"זה יתפרץ": עמוס לוזון בטוח - מחירי הנדל"ן בישראל יעלו ובחדות

על אף ריבית גבוהה, אינפלציה גלובלית וגם מלחמה, קבוצת לוזון , העוסקת בייזום נדל"ן למגורים ותשתיות, יותר מהכפילה את רווחיה ב־2023. הכנסות הקבוצה עלו באופן מתון ביחס ל־2022 (לכ־900 מיליון שקל), אבל הרווח הנקי זינק ביותר מפי שניים לסכום של 106 מיליון שקל. ביצת הזהב של הקבוצה בבעלות עמוס לוזון היא לא אחרת מאשר פעילות בנייה למגורים בפולין.

● ההערות שמסתתרות בדוחות: כך קפצו מכירות הדירות החדשות
● נתונים חדשים מגלים: מחירי השכירות בתל אביב בירידה, במיוחד באזורים האלה
● המכרז שמגלה את האנומליה של חיפה. כמה תעלה דירה ליד הים?

ביצת הזהב: שוק הנדל"ן בפולין

החברה הבת של הקבוצה, לוזון־רונסון, מכרה בשנת 2023 יותר מאלף יחידות דיור בפולין (בערים ורשה, ורוצלב, פוזנן ועוד) תמורת כ־541 מיליון שקל (589 מיליון זלוטי) - יותר מכפול לעומת הנתונים של שנת 2022. לפי הדוחות, המחיר הממוצע בו נמכרת דירה בפולין עומד סביב חצי מיליון שקל בלבד, כאשר השטח קטן משמעותית מבישראל ועומד בממוצע על כ־50 מ"ר. החברה חולשת על צבר לבניית 5,721 יחידות דיור (מתוכן 1,469 בשלבים מתקדמים ו־926 בבנייה).

אשתקד ביצעה הקבוצה שינוי מבני שבו הוכנסו החזקותיה (100%) ברונסון הפולנית, לחברה ישראלית בשם לוזון רונסון, שלאחר מכן גייסה 206 מיליון שקל באג"ח בבורסה בת"א. מלבד הפעילות בפולין, לתוך לוזון רונסון הוכנסו פרויקטי ייזום של בנייה למגורים בראשון לציון ואור יהודה לצד עתודת קרקע בהוד השרון.

"לוזון רונסון תרוויח בשנים הקרובות מאות מיליוני שקלים", מעריך עמוס לוזון בראיון לגלובס. לדבריו, הפרויקטים שתקים הקבוצה בישראל צפויים לייצר לה מכירות משמעותיות, לצד הפעילות בפולין שאמורה להכיר ברווחים ניכרים בשנים הקרובות: "רונסון הפכה לאחת מבין שלוש היזמיות המובילות בפולין, ומחירי הדירות שם עולים", טוען לוזון.

אבל האם השוק הפורח יהפוך לאתגר? בין הסיבות לעליות המחירים בפולין נמנית תוכנית סבסוד משכנאות שהשיקה הממשלה הקודמת במדינה המזרח־אירופית. אותה תוכנית, שמתדלקת את הביקושים לרכישת דירות, כבר הסתיימה וטרם חודשה ובדוחות קבוצת לוזון צוין כי "העלייה הדרסטית בעלות החזר האשראי החמירה את מצבם של משקי בית רבים", ולכן ירדו מספר המשכנתאות החדשות שם.

"הפועלים ההודים לא בכיוון"

בינתיים בישראל, לוזון משוכנע שענף הנדל"ן המקומי לקראת מפץ: "ברבעון הראשון של 2024 נרשמו מכירות טובות יותר מאשר בכל 2023. כל מי שישבו על הגדר - בגלל המחאה שהייתה בשנה שעברה, כשהיו כאלה שאמרו שיעזבו את הארץ ולא יקנו ולא ישקיעו - הבינו היום שאין לנו ארץ אחרת. הציבור גם מעריך שהריבית במגמת ירידה, אז ברגע שתרד הריבית והמלחמה, מחירי הדיור יעלו. לכן להערכתי, כולם חוזרים לשוק היום.

"אחרי כמעט שנה שלמה שלא התחילו לבנות דירות במדינת ישראל וכאשר יש ביקוש כבוש (ביקושים שלא יכולים להתממש מסיבות חיצוניות, ח"ש) ל־70־80 אלף דירות בשנה, שיילך ויגדל בשנים הבאות - זה יתפרץ והמחירים בטוח יעלו". עם זאת, פעילות הנדל"ן של לוזון בארץ הפכה לצנועה במיוחד, כשכל הפוטנציאל התכנוני שלה, לפי הדוחות, מסתכם בכ־1,600 דירות.

