המכרז במתחם תעש בת"א: כמה תעלה דירה באזור המבוקש?

אחת הקרקעות היוקרתיות ביותר שהוצאו לשיווק מתחילת השנה על ידי רשות מקרקעי ישראל - וכנראה מהמזוהמות ביותר בארץ - שווקה בהצלחה השבוע. מדובר בחלק מתוכנית גדולה המתוכננת במתחם תעש השלום, שם פעל במשך עשרות שנים מפעל לייצור תחמושת שנסגר ב-1997, וכוללת 1,097 דירות. קרקע ל-528 הדירות ששווקה כעת, לחברות אקרו נדל"ן  וקטה גרופ, מצטרפת לכ-260 דירות שכבר שווקו, על ידי רמ"י ועל ידי עיריית תל אביב-יפו. מה אפשר להסיק מהמכרז שנסגר כעת?

● בכמה מכרה המדינה את הקרקע הכי לוהטת בכניסה לתל אביב
● שאלות ותשובות | להתחייב למועד כבר בהתחלה: כל מה שצריך לדעת על תקנות השקיפות בהתחדשות עירונית
● ההתייקרות כבר פה, אספקת חומרי הגלם בסכנה: החרם הטורקי מכה בענף הבנייה

1 שומרים על שפיות

המחיר הכולל שישלמו שתי החברות הזוכות הוא כ-711 מיליון שקל, כולל הוצאות הפיתוח. זהו סכום המשקף לקרקע מחיר ממוצע של 1.34 מיליון שקל לכל דירה - נמוך ביחס למקום המרכזי שבו נמצאת התוכנית, בסמוך למע"ר תל אביב ולמחלף השלום, המשקף את הזהירות הרבה בשל עלויות המימון הגבוהות בסביבת ריבית גבוהה יחסית.

מחירי הדירות הבסיסיים במתחם צפויים להתחיל מ-4 מיליון שקל לדירה - על סמך מחיר למ"ר הנע סביב 50 אלף מ"ר לפחות באזור וגודל דירה ממוצע של 85 מ"ר בתוכנית. דירות בקומות גבוהות, ובעיקר במגדלים המתוכננים במתחם, צפויות לעלות כמובן הרבה יותר.

הצעותיהן של החברות נמוכות ממחיר השומה שנקבע לשני המגרשים במכרז: אקרו שילמה כ-368 מיליון שקל לפני הוצאות פיתוח, נמוך ב-47% מהשומה, והמחיר ששילמה קטה גרופ, כ-276 מיליון שקל, נמוך ב-12% מהשומה. מצד שני, אקרו שילמה כמעט פי ארבעה ממחיר המינימום במגרש שלה, שנקבע על כ-95.2 מיליון שקל. קטה שילמה פי 11 ממחיר המינימום, שהיה כ-43 מיליון שקל.

הפערים בין החברות משתקפים גם במחירי הקרקע לכל יח"ד: בעוד שהצעת אקרו משקפת מחיר של 1.12 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד (כולל הוצאות פיתוח) - במגרש שבו תוכל לבנות, בין היתר, מגדל בן 52 קומות - הצעתה של קטה משקפת מחיר של 1.835 מיליון שקל קרקע ליח"ד.

אומנם לא מדובר במחיר ממוצע המתקרב לשיאים שנקבעו פה לפני שנתיים ושלוש (ולכך עוד נגיע בהמשך), אך עבור חברה קטנה יחסית כמו קטה, אשר רק לאחרונה החלה להתרחב אל מחוץ לעיר האם שלה, פתח תקווה, מדובר באתגר משמעותי מאוד שהיא מציבה לעצמה.

2 מתרחקים מהשיאים

את מחירי המכרז במתחם תעש השלום אי אפשר להשוות כלל למה שהיה כאן עד לפני כשנתיים - עד לתחילתה של סדרת העלאות הריבית במשק מצד בנק ישראל.

ההשוואה הראשונה והמתבקשת היא עם מכרז שנסגר עוד לפני השיאים הגדולים - מכרז לדיור להשכרה שבו זכתה חברת שיכון ובינוי, במתחם תעש עצמו, ביולי 2020. מכרז זה שיקף מחיר קרקע ליח"ד של 1.182 מיליון שקל, ולא כלל הוצאות פיתוח, אך מאחר שפרויקטים להשכרה ארוכת-טווח נחשבים רווחיים פחות מפרויקטי מגורים "רגילים", מדובר בסכום ממוצע גבוה יותר מהמחיר הממוצע של קרקע ליח"ד שמשקפת הצעתה של אקרו במכרז שנסגר השבוע.

מכרז אחר לדיור להשכרה שבו זכתה חברת שיכון ובינוי בדצמבר 2021, שווק בשיא עליות המחירים, והתוצאות בהתאם: מדובר היה במכרז דיור עבור 324 יחידות דיור לשכירות ארוכת-טווח ברובע שדה דב, והוא שיקף מחיר ממוצע של יותר מ-2.5 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד. קרקעות לדירות רגילות בשדה דב נמכרו במחיר של 2.9 מיליון שקל לכל יח"ד.

לפני כשנתיים קנתה אמות מעיריית תל אביב קרקע במתחם תעש השלום עצמו, לפי מחיר ממוצע של כ-1.7 מיליון שקל, נמוך אמנם מהצעתה הטרייה של קטה אבל גבוה משמעותית מהמחיר לדירה ששילמה אקרו השבוע.

3 עדות לשוק מתעורר?

כבר תקופה שנשמעות אמירות על תחילת התאוששותו של ענף הנדל"ן, וייתכן שגם המכרז בתעש השלום מעיד על כך במשהו. ראשית, למכרז הוגשו בסך הכול 18 הצעות - מספר יפה בהתחשב ברף הכניסה הגבוה יחסית. שנית, רבים מהמציעים עמדו ברף גבוה למדי: במגרש שבו זכתה אקרו נדל"ן ממוצע ההצעות עמד על יותר מ-260 מיליון שקל, וחמש הצעות (מתוך שבע) עמדו על יותר מ-250 מיליון שקל. במגרש שבו זכתה קטה גרופ מחיר ההצעות נע סביב 175 מיליון שקל בממוצע, ושלושה מהמשתתפים (מתוך 11) הגישו הצעות סביב 200 מיליון שקל ויותר.

4 מילה הכרחית על הזיהום

סיבה מרכזית, כנראה, לסכומים הנמוכים יחסית שבהם נסגר המכרז, היא הצורך בטיהור הקרקע. מפעל תעש מגן שפעל במקום (ושהמבנה שבו פעל מיועד לשימור) זיהם את הקרקע במשך שנים רבות, והעבודות במקום עודן נמשכות. לשאלת גלובס עדכנו ברמ"י כי "המים מטופלים ומטוהרים על ידי רשות המים. השיווק מתקדם בהתאם לאישורם כך שהקרקע ששווקה כעת מטוהרת". עם זאת, מתן היתר הבנייה תלוי עדיין בהשלמת עבודות טיהור המים, מה שיוצר אי-ודאות לגבי זמני התממשות הפרויקט.