דלת מול דלת, שתי דירות זהות ופער של מיליון שקל במחיר

עד כמה זכו מי שמימשו השנה את זכאותם במסגרת תוכניות הדיור המסובסד, ורכשו דירות באשקלון? ואילו הנחות צפויים לקבל זוכי ההגרלה הנוכחית בדרום?

לרגל כנס שדרות של עיתון גלובס שיתקיים מחר (ג'), ערכנו בדיקה של מחירי דירות חדשות שנרכשו במהלך החודשים הראשונים של השנה במסגרת הגרלות "דירה בהנחה", והשווינו אותם למחירי דירות שנרכשו באותם פרויקטים, או בפרויקטים סמוכים, במחירי שוק. 

● בדיקת גלובס | עוד לפני שהספקתם לקחת משכנתה, היא כבר התייקרה
● התרגילים והסיכונים: "אנשים לא קונים דירה, אלא אופציה על דירה"
● עסקה בשבוע | כמה שילמו זוג הייטקיסטים על דירה בשכונת קטמון בירושלים

כמו כן בדקנו את ההגרלות הדרומיות שצפויות להיסגר בימים הקרובים, ואת מחירי הדירות הצפויים בהן, והשווינו למחירי השוק הנהוגים. במקרים מסוימים מצאנו הנחות של מיליון שקל ויותר שקיבלו המגרילים, ושמגרילים אחרים צפויים לקבל בהגרלה הנוכחית.

מתחילת השנה בוצעו בדרום למעלה מ-260 עסקאות בדירות מסובסדות, במסגרת התוכניות שכלולות ב"דירה בהנחה" (מחיר למשתכן, מחיר מופחת ומחיר מטרה). המספר אינו סופי, כי לא כל העסקאות מהתקופה הזו דווחו לרשות המסים. העסקאות בוצעו בעיקר באופקים באזור המזרח, שבו מקודמת שכונת "אפיקי נחל" או "אופקים החדשה", שבה בוצעו 105 עסקאות מתחילת השנה.

מצאנו כי דירות 3 חדרים הגיעו למחיר ממוצע של 745 אלף שקל, לעומת מחיר שוק של דירות דומות שנמכרו במסגרת השוק החופשי באותם פרויקטים, או בפרויקטים סמוכים, שהגיע ל-1.36 מיליון שקל.

דירות 4 חדרים נמכרו ב-884 אלף שקל בממוצע, לעומת 1.46 מיליון שקל בשוק החופשי, ואילו דירות 5 חדרים נמכרו ב-1.085 מיליון שקל, לעומת 1.585 מיליון שקל בשוק.

החיסכון הממוצע במחיר הדירה למי שרכשו את הדירות במסגרת המחיר המוזל נע בין 500 ל-615 אלף שקל, ובסביבות 40%. 

הנחות בשיעורים של עד כ-40% בבאר שבע

בשדרות נרשמו 14 עסקאות מסובסדות בשכונה החדשה שמוקמת בצפון העיר, במתחם שנמצא בין שכונות הבוסתנים והפארק. העסקאות כללו דירות של 3 חדרים במחיר ממוצע של 628 אלף שקל, ודירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 810 אלף שקל, שנמכרו בהנחות של 50% ו-40% בהתאמה.

בבאר שבע נרשמו 50 עסקאות מסובסדות, בעיקר בשכונות סיגליות בדרום ורמות רכס בצפון. המחירים הממוצעים של הדירות שנרכשו היו 819 שקל לדירות 3 חדרים, 1.036 מיליון שקל ל-4 חדרים ו-1.193 מיליון שקל ל-5 חדרים. על פי הבדיקה שלנו, מדובר במחירים שמגלמים הנחות של 39%-35%.

