מגדל לוינשטיין. בעיגול: מנכ''ל לוינשטין נכסים, שאול לוטן / צילומים: איל יצהר, יח''צ
המלחמה בעזה ולפניה קידום הרפורמה המשפטית, המשבר בהייטק והעלאות הריבית בארץ ובעולם, טלטלו את ענף הנדל"ן המניב המקומי, בדגש על תחום המשרדים. לראיה, מדד ת"א מניב ישראל, הכולל את חברות הנכסים המובילות בבורסה המקומית (כולל עזריאלי ומליסרון), רשם בשנה האחרונה תשואה שלילית של 25% בזמן שמדד הדגל ת"א 35 ירד ב־6% "בלבד".
● "זה הזמן לעסקאות מעולות": הכירו את ההשקעה הלוהטת של תחום הנדל"ן
● לא רק דירות: הזדמנויות ההשקעה שלא הכרתם בענף הנדל"ן
עם זאת, נראה שנכס מניב אחד ממשיך להוות עוגן של יציבות לחברות הענף, גם בימים סוערים שבהם תוצאותיהן נפגעות. מדובר בחניונים הממוקמים במרכז העיר תל-אביב, שכידוע לכל מי שנכנס לעיר אינם מהססים לגבות מחירים מפולפלים. הדוחות הכספיים של חברת הנדל"ן המניב לוינשטין נכסים, חושפים נתונים המלמדים על מחירי שכירת חניות באזורים הנחשקים של העיר וגם על הרווח יוצאת הדופן שהם מניבים לחברות המנהלות אותם.
רווחי החניון נשחקו קלות
לוינשטין נכסים שבשליטת ובניהול שאול לוטן, מחזיקה בין היתר במגדל שנושא את שם המשפחה, בדרך מנחם בגין בת"א. מגדל לוינשטין מתנשא לגובה 33 קומות ובתחתיתו חניון הכולל 418 מקומות חניה בבעלות החברה. לדוחותיה הכספיים מדי שנה מצרפת החברה דוח הערכה של השמאי יוסף זרניצקי, שממנו ניתן ללמוד נתונים אודות פעילות החניון.
מהדוחות שפורסמו השבוע לשנת 2023 עולה כי בעבור השכרת חניה בודדת במגדל למשך חודש גובה לוינשטין סכום של 1,235 שקל, כאשר הרווח ממקום חניה עמד אשתקד על 985 שקל לחודש - 80% מהמחיר (מדובר בשחיקה קלה ברווח שעמד ב־2022 על 1,008 שקל למקום חניה). בסך הכול הניבה השכרת החניות במגדל לוינשטין רווח של 5.4 מיליון שקל ב־2023 - ירידה של כ־2.5% ביחס לשנה שקדמה לה.
דוח השמאות כאמור מספק הצצה רחבה למחירי מקומות חניה במגדלי המשרדים של ת"א, וגם באזור המשרדים של העיר רמת גן הסמוכה. הרחוב ה"לוהט" ביותר, עולה מההשוואה, הוא רחוב הארבעה בת"א - שם הושכרו 90 מקומות חניה למנויים במה שהוגדר בדוח כ"מגדל משרדים חדיש", בעלות של 1,600 שקל לחודש. אחריו עומד בניין משרדים חדש ברחוב לילינבלום בעיר, שבו הושכרו 80 מקומות חניה במחיר של 1,300 שקל לחניה בחודש.
ברחוב שאול המלך דמי השכירות נעים בטווח של 1,200-1,300 שקל לחניה פר חודש. לעומת זאת, במתחם משרדים ומסחר בחלק הצפוני של רחוב מנחם בגין נחתם הסכם להשכרת 680 מקומות חניה "במחיר מציאה" של 975 שקל לחניה בחודש.
בדוח מצוין, כי נכון לסוף המחצית הראשונה של 2023, דמי השכירות החודשיים למקומות החניה במבני המשרדים מסוג "Class A" (קרי בנייני המשרדים באיכות הגבוהה ביותר) באזור מנחם בגין, יעמדו על כ־1,170 שקל בחודש למקום חניה. במתחם הבורסה ברמת גן משולמים בחניון דמי שכירות חודשיים של 930 שקל למקום חניה.
מחירי החניות לא השתנו
לעבודת השמאי מצורפת סקירה של מחירים ממוצעים למקום חניה שערכה פירמת CBRE, עבור בנייני "Class A" בעיקר, שנעים בין 989 שקל לחודש למקום חניה באזור הבורסה ברמת גן, ל־1,400 שקל לחניה ברחוב יצחק שדה בת"א. סקירה קודמת שבוצעה והוצמדה לדוחות הכספיים של שנת 2022, לימדה על טווח מחירים דומה למקומות חניה, זאת קודם למרבית הטלטלות הרבות שפקדו את ענף הנדל"ן הישראלי.
מחיר מקום חניה בציר מנחם בגין נותר דומה בשתי השנים (1,169 שקל), כאשר אזור ה"סיטי" של תל-אביב, נשחק מעט לכיוון 1,140 שקל למקום חניה ב־2023 מול 1,310 שקל בסקר של שנת 2022. ברחוב יגאל אלון בעיר מחיר ממוצע של מקום חניה היה 1,050 שקל בשנת 2023, בדומה לשנה הקודמת. מחיר חניה בסמוך לבית המשפט בת"א (באזור רחוב ויצמן בעיר), עולה בממוצע 1,280 שקל בשנת 2023, גם כאן ללא שינוי מהותי ביחס לשנה שקדמה לה.
לפי הערכת השמאים השווי של כלל החניות במגדל לוינשטין נאמד בכ־90 מיליון שקל, לאחר קיזוז עלויות שיפוץ שבוצעו בשנה שעברה. בשנת 2022 עמד שווי החניות על כ־87 מיליון שקל. שווי המגדל עצמו נאמד בכ־425 מיליון שקל, והוא לא השתנה ביחס להערכה שניתנה בשנת 2022.
לוינשטין נכסים עצמה נסחרת בבורסה לפי שווי של מעל ל־970 מיליון שקל. מניית החברה ירדה בשיעור מתון של 4% בשנה האחרונה, והשלימה עלייה של כ־5% בשלוש השנים האחרונות. החברה נשלטת על ידי לוינשטין הנדסה, שהצמרת שלה זהה ומורכבת מהמנכ"ל (ובעל השליטה) לוטן והיו"ר אליעזר אלקון.
את 2023 סיימה החברה עם הכנסות מדמי שכירות תפעוליים (NOI) של 81.4 מיליון שקל, עלייה של 6%. ההנהלה הסבירה שהעלייה נבעה בעיקרה מהשכרת שטחים פנויים במגדל לוינשטין בתל אביב ומעלייה בדמי השכירות בעקבות הצמדה למדד או לדולר. לצד זאת נרשמו גם עליות בדמי שכירות כחלק מיישום הסכמי אופציות עם שוכרים קיימים.
בשורה התחתונה רשמה לוינשטין נכסים אשתקד רווח נקי של 46 מיליון שקל, שנחתך ב־77% ביחס לשנה הקודמת אז הסתכם ב־205 מיליון שקל. הסיבה לצניחה הייתה העובדה שכמעט ולא היו שיערוכים חיוביים ב־2023, למול שיערוכי נכסים בהיקף של 200 מיליון שקל בשנה הקודמת.