פרויקט תמ''א 38 ברמת גן. ''צריך להתאים לצורכי על שכונה'' / צילום: טלי בוגדנובסקי
בפברואר הקרוב הייתה תמ"א 38 אמורה להסתיים, אולם בעקבות חוק הארכת מועדים במלחמת "חרבות ברזל" שכולל תוכניות שפג תוקפן, התכנית הוארכה בחצי שנה עד אוגוסט.
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אושרה ב־2005 ובהדרגה הפכה לאחת הספקיות המרכזיות ליחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית, במיוחד באזור המרכז. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מיזמי תמ"א 38 היו עיקר ההתחדשות העירונית במחצית הראשונה של השנה.
● הריבית גבוהה ואין רוכשים, אז למה מחירי הדירות לא יורדים?
● כ-7,000 דירות יוגרלו ב"דירה בהנחה": באילו ערים וכמה כבר נרשמו?
● למרות הקיפאון במכירת דירות: עלייה בהיקף התחלות הבנייה ברבעון השלישי
במסגרת תמ"א 38/1 (תוספות בנייה וחיזוק) נבנו 1,320 יח"ד, בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) נבנו 3,277 יח"ד ואילו בפינוי בינוי נבנו סה"כ 847 יח"ד, מה שחושף את הקושי בקידום הפרויקטים הללו שיכול להימשך שנים רבות. גם במהלך שנת 2022 תמ"א 38 הייתה עיקר ההתחדשות העירונית: בתמ"א 38/1 נבנו 2,993 יח"ד, במסגרת תמ"א 38/2 נבנו 6,831 ובפינוי בינוי 3,588 יח"ד.
השאלה אם נוכח הצורך הדחוף בתוספת ממ"דים בכל הארץ, לא נכון להאריך עוד את התוכנית.
ראש מטה התכנון הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הרב נתן אלנתן, מתנגד להארכת תמ"א 38. לדבריו, "כשאושרה תמ"א 38, הייתי חבר במועצה הארצית וחבר מועצה בת"א וכבר אז אמרתי שהיא לא הפתרון הנכון. הגרסה הראשונה הייתה תוספת של קומה אחת ואחרי זה הוסיפו עוד קומה ואחרי זה הריסה ובנייה וכל מיני דברים. מסע של טלאי על טלאי.
"זו תוכנית בעייתית במהותה, משום שזו תוכנית מתאר ארצית מלמעלה ומורידים לרמת ההיתר עד למטה בלי מאפיינים של המקום. יש מקומות שבהם הכפילו ושילשו את מספר יחידות הדיור בלי פתרון למצוקה של מוסדות הציבור. בתוכניות שמחליפות את תמ"א 38, ברמת כל עיר בודקים ספציפית כל שכונה ומרכיביה ומתאימים לצרכים של שכונה.
"הדבר המומלץ הוא לעשות תוכניות התחדשות עירונית שנותנות פתרון יותר טוב והכוונה למתחמי פינוי בינוי".
על תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, המכונה "חלופת שקד", שנועד להחליף את התמ"א 38 אומר אלנתן: "התקנות לתיקון אושרו לאחרונה ומאפשרות להגיש תוכנית והיתר ביחד. צריך לזכור שיש ערים שאף פעם לא עשו תמ"א 38 כי זה לא היה כלכלי. התוכניות המחליפות שהעיריות מקדמות מאפשרות היתר בנייה מיד, ללא תוכנית".
התוכניות של הרשויות המקומיות, שייכנסו במקום תמ"א 38, יזרזו הליכים?
"במקום שלא רוצים התחדשות עירונית, לא יעזור כלום. אבל למקומות שכן רוצים, אנחנו מביאים מסלולים חלופיים. גם 'חלופת שקד', היתרון שלה הוא לא בגוש דן שממילא התקדמו שם פרויקטים של תמ"א 38, אלא במקומות שהם לא כלכליים. תיקון 139 מאפשר לשר הפנים להגדיל עד 550% את אחוזי הבנייה, ובנוסף גם שטחי השירות, הניתנים מתוקף התיקון.
