ענף הנדל"ן יפגוש אחרי המלחמה סביבת ריבית יותר נמוכה, ביקושים מחו"ל וביקושים לממ"דים, ועובדים זרים יגיעו ממקומות נוספים, והרגולציה תאשר פרויקטים יותר מהר - כל זה יחד עשוי לסייע.

"כשאין מכרזים, יזמים יודעים שאין מלאי באופק ולכן הם לא בהכרח יורידו מחירים על דירות הקיימות. אי הוודאות גדלה, אבל אני חושב שמרבית התרחישים מסוגלים להיות מנוהלים. הענף מתאים את המדיניות שלו לתרחישים האלו".

אי הוודאות: התנהלות מול הבנק

איך למעשה אתם מתמודדים בסביבה גבוהה של אי ודאות, איזה פעולות אתם נוקטים?
נוטע: "הפעילות שלנו היא פעילות סימביוזת ומשלימה למערכת הבנקאית, ההלוואות שאנחנו מעמידים לא מתנגשות עם המערכת הבנקאית. למשל משכנתה הפוכה, שלא ניתנות בכלל על ידי המערכת הבנקאית, או למשל פתרון ביניים בהלוואות קצרות ובינוניות עד סילוק החובות, העיקולים וכו'. על מנת שהלקוח יוכל להתנהל נכון, זה יאפשר ל־BDI שלו להתנקות ולחזור כלווה למערכת הבנקאית. הצורך שלנו הוא שיתנהל נכון - ויראה לבנק שהוא מתנהל חכם כך שבעתיד יוכל לקבל מהמערכת הבנקאית את ההלוואה שמסלקת את ההלוואה שלנו. אלה מרבית ההלוואות שאנחנו מעניקים.

 ערן נוטע, IBI

"אנחנו מסתכלים מה הקריטריונים של המערכת הבנקאית דורשת ובונים את הלוואות וההחזר כך שיהיה ניתן להלביש את התשלומים ובהתאם לריביות העתידיות שהלקוח עשוי היה לקבל או שיקבל מהבנק בהמשך. אנחנו כמובן גם בוחנים את יחס ה־LTV, אנחנו מתאימים את עצמנו לרף של הבנק, ואפילו מתחת לכך. הכל נעשה כדי שיתאפשר ללווה לעבור לאחר מכן לבנק.

"אתייחס לשתי נקודות. דיברנו על אתגרים וגיוס הון בחברות חוץ בנקאיות. אנחנו כחברה ששייכת לבית השקעות IBI, מנהלת נכסים, בכובע השני - של המקורות - אנחנו נותני שירותים. משכנתה הפוכה, הלוואות גישור - משקיעים נכנסים בשותפויות מוגבלות - ולכן בתפקיד של גיוס הון, במקרה שלנו, אנחנו מנהלי השקעות ששואפים להניב תשואות יציבות.

"שוק ההנפקות כמעט סגור כרגע, ויש חברות אשראי שהסתבכו. הדבר מקשה על חברות אשראי קיימות שמתנהלות עם ממשל תאגידי מסודר וכו'. יצאה סטיגמה לכל התחום ולכן המערכת הבנקאית לא תיתן אשראי לגופים חוץ בנקאי, וגם החברות שמגייסות חוב נמצאות בבעיה ובאירוע אתגרי".

הקריסות: נראה עוד חברות בסחרור

ראינו לא מזמן חברות בענף האשראי החוץ בנקאי קורסות, בסביבה הנוכחית נראה עוד חברות נקלעות לסחרור?
ציטרין: "אני רוצה לעשות הפרדה בין החברות. אלו שקרסו - חלק קרסו בגלל נכסים לא מספיק טובים, וחלק בגלל מרמה לכאורה. בכל מקרה, אני כן חושב שנראה עוד חברות שיכנסו לסחרור פיננסי. תמורות המאקרו יביאו לצמצום גופים שפועלים בענף, בעיקר הקטנות - אפקט שצפוי לייצר גם קונסולידציה בענף. מי שיש לו הון עצמי ותמיכת בעלים או תמיכת מוסדי, עשוי לצלוח את המשבר ולהתחזק, חברות קטנות ייחלשו והקטנות מאוד יכחדו. לפני המלחמה ראינו כבר תהליך שיותר ויותר חברות יצאו מהעולם הזה."