פערים גדולים במחירי הדירות באשקלון

באשקלון נרשמו כ-95 עסקאות מסובסדות בשתי שכונות: נווה דקלים וברנע, ושם התגלו פערים גדולים במחירי הדירות. מחירי דירות מסובסדות 4 חדרים שנמכרו בשכונת ברנע, שמצויה לא רחוק מהים, הגיעו לרמה של 1.29 מיליון שקל, והיו גבוהים ממחירי דירות 5 חדרים בנווה דקלים, שנמכרו במחיר ממוצע של 1.23 מיליון שקל. דירות 3 חדרים בנווה דקלים נמכרו במחיר מסובסד ממוצע של 794 אלף שקל.

רק עסקאות ספורות בוצעו בפרויקטים הללו בשוק החופשי, בהן שתיים של דירות 3 חדרים, שנמכרו בנווה דקלים ב-1.78 מיליון שקל, כלומר רוכשי הדירות המסובסדות זכו להנחה של מיליון שקל כמעט, או של כ-55% ממחיריהן בשוק החופשי.

מדוע השונות הרבה בממדי ההנחות? מכמה סיבות. הראשונה, מועדי מכרזי הקרקע השונים שהיוו את הבסיס לעסקאות הללו. ככל שהמכרזים ישנים יותר - ההנחות במחירי הדירות גדלות בדרך-כלל.

גורם שני הוא ההבדלים בשינויי המחירים. המחירים בשנים האחרונות עולים, אך לא באותם שיעורים, ודירות בגדלים שונים ובמקומות שונים עלו בשיעורים שונים.

ההדגמה הבולטת ביותר לזה נמצאת בתל אביב, שבה נמצאת ההגרלה הוותיקה ביותר. מחירי דירות במסגרת ההגרלה הזו יגיעו ל-18 אלף שקל למ"ר, בעוד שמחיר דירת 4 חדרים שנרכשה במקום לפני כחודשיים הגיע ל-3.8 מיליון שקל, וגילם שווי של יותר מ-41 אלף שקל למ"ר. הסיבה: ההגרלה הזו היא "שריד ארכיאולוגי" ממכרזים שנערכו ב-2018. מאז המחירים זינקו בעשרות אחוזים, והתוצאה היא שהנחות על דירות בהגרלה הזו יכולות להמריא לממדים של 2 מיליון שקל.

בדרום, כפי שהראינו, רוב ההנחות נעות סביב 600-500 אלף שקל, אך כאמור, יש גם חריגים.

חריגים צפויים להתקבל גם בהגרלות המתקיימות בימים אלה, וכוללות גם ארבע הגרלות בדרום: בפסגת רמות בבאר שבע, בשכונת יוני נתניהו בדימונה, בכרמי גת בצפון קריית גת ובמערב קריית גת, במסגרת הגרלה לציבור החרדי.

עליות מהירות במחירים בקריית גת

מכיוון שמדובר בהגרלות על דירות תאורטיות (שכן עדיין לא הוצאו לגביהן היתרי בנייה), לקחנו כאמת מידה דירות תאורטיות של 4 חדרים, 100 מ"ר עם מחסן ומרפסת, והשווינו למחירי דירות חדשות דומות שנמכרות באזור.

נמצא, כי בבאר שבע המחיר של דירה כזו יגיע ל-920 אלף שקל, בעוד שמחיר השוק מגיע ל-1.55 מיליון שקל, בדימונה ל-570 אלף שקל ועוד מענק של 40 אלף שקל, בעוד שמחיר השוק החופשי לדירות אלה נע בסביבות 1.22 מיליון שקל. בשני המקרים הללו ההפרשים במחירים יגיעו ל-700-600 אלף שקל.

בכרמי גת, לעומת זאת, מצאנו הפרש של כמעט מיליון שקל בין הדירות שיוגרלו ובין דירות שנמכרו שם במסגרת השוק החופשי (1.14 מיליון שקל לעומת 2.11 מיליון שקל).

נראה כי יש לייחס את הדבר לעליות המחירים המהירות שפקדו את השכונה בשנים האחרונות.