"אמרנו לוועדות המקומיות שיגישו תחשיב כלכלי במקומות שבהם זה דרוש ונאפשר זאת, ולא נתנו באופן גורף לכולם. אני פונה מעל דפי העיתון ואומר לרשויות שיגישו לנו תוכניות כלכליות ונבדוק ונאפשר להן בהתאם.
"בסופו של דבר התפיסה שלי היא שאנחנו צריכים לאפשר את כל הפתרונות האפשריים. לא נמנע ממי שרוצה למגן את הבית שלו לעשות ממ"ד, ומי שירצה לחזק ילך להתחדשות עירונית".
עורכי הדין בתחום לא מזהים עדיין התעוררות משמעותית בניסיון לנצל את התמ"א לפני שתפקע - וגם לא הזדרזות מיוחדת מצד הרשויות.
עו"ד ענת בירן: "אני לא מרגישה תנופת בקשות בתמ"א 38 שלא הייתה קודם. ייתכן שבחודשים הקודמים הוגשו יותר בקשות אבל לא רואים קצב של אישורים. קיים קושי בירוקרטי בכל הוועדות. אני חושבת שצריך להאריך את תוקפה של תמ"א 38, וגם לקבוע שהמיגון יהיה אחת המטרות. צריך להגדיל את הממ"דים כי אנחנו רואים שכל המשפחה יושבת שם שעות. זה לא יכול להיות מזווה, אלא חדרים גדולים עם שירותים ומקלחת".
"כולם בוועדות המקומיות עבדו פחות בתקופה הזו"
עו"ד סימון טוסון ממשרד הרטבי בורנשטיין בסון ושות' מעיד: "בתקופת המלחמה איננו רואים שום שינוי במדיניות הרשויות המקומיות לאשר תמ"א 38 בצורה מהירה יותר. להיפך, בתקופה האחרונה כמו בכל המגזר הציבורי, כולם גם בוועדות המקומיות עבדו פחות. התרשמותנו היא שלא משנה לוועדות המקומיות שהתמ"א עומדת לפוג - אולי מתוך הנחה בקרב מקבלי ההחלטות ברשויות שיהיו פתרונות אחרים והוראות אחרות מכוחן אפשר לעשות תמ"א 38 - אם זה בתכנון מתחמי או בחישוב זכויות אחר - ולכן הן לא מזדרזות". לעומת זאת, הוא מזהה האצה של תהליכים לחתום על חוזים - "הן מצד יזמים והן מצד דיירים שמתארגנים".
"49 ימים בלבד לאישור תוכנית ארצית"
בשבוע שעבר אושרה תמ"א 40, המאפשרת בניית ממ"דים בהליך מזורז בכל רחבי הארץ. זוהי הרחבה של תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 40/א/1) שאושרה ב־2019 וחלה על יישובי גבול הצפון ואיפשרה הליך מזורז למיגון בטווח של כתשעה קילומטרים מהגבול הצפוני.
עד היום, הקמת ממ"ד הייתה אפשרית רק בהתאם להוראות התוכנית החלה על המגרש, ותמ"א 40 שאושרה אמורה להקל על הליך הרישוי מאחר שהיא מגמישה את הוראות הבינוי, בחריגה מקו בניין הן במבני מגורים והן עבור מבני ציבור, בלי שהמהלך יחייב תביעות פיצויים על ירידת ערך את הרשות המקומית.
תמ"א 40 מאפשרת הליך מהיר להוספת ממ"דים. היא לא תוביל להזנחה של התחדשות עירונית?
אלנתן: "תמ"א 40 אושרה בפרק הזמן הכי קצר בתולדות המדינה - 49 ימים. היא מאפשרת לבנות ממ"דים בבניינים בגובה של עד 9 קומות ברישוי מקוצר - חודש־חודשיים לקבלת היתר בנייה. קודם כול הדיירים צריכים להתיישב ולהסכים שכל הטור רוצה לבנות ואחרי זה לקחת אדריכל שמתכנן, ומוסיפים תוספת חיצונית לבניין".
