"שוק הנדל"ן יתאושש": קבוצת גבאי רואה סיבות לאופטימיות אחרי המלחמה

הכתבה מטעם קבוצת גבאי

מאז 7 באוקטובר 2023, אולי היום הקשה ביותר שידעה מדינת ישראל מאז שהוקמה, כולנו מצויים בדאגה מתמדת: כואבים את האבדות העצומות שאנו סופגים, מייחלים להצלחת כוחות הביטחון ולניצחון במלחמה שנכפתה עלינו. רבים מאיתנו או מקרובינו מגויסים לשירות מילואים - ונדמה כי הדבר האחרון שרובנו רוצים לעשות עכשיו הוא צעדים גדולים שבמציאות רגילה יתכן שהיינו עושים.

דוגמה טובה לכך היא רכישת נכס למגורים. ישנם יחידים וזוגות שהתעניינו לפני המלחמה בקניית דירה או נכס מסוג אחר, בין אם למגורים ובין אם להשקעה. הנתונים מראים ירידה בביקושים, ולכן סביר שרבים ממי שהתעניינו עד לא מזמן ברכישה, מתאזרים בסבלנות לפני ביצועה. אנו מצויים במצב הישרדותי מסוים, שבו חלקנו מנסים בסך הכל 'לעבור את התקופה'.

עברו למעלה מחודשיים מאז השבת השחורה, ובתחומים מסוימים רואים ניצני יציאה מההלם, או חזרה לשפיות כלשהי. כך למשל, בברים ובמסעדות שעמדו ריקים בימים הראשונים לאחר מתקפת הטרור, מרגישים תנועה ערה יותר של לקוחות. חנויות שהיו סגורות או פעלו במתכונת חלקית בלבד, חזרו לשעות הפתיחה הרגילות. ומה קורה בשוק הנדל"ן הישראלי?

קבוצת גבאי, שהיא חלק בלתי נפרד משוק הנדל"ן המקומי, גם היא מושפעת ממצב המלחמה המתמשך. בקבוצה צופים כי מצב זה והשלכותיו על השוק עוד יורגשו במהלך החודשים הקרובים לכל הפחות. בשיחה על עתיד שוק הנדל"ן בישראל, אלי גבאי, מבעלי הקבוצה, דווקא משדר אופטימיות זהירה לגבי הבאות: "כיום קשה מאוד לדבר על כך, כי יזמים וקבלנים נמצאים בתקופה מורכבת במיוחד. הלקוח הפוטנציאלי לא חושב מה יקרה בעוד כמה חודשים, אלא עסוק ביומיום ובהישרדות; הוא דוחה צעדים גדולים לתקופה שקטה שתאופיין בקצת יותר ודאות".

 אלי גבאי: ''ביקושים כבושים בשוק'' / צילום: יח''צ

דבריו של גבאי על אותה זהירות כלכלית, מתכתבים עם הנתונים שהתקבלו בשבועות האחרונים, ולפיהם, לראשונה מאז משבר הקורונה, נרשמה באוקטובר האחרון ירידה בהוצאות בכרטיסי האשראי ברמה החודשית לעומת השנה שעברה (בהיקף של כ-7.4%); גם המשיכות מכספומטים התמעטו בכמעט 9%. בנובמבר, היקף הירידה לעומת השנה שעברה עומד על כ-5.5% ומעיד על התאוששות מסוימת. בשוק הדיור, נרשם קיפאון מובן למדי בעסקאות, בשבועות הראשונים למלחמה.

הירידה בביקושים תיבלם?

השיחה עם אלי גבאי נערכת בימים שבהם קבוצת גבאי עוסקת בבנייה של למעלה מ-1,500 יחידות דיור במספר פרויקטים בישראל, כמעט מחצית מהם הם פרויקטים של התחדשות עירונית. הייחוד שלנו, מסבירים בקבוצת גבאי, נטוע בעובדה שאנו מתפקדים כחברה יזמית וגם כקבלן - מה שפותר במקרים רבים, בעיות רבות לאורך הדרך ומקל על הדיירים להתקשר עם גורם אחד ולא עם יזם מסוים וקבלן אחר שבונה עבורו את הפרויקט.

"ברור שגם אנחנו מושפעים במידה מסוימת מכל מה שקורה מסביב, אנחנו לא חיים בבועה", מסביר לנו גבאי. "התפוקה שלנו עומדת על כ-70 אחוזים, ואני יודע לומר שזה ממש לא רע ביחס למה שקורה בשוק כיום. אף אחד לא צפה את המלחמה שבאה עלינו כרעם ביום בהיר, אבל אני יכול לומר שבאופן הדרגתי צמצמנו בקבוצה את התלות שלנו בעובדים פלסטינים. גם לפני 7 באוקטובר רק כ-8 אחוז מכלל עובדי הקבוצה נמנו עליהם".

אז מי מבצע את הבנייה בפועל?
"מדובר בעובדים ממדינות כמו סין או מולדובה. אנחנו גם מעסיקים ערבים ישראלים".

למה בעצם צמצמתם את התלות בעובדים מהרשות הפלסטינית?
"בימי שישי, פלסטינים לא מגיעים לעבודה. זה די מובן. אבל גם התפוקה שלהם לרוב היא לא אותה תפוקה של עובדים ממולדובה ומסין, או ערבים ישראלים . עלויות ההעסקה שלהם הן באותה מסגרת עלות".

יש עובדים שמעוניינים לעבוד כיום, במצב מלחמה?
"יש, אבל הבעיה היא אחרת. העלויות מטורפות. לפני המלחמה, העלות היומית של פועל עמדה סביב 700 שקל. במציאות הנוכחית העלות הזו הוכפלה. היזמים נמצאים במילכוד - הם רוצים לסיים את ההתחייבויות שלהם בפרויקטים ולאכלס אותם. המילכוד הזה מוביל אותם לשלם מחירים שלא דמיינו".