 מוטי ציטרין, סמנכ''ל וראש תחום מימון מובנה ומוצרים נוספים במידרוג / צילום: סיון פרג'

התחרות מול הבנקים: לא נחליף אותם

כיצד אתם מגדירים את פעילות ענף האשראי החוץ בנקאי? אתם מתחרים של הבנקים? מוצר משלים להם?
דואק: "השאלה סובייקטיבית כי לא כל הענף תופס את הדברים באופן זהה. אבל איך שאני תופס - מניף לא מחשיבה את עצמה כמתחרה של הבנק, אלא כגוף משלים לפעילות הבנקים. אני תמיד אומר בפגישות שמה שאי אפשר לקבל בבנק תבואו אלינו לבדוק אם תוכלו לקבל. אנחנו מממנים הון עצמי. אז נבין למה הבנק לא נתן - אם אתם פושטי רגל גם אנחנו לא ניתן הלוואות, אם זה מסיבות של רגולטוריות שהבנק לא יודע להתמודד אנחנו נשקול לממן. ולכן אנחנו מוצר משלים שמייעל את המערכת הפיננסים.

"חלק מהחברות חושבות שהן כן יחליפו את הבנקים. לעניות דעתי אין להם את היכולות להתחרות בבנק. אני נמצא בתחום הזה של מימון שנים ארוכות ורואים שיש תחומים מסוימים שגופים שאינם בנקים כמו ביטוח ובתי השקעות - אולי יכולות לתת מענה חלקי באשראי מסוים כמו נדל"ן מניב או מימון תשתיות במסגרת דומה של הבנקים. אבל במהות, כמערכת שלמה שמתחרה בבנקים, זה לא קורה. ההיקפים למשל למימון נדל"ן הם בטלים בשישים לעומת האשראי שמגיע לתחום מהבנקים".

האם זה נכון להגדיר ולהתייחס לענף האשראי חוץ בנקאי כיחידה אחת?
צמח: "זו טעות להסתכל על שוק האשראי החוץ בנקאי כמקשה אחת. התחום רחב ומורכב מתחומים ותתי־תחומים, כאשר חברות שונות פועלות לפי מודלים עסקיים שונים ופונות לקהלי יעד אחרים - ומגבות את ההלוואות בשעבודים ובטוחות מסוימים. הספקטרום עצום.

"לדוגמה, אי אפשר להשוות קרן שמעניקה אשראי ומגבה את ההלוואה בנדל"ן ריאלי לחברה שפועלת בניכיון צ'קים. שתיהן אמנם נכנסות תחת הקטגוריה של אשראי חוץ בנקאי, אבל הפער בניהן, כמעט בכל היבט, עצום.

"למעשה, בתוך הענף הזה יש סגמנטציה (פילוח) לתחומים והתמחות בתתי ענפים, כמו למשל אשראי חוץ בנקאי לרכב, אשראי ליזמים וקבלנים, יש אשראי פרטי, בתוך התחום הספציפי הזה יש אשראי פרטי סולו, אשראי מגובה נכסי נדל"ן - שם קרן גשרים נמצאת - מגבים את ההלוואות הדירות מגורים.

"כלומר, יש כאן מנעד רחב ונדרשת התמחות בנישה מסוימת ויתרון יחסי. יש אמנם פקטורים שמשפיעים באופן רוחבי על התחום, כמו גורמים מאקרו כלכליים אבל אשראי חוץ בנקאי מורכב מנישות, שלכל אחת מודל עסקי, הזדמנויות וסיכונים ייחודיים.

"אנחנו למשל לא תלויים בהצלחה עסקית של הלקוח ואין לי נגיעה לעסק של הלווה, אלא לנכס שהוא מחזיק, שמשמש עבור הקרן כבטוחה יציבה מול כל תרחיש".