קח לדוגמה מבני רכבת ישנים משנות ה־50. לחבר להם ממ"ד?
"יש פתרונות קונסטרוקטיביים. הנקודה החשובה היא שעד המלחמה אנשים לא רצו להוסיף ממ"ד כי זה עולה 200 אלף שקל.
"היום דירות עם ממ"ד שוות הרבה יותר מתוספת של 200 אלף שקל. מבחינה כלכלית שווה להוסיף ממ"ד. ערכתי שיחה עם מתווך בפלורנטין ושאלתי מה קורה בדירות 3 חדרים? הוא ענה שדירות עם ממ"ד נחטפות ואלו שבלי ממ"ד אף אחד לא מסתכל עליהן. סיפר לי שיש דירות ריקות שאף אחד לא לוקח. בעבר הן היו בשכירות של 6,000־7,000 שקל בחודש ועכשיו הן ירדו ל־4,000 שקל בחודש.
ביחס לתמ"א 40 והאפשרות שאולי התוכנית יכולה לסייע בקידום מיגון ומנגד לפגוע בקידום התחדשות עירונית, השיב אלנתן: "במזרח ת"א מקבלים בפינוי בינוי תוספת משמעותית של 25 מ"ר וגם 30 מ"ר בפינוי בינוי. במקרה שבבניין עשו ממ"דים והולכים לפינוי בינוי, יתקבל 12 מ"ר על מה שכבר קיים, כך שזה לא גורע מהממ"ד אם הוא היה קיים בטרם החתימה. גם שעושים פינוי בינוי ואדם הרחיב את ביתו, ויש תוכניות הרחבה, אז נותנים לו עוד 12 מ"ר בפינוי בינוי - על הקיים ולא גורעים מהתוספת.
"בסופו של דבר התפיסה שלי היא שאנחנו צריכים לאפשר את כל הפתרונות האפשריים. לא נמנע ממי שרוצה לחזק את הבית שלו לעשות ממ"ד, ומי שירצה ילך להתחדשות עירונית. אני לא יכול להתייחס ברצינות לטיעון שהוספת ממ"ד תפגע בהתחדשות עירונית. 12 מ"ר שיוסיפו לא יפיל את הפרויקטים.
"אגב, יש דיירים סרבנים שלא רוצים התחדשות עירונית, יש מבוגרים שלא רוצים ולא מעניין אותם ורוצים לחיות את חייהם. לפחות לאלה יהיה ממ"ד".
אין חששות שיוותרו על התחדשות עירונית אם אפשר פשוט להוסיף ממ"ד?
אלנתן: "אני חושב שיהיו מזה רק דברים טובים. בהתחלה התלבטתי אם להחיל את התוכנית על מבנים שיש בהם תהליכי התחדשות עירונית. מה קורה למשל בבניין שהתב"ע להתחדשות אושרה - אפשר לעשות ממ"ד או לא? בדקנו והגענו למסקנה שכן.
"למשל, יש תוכניות שאושרו לפני שנים כמו תוכנית הרבעים בת"א שהיא סוג של התחדשות עירונית אבל המימוש יכול לקחת 40 שנה. בינתיים אנשים רוצים למגן ואני לא אתן בגלל התחדשות עירונית? אין סיבה למנוע. אם יש תוכנית מתקדמת לקראת היתר בנייה, גם אין בעיה כי בדרך כלל כולם כבר חתומים וסגרו מה התמורות שמקבלים, ואם מוסיפים ממ"ד הוא לא יקבל מהיזם תמורה נוספת".
בפיקוד העורף מזכירים כי הקושי המרכזי בתמ"א 40 הוא שתוספת הממ"ד נעשית מכיסו של הפרט ולא כחלק מפרויקט שהיזם מממן. "החלום שוועדי בתים משותפים יתאגדו ויקבלו הסכמה 100% להקמת פיר ממ"דים, הוא חלום", אומר גורם בפיקוד העורף. "בחלק מהמקומות מדובר בבתי רכבות עם אוכלוסייה חלשה שיש לה בעיה לממן את הפרויקטים הללו".