בצל המלחמה ואיסור הכנסת פועלים פלסטיניים לארץ, ענף הבנייה מתמודד עם מחסור משמעותי בעובדים. "הגשנו בקשה עבור חברת הביצוע שלנו רום גבס, להבאת פועלים זרים. אנחנו בהליכים מתקדמים ומקווים לקבל אישור להבאת 360 פועלים".

יש לכם העדפה מאיזו מדינה?
"ממה שאני מבין הפועלים ההודים 'לא בכיוון' מבחינת בעלי מקצוע. השבועות הראשונים להגעתם לארץ, ממה שאני שומע, נראים לא טוב. בפולין אנחנו בונים בהצלחה עם פועלים אוקראינים, מולדובים ופולנים. יש לנו ניסיון טוב איתם, הם אחלה, בעלי מקצוע ברמה מאוד גבוה. ברגע שנקבל את האישורים הנדרשים, נשאף להביא אותם (עובדים ממזרח אירופה, ח"ש)".

פעילות נוספת שמחזקת את שורת הרווח של לוזון היא תחנת הכוח דוראד, הסמוכה לאשקלון. קבוצת לזון מחזיקה (בשרשור) כ־10% מתחנת הכוח, שהכנסותיה עלו ב־15% בשנת 2023 לסכום של 2.7 מיליארד שקל. גם הרווחים זינקו: בזמן שתעריף החשמל במשק התייקר, מחירי הגז הטבעי ירדו ובשורה התחתונה הרווח הנקי של דוראד קפץ ב־181% ל־211 מיליון שקל ולוזון נהנתה מחלקה היחסי (כ־20 מיליון שקל). "העלייה ברווח הנקי מוסברת בפיזור שלנו", אומר לוזון בראיון לגלובס. "יש את פעילות האנרגיה בדוראד והפעילות של רונסון בפולין לצד פעילויות נוספות".

עדיין מאמין בטריא: "תעלה על דרך המלך"

מי שמסבה ללוזון כאבי ראש היא טריא, שמפעילה פלטפורמה טכנולוגית המשדכת בין מלווים ללווים (P2P). טריא מוזגה לתוך חברת הבת של הקבוצה (לשעבר לוזון נדל"ן), לפני שנתיים בשווי של מעל ל־300 מיליון שקל. מאז, המניה צנחה ב־78%, בעיקר בגלל עליית הריבית במשק שהפכה הלוואות בין אנשים פרטיים למסוכנות יותר ופחות משתלמות, וכיום החברה נסחרת בשווי של כ־109 מיליון שקל.

לפי דוחות 2023, טריא סובלת מריבוי בקשות משיכה ממלווים בפלטפורמה, שהסתכמו ב־1.7 מיליארד שקל (רוב הכספים שמנוהלים בפלטפורמה) כאשר בנוסף התגלעה מחלוקת מול רשות ניירות ערך בנוגע להכרה בעמלות שגבתה טריא בשנים האחרונות מעסקות הלוואה לקבוצות רכישה של נדל"ן (עיקר פעילות הפלטפומה). תרומתה של טריא לתוצאות קבוצת לוזון אשתקד היה הפסד של כ־35 מיליון שקל.

לוזון מציין כי מתבצעים מהלכים לאושש ולחזק את טריא: "אנחנו עושים מאמצים לגייס כסף כדי שנוכל לתת פתרונות גם לאותם מלווים שמבקשים את כספם בחזרה, וגם להתחיל את פעילות 'טריא הום' ולהציע משכנתאות לציבור. אני בטוח שברגע שנגייס כספים ממקורות חיצוניים כמו בנקים, מוסדיים וחברות ביטוח, טריא תעלה על דרך המלך ותהפוך לחברה מצוינת בתחום המימון".

עמוס לוזון הוא מקבל השכר הרביעי בחברה

מניית קבוצת לוזון עלתה בשנה האחרונה ב־34%, קצת יותר ממדד תל אביב בנייה. גם היא, בדומה למגמה הכללית בסקטור עדיין רחוקה מרמות השיא של 2022 ב־25%. שווי השוק לפיו נסחרת היום הקבוצה עומד על כ־800 מיליון שקל. לוזון, מחזיק ב־67.5% ממניות הקבוצה, ששוות כמעט 530 מיליון שקל. עם זאת, עלות שכרו של בעל השליטה והמנכ"ל היא רק במקום הרביעי ברשימת מקבלי השכר הגבוה בקבוצה. עמוס לוזון נהנה בשנת 2023 משכר שנתי בעלות של 2.4 מיליון שקל, כאשר כל הסכום נגבה מדמי ייעוץ. לפניו ברשימה מובילים אבנר קינל, מנכ"ל החברה הנכדה אינובייט (עוסקת בתכנון ואספקה של מוצרי גמר לנכסים עסקיים ופרטיים) שעלות שכרו עמדה על 6.1 מיליון שקל. אחריו בועז חיים, מנכ"ל לוזון רונסון (4.1 מיליון שקל).