ביהמ"ש: על רמ"י לעמוד בחובות של הגינות ותום־לב ביחס להיתרי בנייה

הכותב הוא ממשרד מוסרי, טל - עורכי דין

בקשות להיתרי בנייה בקרקעות שהן בבעלות רשות מקרקעי ישראל מחייבות על־פי הדין הסכמה של רמ"י כתנאי מקדמי לדיון בהן במוסדות התכנון.

כפי שידוע לכל העוסקים בכך, ההליך מול רמ"י מאתגר, בלשון המעטה, במובנים רבים. אחת המכשלות בהליך טמונה, בין היתר, בכך שרמ"י נוהגת לעשות שימוש ב"צומת" הזה, שבו נדרשת הסכמתה, כאמור כמכשיר לגביית תשלומים עבורה (דמי חכירה/דמי היתר).

● המתחם הלוהט של גבעתיים: פרויקט פינוי־בינוי שמושך את היזמים הגדולים
● הכנסות של שנה בהנפקה אחת: חגיגת העמלות של יועצי חברות הנדל"ן הזרות חוזרת
● קבלן שיפוצים התרשל, ופועל בניין נהרג. גם בעלי הדירות ישלמו פיצוי ליורשים

רבים מכירים את הקשיים הטכניים בהליכים מול רמ"י, ובראשם זמני הטיפול הממושכים (על אף מאמצים כנים לטיפול בכך) וחוסר האפשרות לקבל מענה במסגרת זמנים סבירה. בלא מעט מקרים, מבקשי בקשות להיתר מוצאים עצמם אובדי עצות, בין הפטיש לסדן, כשרמ"י מתנה בשלב זה - שבו נדרשת הסכמתה - תנאים שלאו דווקא קשורים למקרה הפרטי שלהם.

עובדות המקרה: לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בנוף הגליל־נצרת פסק דין מקיף ומשמעותי בסוגיה האמורה. בפסק הדין נדון מקרה במסגרתו התגלה סכסוך כלכלי גרידא בין רמ"י לבין חברה שזכתה לפני יותר מעשור במכרז להקמת 150 יחידות מגורים בטבריה. אותה חברה שיווקה את המגרשים לרוכשים שונים לבנייה עצמית, אשר רובם (130), לאחר שניתנה הסכמה כוללת של רמ"י כנדרש, מימשו את הזכות שרכשו והקימו יחידות דיור שאף קיבלו טופס 4 מהוועדה המקומית.

בשלב מסוים התעורר סכסוך כספי בין החברה לרמ"י אשר נדון במספר הליכים אזרחיים נפרדים. או־אז הודיעה רמ"י כי היא חוזרת בה מההסכמה הכוללת שניתנה, וכך נותרו יתר הרוכשים והחברה בפני שוקת שבורה, כיוון שלא יכולים היו לקדם את הבנייה במגרשיהם.

ההחלטה: בית המשפט סקר בפסק הדין את ההליכים והתהליכים החוקיים הנדרשים וקבע כי עמדתה של רמ"י חורגת ממתחם שיקול־הדעת הנתון לה על־פי חוק, כיוון שעמדתה נעוצה בטעמים שאינם ענייניים. לפיכך, בית המשפט קצב לרמ"י פרק זמן לדון ולתת התייחסות לבקשות להיתר של אותם רוכשים בסוגיות תכנוניות/הנדסיות בלבד.

למי הסמכות?

בית המשפט מעמיד תחת שבט ביקורת - מוצדקת יש לומר - את התנהלות רמ"י, באופן כללי ובמקרה הפרטני, וקובע כי התייחסות רמ"י לבקשות להיתר צריכה להיות עניינית גרידא, כך שלא ניתן לגרור אל גדר ההתייחסות המבוקשת ממנה כבעלת המקרקעין, שיקולים וסכסוכים כספיים כלליים (שיכולים להיות מושא להליכים נפרדים).

בנוסף, מואר בפסק הדין הזרקור אל הוראות הדין, במסגרתן נקבע כי אי־התייחסות של רמ"י במשך 90 יום לפנייה אליה, במסגרת הליך בקשה להיתר - דינו לצורך דיון בבקשה להיתר, כדין הסכמה.

כמו כן נדונה בפסק הדין השאלה של הסמכות לדון בהתנהלות רמ"י בפני בית המשפט לעניינים מינהליים; זאת לאחר שנטען על־ידי רמ"י במסגרת ההליך כי הסמכות היא של בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ. בית המשפט המחוזי קבע, בפרשנות מקיימת ויצירתית, כי הסמכות היא של בית המשפט לעניינים מינהליים, ופתח בכך את הדלת לעותרים ולפונים נוספים שבוודאי יידרשו להעמיד את התנהלות רמ"י כלפיהם, במקרים המתאימים לכך, בעתיד לבוא.

עת"מ 29559-05-23