תוכנית הדיור החדשה: בשורה קטנה למילואימניקים ואכזבה למשקיעים

נתחיל דווקא בקרדיט למשרדי הממשלה שלא שלפו השבוע שום שפן חדש מהכובע במסגרת התוכנית החדשה שלהם לפתרון משבר הדיור. לא קיבלנו הפעם שום רעיון מבריק וחדשני שהיה מטלטל את השוק, ובעיקר מייצר אשליה של פתרון ששוב היה מחזיק מעמד רק לטווח קצר.

● למרות הטילים: ביקושים גבוהים לדירות חדשות בשלומי וקריית שמונה. אלה המחירים 
● דירות מוזלות בפריפריה ועובדים זרים: פרטי תוכנית הדיור שאושרה 

בעשור האחרון ירדו ועלו על השולחן אינספור שליפות כאלו - מע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה, מס מיוחד לבעלי שלוש דירות ויותר, הגרלות וסבסוד על כל הקרקעות ששיווקה המדינה ועוד - מבלי שהייתה לכך השפעה אמיתית על שוק הדיור. עוד ועוד צעדים שרק הסיטו את כולנו מהמטרה העיקרית והפשוטה - לדאוג שיהיה פה פשוט יותר היצע, כזה שיעקוף את הביקוש של הישראלים לדירה.

ולא שהם לא ניסו גם הפעם להפתיע: הפחתת מס רכישה רק לכמה חודשים כדי להמריץ את השוק, העלאת מס שבח למי שמחזיק מספר דירות יותר מ־10 שנים, ועוד. אבל בסופו של יום, בין אם בגלל ההבנה שהציבור הישראלי ושוק הנדל"ן לא בנויים כעת לעוד טלטלות, או פשוט בגלל ההבנה שהם לא יצלחו את המכשולים שיערים עליהם משה גפני בוועדת הכספים, התוכניות הללו נגנזו. נשארנו עם 12 צעדים מוכרים לעייפה, ואולי טוב שכך.

תוכנית ממחוזרת, ומפורטת

"דירה בפריפריה ב־800 אלף שקל"? רק השבוע למשל יגרילו כ־230 ישראלים את הזכות לרכוש דירה במחיר של 800 אלף שקל במעלות ובקרית שמונה, וגם יקבלו בנוסף מענק של 40 אלף שקל לצורך הרכישה; או "עידוד תעסוקת ישראלים בענף והטמעת טכנולוגיות לשיפור הפריון בענף"? אין שר שיכון שלא חזר על המנטרה הזו, שהיא אכן מתבקשת וחשובה מאין כמותה, לפחות מאז תחילת האלף הנוכחי.

שרים מתחלפים סיירו בחו"ל וסיפרו לכולם בהתרגשות איך מעבר לים מייצרים בניינים שלמים במפעלים, ומקימים אותם בתוך שבועות ספורים באתר. אבל בזה אחר זה הם לא הצליחו להזיז דבר. וכן, יכול להיות שדווקא המלחמה פתחה פה חלון הזדמנויות ענק. כ־90 אלף פועלי בנייה פלסטינים זולים ויעילים נעלמו מהאתרים בין רגע ב־7 באוקטובר, כשאין כרגע שום תוכנית להחזירם. אולי סוף סוף זה יכריח את הטכנולוגיה והתיעוש לעשות צעד קדימה, ורק שהמדינה לא תהיה משם בשביל להפריע.

הלאה. גם הסעיף שמבטיח "תמרוץ מתן היתרי בנייה" הוא כמובן מטבע שחוק למדי שבעיקר מחכה ליישום בפועל. מעתה והלאה, היתר מהיר יזכה אומנם את הרשות המקומית בעד 10,000 שקל לכל דירה, אבל צריך לדעת שההוצאות שיש לה על כל משפחה חדשה גבוהות פי כמה מכך (מה שגם מעמיד בסימן שאלה גדול את הסעיף לעידוד פיצול דירות בוועדה המקומית).

בשורה התחתונה, התוכנית הממוחזרת והמפורטת בעיקר מבהירה שהם הבינו סוף סוף שענף הנדל"ן הוא תחום סיזיפי ומורכב, שלא אמור להמתין לקוריוזים ולקפריזות שמביא עימו כל שר. שלומי הייזלר, מנכ"ל האוצר שהיה לפני כן מנהל הטאבו, יודע טוב מכולם עד כמה הבירוקרטיה והמנגנונים הציבוריים הם מכשול בדרך לשינוי ולהצלחה. שבשוק הדיור, ולא רק שם, הממשלה נבחנת בעיקר ביכולת לשמן את המכונה ולתת לה לעבוד חלק.

צריך גם להודות, כי אלמלא המלחמה, והשבתת כ־50% מהאתרים בגלל המחסור בפועלי בניין, זה גם עבד לאחרונה לא לגמרי רע - היתרי הבנייה בשמיים (עד ספטמבר הונפקו היתרים ל־73 אלף דירות) וכמות הדירות החדשות העומדות למכירה הגיעה לאחרונה לשיא של יותר מ־62 אלף. לא במקרה, במשרדי האוצר והשיכון גייסו את האינפלציה כדי להוכיח שהם יכולים להראות כבר תוצאות של ממש בשטח.

בזכות מדד המחירים לצרכן, שעלה בשנה שעברה ב־3%, הם יכלו "לשדרג" ירידה שנתית מינורית של 1.8% במחירי הדירות לגרף שהציג ירידה של 5% והיה מרשים פי כמה.

וכן, אם הממשלה תוציא עוד כמה מקלות מהגלגלים של הענף, תדאג ליותר תיעוש וכוח אדם ובעיקר להקלה על הבירוקרטיה, אין סיבה ששמונה חודשים של ירידה רצופה במחירי הדיור (לא רק ריאלית) לא תמשיך גם הלאה. ודאי כל עוד הריבית לא תרד דרמטית.

המשקיעים לא קיבלו תמריץ לחזור

בשולי התוכנית, היו גם בשורות קטנות. למילואימניקים חסרי דירה שווה יותר לחכות להגרלות הבאות לדירה מסובסדת - מאחר והם צפויים לקבל קדימות ברבע מהדירות. זה כמובן גם צריך לצנן את הביקורת המוגזמת שהסיוע מיועד רובו ככולו לציבור החרדי, כאילו רק הם קונים בפריפריה.

מנגד, לא מעט ישראלים שחשבו לקנות דירה להשקעה בוודאי התאכזבו השבוע, לאחר שבאוצר ירדו מהעץ ולא הפחיתו להם את המס מ־8% ל־5%.

מבחינת הקבלנים, הם בוודאי לא שמחו לגלות שהמשקיעים לא יסתערו מחדש על הפרויקטים שלהם, מה שאומר שהם יהיו חייבים להמשיך להתאמץ כדי למשוך אליהם כל קונה. בממשלה אומנם ניחמו אותם בדחיית תשלומים על קרקעות מדינה, בהעמדת ערבויות להורדת שיעור המכירה המוקדמת שדורשים מהם הבנקים, ובעזרה בהבאת עובדים או פתרונות טכנולוגיים, אבל כל אלה יכולים ואמורים לעודד גם עוד הקמת דירות - מה שלא ממש יעזור להם בניסיונות המכירה ובשינוי משוואת ההיצע והביקוש. ומי שחושב לקנות היום דירה, בהחלט חייב לדעת שידו על העליונה מול המוכר העומד מולו.