 הדמיית רובע המייסדים שבונה הקבוצה בהוד השרון / צילום: יח''צ

לצד כוח העבודה בשוק הנדל"ן, מתייחס אלי גבאי גם לכמות העסקאות החדשות ולמחירי הנדל"ן. לדבריו, בתקופה הזו שמאופיינת בחוסר ודאות ובסימן שאלה גדול גם לגבי החזית הצפונית, קשה מאוד להעריך איך יגיבו מחירי הדירות לכל שינוי. "מה שבטוח הוא שכיום הביקושים נמוכים לעומת אלו שלפני המלחמה, אבל זה לא משקף בדיוק את המצב בשוק. כבר לפני המלחמה רמת הביקושים לא הייתה גבוהה. אלו יותר 'ביקושים כבושים' של רוכשים פוטנציאליים שמחכים לירידת הריבית או להיווצרות של תנאים נוחים יותר לרכישה".

"בכל מקרה", הוא ממשיך, "אנחנו בקבוצת גבאי מעריכים שהמצב ישתנה לאחר הלחימה. בדרום למשל, יש לא מעט דירות שמוצעות למכירה, אבל אין רוכשים כיום. מי שרוצה לקנות דירה בפחות מ-2 מיליון שקל, יהיה חייב לעשות את זה בדרום הארץ, בטח שלא במרכז שהוא אזור ביקוש והמחירים בהתאם. קשה לראות את זה היום, כי עיר דרומית מרכזית מאוד כמו אשקלון נמצאת בעין הסערה, אבל אנחנו צופים שהמצב הזה עוד ישתנה. מגמה אחרת היא ביקוש מסוים בערים כמו נתניה והוד השרון".

"אנחנו לא צפויים לראות עצירה בביקושים ואכן לא רואים כזו, בקרב מי שכבר 'ננעלו' על דירה מסוימת בפרויקט נקודתי", מסביר גבאי. "גם בקרב מי שמעוניינים לשפר דיור, יש פחות עצירה בעסקאות. מנגד, אנחנו כן רואים את העצירה המוחלטת בקרב משקיעים. לא רק המלחמה משפיעה, אלא גם הריבית הגבוהה שאפיינה אותנו עוד לפני המלחמה - ועומדת בעינה. משקיע ממוצע ימתיןלירידת הריבית. כל עוד היא גבוהה, הוא יכול להשקיע את כספו באפיקים אחרים".

התעניינות של יהודים מחו"ל

המלחמה ונגזרותיה לא פוסחות גם על יהדות העולם, ובמדינות כמו צרפת ובריטניה, מרגישות הקהילות היהודיות את שינוי האווירה, את התסיסה ואפילו את גילויי האנטישמיות. "כבר עכשיו רואים התעניינות מסוימת של יהודים מחו"ל בדירות עבורם או עבור ילדיהם אם כי עדיין לא מבוצעות עסקות", מעיד אלי גבאי. "זה די טבעי, סביר שהם ממתינים לסיום המלחמה או להתייצבות המצב פה בארץ כדי לבצע צעד כלשהו. כמו כולנו, גם הם ממתינים שהסיטואציה הלא נעימה הזו תגיע לסיומה".

 תל אביב. הביקושים לא יתמקדו רק בה / צילום: Canva

ההתעניינות מחו"ל קיימת, מבהירים בקבוצת גבאי, אבל היא לא כזו שתהפוך את הקערה על פיה בשוק הדיור, ומוסיפים כי לא מדובר בגל עלייה שישטוף את ישראל, אבל בהחלט יש מחשבה של חלק מיהודי התפוצות לקנות דירה כאן לכל צורך שיגיע או לא. גם ההתחזקות של הדולר והאירו תורמת לכך שרכישת נכס בארץ תהיה זולה יותר עבורם. בערים מרכזיות, כמו ירושלים, תל אביב ונתניה, יתכן שרכישת נכסים על ידי יהדות התפוצות, תשפיע על המחירים. זו הייתה אחת הסיבות שבגינן עלו המחירים לפני קצת יותר מעשר שנים, מזכירים שם.

אנחנו מדברים על יהודים מחו"ל, אבל מה צפוי לקרות למשל עם מי שפונו מבתיהם?
גבאי: "זו נקודה מעניינת. ביקושים תמיד יש. אם לא נראה אותם היום, נראה אותם בהמשך. אבל מה שקורה עכשיו הוא שעשרות אלפים לא נמצאים בבתיהם, בצפון ובדרום. אני מעריך שאחת ההשלכות של המלחמה תהיה התעניינות מוגברת באזורים שאינם סמוכי גבול. ולאו דווקא ערי גוש דן".

כלומר קו גדרה-חדרה יתרחב.
"משהו כזה. גם ערים כמו נתניה, חדרה, או פרדס חנה כרכור - צפויות להפוך מבוקשות יותר".

"בכל מקרה", מסכם אלי גבאי, "הראייה צריכה להיות ארוכת-טווח. המלחמה הזו קשה וכואבת, היא עלולה להימשך זמן רב, אבל בסוף היא תסתיים. הביקושים הקיימים כיום ימשיכו להתקיים גם אחריה. אנחנו באמת מאמינים שדירה היא צורך אמיתי, היא לא מותרות. לכן אנחנו עוסקים ביזמות ובבנייה. בסופו של יום, כל אחד זקוק לקורת גג ראויה למגורים. מי שרץ למרחקים, רואה את התמונה המלאה. אני משוכנע שהמצב הנוכחי ישתנה ושוק הנדל"ן יתאושש לאחר המלחמה".

* פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.